Zum Inhalt springen
Zurück zum Ratgeber
Immobilie auf Mallorca kaufen, der große Ratgeber von immotap
2. Juli 2026·15 Min. Lesezeit

Immobilie auf Mallorca kaufen: der große Ratgeber 2026 zu Ablauf, Recht, Steuern und Vermietung

Der komplette Weg zur Mallorca-Immobilie: die richtige Region, der Kaufprozess mit NIE, Anwalt und Notar, die rechtliche Prüfung, Kaufnebenkosten und Steuern, Finanzierung, laufende Kosten, Ferienvermietung, Verkauf und Erben. Mit zwei kostenlosen Checklisten zum Download.

Eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen ist der Traum vieler Deutscher, und die Insel ist mit Abstand der wichtigste deutsche Auslands-Markt für Ferien- und Zweitwohnsitze. Doch der Kauf läuft rechtlich, steuerlich und organisatorisch anders als in Deutschland. Wer das unterschätzt, zahlt am Ende drauf: durch übersehene Schulden, die an der Immobilie haften, durch einen Schwarzbau, der nie legal wird, oder durch Steuern und Pflichten, von denen niemand vorher gesprochen hat.

Dieser Ratgeber begleitet dich durch den kompletten Weg: von der Frage, welche Region zu dir passt, über den Kaufprozess mit NIE, Anwalt, arras und Notar, die rechtliche Prüfung, die Kaufnebenkosten und Steuern, die Finanzierung als Nicht-Resident, die laufenden Kosten im Eigentum, die Regeln zur Ferienvermietung, den Verkauf bis hin zum Erben und Vererben. Er ist bewusst als großer Überblick angelegt und ehrlich mit Quellen und Grenzen. Wo es um die konkrete Zahl geht, also um den Wert deiner Immobilie oder die Höhe einer Steuer, verlinken wir dich direkt zu unserem Immobilienbewertungs-Rechner für Mallorca. So trennst du sauber die Frage "Wie läuft das alles?" von der Frage "Was ist mein konkretes Objekt wert?".

Wichtiger Hinweis vorab

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Das spanische Recht, besonders bei Steuern, Baurecht und Vermietung, ändert sich häufig und regional. Alle Zahlen und Regeln beziehen sich auf den Stand Mitte 2026. Zieh für deinen konkreten Fall immer einen unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) und einen Steuerberater (asesor fiscal) hinzu.

Warum und wo auf Mallorca kaufen

Bevor du über Preise nachdenkst, lohnt die ehrliche Frage: Was willst du eigentlich? Die Antwort verändert alles, von der Region über die Steuerlast bis zur Frage, ob du überhaupt vermieten darfst. Grob gibt es drei Käufertypen. Der Eigennutzer und Zweitwohnsitz-Käufer sucht Lebensqualität, gute Erreichbarkeit ab Deutschland und ein Objekt, das im Winter nicht in einem toten Ort steht. Der Investor denkt in Rendite und muss zuerst klären, ob eine Ferienvermietung rechtlich überhaupt möglich ist, weil neue Lizenzen kaum noch vergeben werden. Und wer im Ruhestand oder für die Familie kauft, sollte früh an Erbrecht und Erbschaftsteuer denken. Deine Prioritäten entscheiden, welche der folgenden Regionen für dich Sinn ergibt.

Die Regionen im Überblick

Mallorca ist keine einheitliche Kaufregion, sondern ein Dutzend sehr verschiedener Mikrowelten. Sechs Kriterien entscheiden über die Standortwahl: die Fahrzeit zum Flughafen Palma (PMI), ob der Ort auch im Winter lebt, die Infrastruktur (Ärzte, internationale Schulen, Supermärkte), der Charakter (international-glamourös oder authentisch-spanisch), die Landschaft und die rechtliche Nutzbarkeit (ist Ferienvermietung erlaubt oder nicht). Die folgende Tabelle ordnet die großen Regionen nach Lebensgefühl, nicht nach Quadratmeterpreis.

RegionCharakter und für wenzum Flughafen
Südwesten (Port d'Andratx, Bendinat, Portals, Santa Ponsa, Camp de Mar)Internationales Luxus- und Yacht-Segment, ganzjährig belebt, internationale Schulen. Am teuersten, am wenigsten spanisch.ca. 10 bis 40 Min.
Palma-Stadt (Altstadt, Santa Catalina, Portixol, Son Vida)Echtes Ganzjahresleben, Kultur, Kliniken. Ideal für Lock-and-leave-Apartments und Berufstätige.ca. 10 Min.
Serra de Tramuntana (Sóller, Deià, Valldemossa, Fornalutx)UNESCO-Welterbe, Natur, Prestige und Ruhe. Dafür strenge Bau- und Denkmalauflagen, kurvige Straßen.ca. 30 bis 50 Min.
Norden (Pollença, Port de Pollença, Alcúdia)Familien- und Strandregion, lange Sandstrände, intakte Altstädte, etwas bodenständiger.ca. 40 bis 60 Min.
Osten und Südosten (Artà, Santanyí, Cala d'Or, Portocolom, Colònia de Sant Jordi)Derzeit angesagteste Ecke: türkise Calas, honigfarbener Sandstein, starke Nachfrage und kräftige Preissteigerung.ca. 40 bis 80 Min.
Inselinneres (Es Pla) (Santa María, Alaró, Binissalem, Campos, Sineu)Fincas, Weinberge, Ruhe, bestes Preis-Leistungs-Verhältnis, zentral. Ohne Auto und ohne Strand vor der Tür.ca. 20 bis 40 Min.

Zwei Dinge prägen jede Standortwahl. Erstens die Anbindung ab Deutschland: Palma (PMI) zählte 2025 rund 33,8 Millionen Passagiere und ist der drittgrößte Flughafen Spaniens, im Sommer mit Direktflügen aus fast jeder deutschen Großstadt, im Winter deutlich ausgedünnt. Zweitens die Ferienvermietung, die je nach Gemeinde und Objekttyp völlig unterschiedlich geregelt ist. Wer vermieten will, muss die Region danach auswählen, nicht umgekehrt (mehr dazu im Kapitel zur ETV-Lizenz).

Ein wichtiger Punkt vorweg: das Golden Visa gibt es nicht mehr

Lange galt: Wer für mindestens 500.000 Euro eine Immobilie kaufte, bekam ein spanisches Aufenthaltsvisum ("Golden Visa"). Das ist vorbei. Seit dem 3. April 2025 wurde dieser Weg per Gesetz (Ley Orgánica 1/2025) abgeschafft, ein Immobilienkauf verschafft also keinen Aufenthaltstitel mehr. Für dich als deutschen EU-Bürger ist das ohnehin nebensächlich: Du genießt volle Freizügigkeit und darfst dich dank EU-Recht dauerhaft in Spanien aufhalten (ab 90 Tagen mit einer Anmeldung als EU-Bürger). Die 90/180-Tage-Regel und das abgeschaffte Golden Visa betreffen nur Nicht-EU-Bürger.

Auch andere restriktive Ideen, die 2025 und 2026 durch die Presse gingen, sind für dich Entwarnung: Eine diskutierte Sondersteuer von bis zu 100 Prozent für Nicht-EU-Käufer ist bislang nur ein Entwurf und würde EU-Bürger ausnehmen; ein balearisches Kaufverbot für Nicht-Residenten wurde vom Parlament am 24. Februar 2026 abgelehnt. Für einen realistischen ersten Wert deiner Wunschregion nutzt du am besten unseren Mallorca-Bewertungsrechner, der über 120 Orte und Zonen mit einem eigenen Preiskorridor hinterlegt.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt: von NIE bis Schlüsselübergabe

Der wichtigste Unterschied zu Deutschland: Der spanische Notar (notario) ist neutral. Er beurkundet den Kauf und prüft Identität und Grundbuch, aber er berät dich nicht und prüft nichts in deinem Interesse. Deshalb ist ein eigener, unabhängiger und möglichst deutschsprachiger Anwalt (abogado) faktisch Pflicht, und zwar nie der Anwalt, den der Verkäufer oder der Makler vorschlägt. Ein gestor erledigt daneben Behördengänge und Ummeldungen, ersetzt aber keine Rechtsprüfung.

Vorbereiten, bevor du ein Angebot machst

Drei Dinge solltest du parallel und früh erledigen, weil nach dem Vorvertrag oft nur ein enges Zeitfenster bis zum Notar bleibt:

  • NIE beantragen: Ohne die spanische Ausländer-Steuernummer (número de identidad de extranjero) geht kein Kauf, kein Konto und keine Steuerzahlung. Die Behörde entscheidet nach Antragseingang zwar meist innerhalb weniger Tage, aber der Termin (cita previa vor Ort oder beim Konsulat in Deutschland) kann Wochen bis Monate Vorlauf brauchen. Die Amtsgebühr liegt bei rund 10 Euro (Modelo 790, código 012). Am schnellsten geht es oft über eine Vollmacht an deinen Anwalt.
  • Spanisches Konto eröffnen: Für Kaufpreis, Steuern, Nebenkosten und den bankbestätigten Scheck brauchst du ein Konto als Nicht-Resident.
  • Anwalt mandatieren: Er beginnt sofort mit der rechtlichen Prüfung (Due Diligence), die wir im nächsten Kapitel im Detail beschreiben.

Reservierung, arras und Notar

Nach der mündlichen Einigung sichert oft ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva oder señal) das Objekt für ein bis vier Wochen, meist gegen 3.000 bis 10.000 Euro, die auf den Kaufpreis angerechnet werden. Achtung: Solche Reservierungsverträge sind oft schon rechtlich bindend, lass sie vor der Unterschrift anwaltlich prüfen.

Ist die Prüfung durch, folgt der arras-Vertrag (contrato de arras), der private Vorvertrag mit einer Anzahlung von typischerweise 10 Prozent. Bestehe darauf, dass er ausdrücklich als arras penitenciales nach Artikel 1454 des Código Civil bezeichnet wird. Nur diese Form gibt beiden Seiten ein sauberes Rücktrittsrecht: Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, muss er sie doppelt zurückzahlen. Von den arras bis zum Notar vergehen üblicherweise 30 bis 60 Tage, mit Finanzierung eher bis 90.

Beim Notar wird die escritura pública de compraventa (die öffentliche Kaufurkunde) unterzeichnet. Der Restkaufpreis wird per cheque bancario gezahlt, einem bankbestätigten Scheck einer spanischen Bank (Barzahlung ist ausgeschlossen, und die Ausstellung braucht ein paar Tage Vorlauf). Ein zentraler Unterschied zu Deutschland: In Spanien geht das Eigentum bereits mit der Unterschrift über, nicht erst mit dem Grundbucheintrag. Die Schlüssel bekommst du sofort. Der Notar meldet elektronisch ans Grundbuch (Registro de la Propiedad); die volle Eintragung dauert dann noch drei bis acht Wochen.

Kaufen aus der Ferne und Neubau

Du musst nicht anreisen. Mit einer Spezialvollmacht (poder notarial especial), die nur für dieses eine Objekt gilt, wickelt dein Anwalt alles ab. Sie wird in Deutschland beim Notar beglaubigt und braucht eine Haager Apostille plus beeidigte Übersetzung, plane dafür einige Wochen ein. Erteile nie eine Generalvollmacht.

Kaufst du einen Neubau vom Bauträger (off-plan), muss dieser jede deiner Anzahlungen auf ein Sonderkonto legen und per Bankgarantie (aval bancario) oder Versicherung absichern (gesetzlich vorgeschrieben nach der LOE, Ley 38/1999, reformiert durch Ley 20/2015). Fehlt diese Garantie, zahle nicht: Ohne sie ist deine Anzahlung bei einer Insolvenz des Bauträgers verloren.

Faustregel Zeit und Geld

Rechne beim Barkauf mit rund sechs bis zwölf Wochen von der Einigung bis zur Schlüsselübergabe, mit Finanzierung länger. Und halte die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 14 Prozent als Eigenkapital bereit, spanische Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nie die Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer ITP ist auf den Balearen übrigens innerhalb von 30 Arbeitstagen (días hábiles, ohne Samstage und Sonntage) nach der Beurkundung fällig (Modelo 600), das sind etwa sechs Wochen.

Gratis-Download

Die Mallorca-Kauf- und Prüf-Checkliste als PDF

Alle Schritte und alle Dokumente, von der NIE über die rechtliche Prüfung bis zum Notar und der ersten Steuererklärung, als Checkliste zum Abhaken und Ausdrucken. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Rechtliche Prüfung: Nota Simple, Lasten und typische Fallen

Die Due Diligence klärt eine einfache, aber existenzielle Frage: Gehört das Verkaufte dem Verkäufer wirklich, ist es lastenfrei, und sind Gebäude wie Nutzung genehmigt? In Spanien haften nämlich viele Schulden nicht am Verkäufer, sondern an der Immobilie und gehen damit auf dich über. Das ist der Kern, warum du diese Prüfung niemals überspringen darfst.

Die Nota Simple und die Lasten

Ausgangspunkt jeder Prüfung ist die Nota Simple, der Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie kostet online rund 9 Euro, sollte nie älter als drei Monate sein und wird am besten zweimal gezogen: bei ernstem Interesse und noch einmal wenige Tage vor dem Notartermin. Sie zeigt den Eigentümer, die registrierte Fläche und vor allem die Lasten (cargas): Hypotheken (hipotecas), Pfändungen (embargos) und Dienstbarkeiten (servidumbres). Eine Hypothek ist unkritisch, sie wird beim Notar aus dem Kaufpreis abgelöst. Ein embargo dagegen hat Vorrang und muss vor der Übertragung gelöscht werden.

Getrennt davon musst du die Schulden prüfen, die am Objekt haften (afección real). Für offene Grundsteuer (IBI) kann die Gemeinde das laufende plus das Vorjahr direkt von dir als neuem Eigentümer verlangen (nach dem aktuellen Kriterium der Finanzverwaltung sogar bis zu vier Jahre, wenn der Verkäufer zahlungsunfähig ist). Für offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) haftest du für das laufende plus die drei vorangegangenen Jahre. Verlange deshalb vor der Unterschrift drei Bescheinigungen "estar al corriente": von der Gemeinschaft, von der Gemeinde zum IBI und die letzten bezahlten Versorgerrechnungen.

Bewohnbarkeit, Genehmigungen und das Kataster

Die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) gilt zehn Jahre. Sie blockiert die Übertragung zwar nicht (der Käufer kann darauf verzichten), du brauchst sie aber zwingend, um Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation endgültig anzumelden, und sie sollte bei Verkauf und Vermietung vorliegen. Bei Neubauten ersetzt seit dem 22. Juli 2022 die kommunale licencia de primera ocupación die frühere Insel-cédula; die licencia de obra wiederum genehmigt den Bau selbst, sie ist etwas anderes als die Bezugsfertigkeit.

Gleiche die registrierte Fläche aus der Nota Simple mit dem Kataster (Catastro) und mit der Realität vor Ort ab. Weichen die Zahlen ab, ist das ein Warnsignal für nicht eingetragene Anbauten. Bis 10 Prozent Abweichung genügt eine notarielle Berichtigung, darüber braucht es eine georeferenzierte Darstellung. Bei älteren Gebäuden (Zustandsbewertung ab 30 Jahren, verpflichtender Bericht ab 50 Jahren) frag den ITE- oder IEE-Status beim Rathaus ab; ein fehlender oder negativer Bericht kann teure Sanierungspflichten auslösen. Der Energieausweis (CEE) ist beim Verkauf Pflicht; fehlt oder fälscht ihn jemand, drohen gestaffelte Bußgelder von 300 bis 6.000 Euro.

Küstennähe: Ley de Costas

Liegt das Objekt nah am Wasser, gilt das Küstengesetz (Ley de Costas). Der Schutzstreifen (servidumbre de protección) beträgt meist 100 Meter ab dem öffentlichen Küstenbereich, ausnahmsweise 20 Meter für Flächen, die schon 1988 als urbano eingestuft waren. Dort sind keine neuen Wohnbauten erlaubt, und die genaue Grenze (deslinde) steht oft weder im Grundbuch noch im Kataster. Für ein Objekt in erster Reihe solltest du einen Informe de Costas oder eine anwaltliche Küstenrechtsprüfung einholen.

Finca und Land: Bodenklassen und das Schwarzbau-Risiko

Für den klassischen deutschen Finca-Traum entscheidet nicht der Charme, sondern das Baurecht über Wert und Sicherheit. Zwei Fragen musst du beantworten: Was darf hier legal stehen? Und ist alles, was steht, tatsächlich genehmigt? Das ist das Mallorca-Kernrisiko, und der Bewertungsrechner kann es nicht abbilden, weil es eine reine Rechtsfrage ist.

Bodenklassifizierung

Grundstücke sind entweder urbano (bebaubar), urbanizable (künftig bebaubar) oder rústico (ländlich, grundsätzlich nicht bebaubar). Innerhalb von rústico gibt es geschützte Kategorien; die höchste Schutzstufe ist AANP, dicht dahinter zählt ANEI zu den höchsten, und dort sind Neubauten praktisch ausgeschlossen. Für einen legalen Neubau auf gewöhnlichem rústico gelten je nach Kategorie hohe Mindestparzellen, oft 14.000 Quadratmeter, teils bis 50.000, meist nur eine Wohnung pro Parzelle, und die Parzelle muss in der Regel vor dem 16. Juli 1997 gebildet worden sein. Wer eine Finca kauft, um darauf zu bauen oder zu erweitern, muss das vorher rechtlich klären, nicht danach.

Schwarzbauten: das teuerste Missverständnis

Anbauten, Pools oder ganze Häuser ohne Genehmigung (obra nueva sin licencia) sind auf dem Land verbreitet. Solche Bauten gelten als "fuera de ordenación" und dürfen oft nur erhalten, nicht erweitert oder umgenutzt werden. Wichtig für 2026: Die Sanktion für einen schweren Verstoß verjährt zwar nach acht Jahren, aber die Anordnung zum Abriss oder zur Wiederherstellung verjährt seit der Ley 7/2024 (in Kraft seit 11. Dezember 2024) nur noch auf geschütztem rústico (rústico protegido) nicht; auf gewöhnlichem rústico común unterliegt sie wieder einer Verjährungsfrist. Lass den genauen Status also anwaltlich klären, denn die Unterscheidung entscheidet über dein Risiko.

Eine gefährliche Falle: Eine Eintragung im Grundbuch als "obra nueva por antigüedad" beweist nur das Alter und das Eigentum eines Gebäudes. Sie macht es nicht legal und schützt nicht vor Abriss. Registriert ist nicht dasselbe wie legalisiert. Prüfe deshalb jedes Bauteil einzeln, Haus, Pool, Gästehaus, Garage, auf Baujahr und Genehmigung.

Außerordentliche Legalisierung (Stand Mitte 2026)

Seit dem Decreto Ley 3/2024 und der Ley 7/2024 gibt es ein zeitlich begrenztes Fenster, um viele Altbauten auf rústico nachträglich zu legalisieren (der Consell de Mallorca hat die Anwendung am 13. Februar 2025 beschlossen). Gegen eine Abgabe an die Gemeinde von 10, 12,5 oder 15 Prozent der Baukosten (je nach Antragsjahr, mit bis zu 50 Prozent Nachlass bei steuerlicher Zuverlässigkeit) und mit Umweltauflagen lassen sich Gebäude legalisieren, die vor dem 29. Mai 2014 errichtet wurden (in Schutzgebieten vor dem 10. März 1991). Das Fenster läuft rund drei Jahre, also etwa bis 2027; die genaue kommunale Frist solltest du beim Ayuntamiento prüfen. Eine touristische Vermietung des so legalisierten Objekts ist ausgeschlossen. Wie sich der rechtliche Status auf den Wert auswirkt, kannst du dir mit dem Mallorca-Bewertungsrechner als Spanne veranschaulichen.

Kaufnebenkosten und Steuern beim Kauf

Auf den Balearen trägt praktisch alle Erwerbsnebenkosten der Käufer. Als Faustregel kommen rund 10 bis 14 Prozent auf den Kaufpreis obendrauf. Die mit Abstand größte Position ist die Grunderwerbsteuer, und deren Höhe hängt davon ab, ob du eine Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) oder einen Neubau vom Bauträger kaufst.

Bestandsimmobilie: die progressive ITP

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt die balearische ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an, seit dem 1. Januar 2023 progressiv gestaffelt. Wichtig: Jede Tranche wird mit ihrem eigenen Satz besteuert, es gibt keinen Pauschalsatz auf den Gesamtpreis und kein 11-Prozent-Band mehr.

Kaufpreis-TrancheITP-Satz (Bestand)
bis 400.000 €8 %
400.000 bis 600.000 €9 %
600.000 bis 1.000.000 €10 %
1.000.000 bis 2.000.000 €12 %
über 2.000.000 €13 %

Ein entscheidender Punkt für die Steuer: Bemessungsgrundlage ist nicht automatisch dein Kaufpreis, sondern der höhere Wert aus Kaufpreis und valor de referencia, dem amtlichen Referenzwert des Katasters. Prüf ihn deshalb vorab über das Portal des Katasters. Was der valor de referencia im Unterschied zum Marktwert bedeutet, ordnet der Kontext unseres Mallorca-Bewertungsrechners ein.

Neubau: IVA und AJD statt ITP

Beim Neubau vom Bauträger fällt keine ITP an, sondern 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus die Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados). Der AJD-Regelsatz auf den Balearen liegt bei 1,5 Prozent, ab einem Objektwert von einer Million Euro bei 2 Prozent; für Eigenheime unter der Wertgrenze gibt es ermäßigte Sätze. Die AJD auf eine eventuelle Hypothek zahlt übrigens seit 2019 die Bank, nicht du.

Dazu kommen die kleineren Posten: Notar (rund 600 bis 1.000 Euro), Grundbuch (rund 400 bis 650 Euro), gestoría (rund 300 bis 500 Euro) und dein Anwalt (üblich rund 1 Prozent plus Mehrwertsteuer). Eine druckbare Aufstellung aller Schritte und Dokumente findest du in unserer Kauf-Checkliste zum Download weiter oben in diesem Ratgeber.

Vergünstigungen: für dich meist nicht erreichbar

Die Balearen bieten kräftige ITP-Nachlässe (bis zu 100 Prozent für Erstkäufer unter 30 oder mit Behinderung, 50 Prozent für unter 36 sowie kinderreiche und Alleinerziehende, mit einer Wertgrenze von 331.859,70 Euro auf Mallorca, Stand Mitte 2026). Der Haken: Voraussetzung sind unter anderem mindestens drei Jahre vorheriger Hauptwohnsitz auf den Balearen, der Erwerb der ersten eigenen Hauptwohnung und eine Hypothek von mindestens 60 Prozent. Ein deutscher Käufer einer Zweit- oder Ferienwohnung erfüllt das praktisch nie, rechne also nicht mit diesen Ermäßigungen.

Finanzierung für deutsche Nicht-Residenten

Als Deutscher bist du bei einer Mallorca-Immobilie fast immer Nicht-Resident (no residente), und Banken behandeln dich vorsichtiger als einen spanischen Residenten. Die Kernzahl: Spanische Banken finanzieren EU-Nicht-Residenten typischerweise 60 bis 70 Prozent des Wertes. Entscheidend ist, dass sich das nicht auf den Kaufpreis bezieht, sondern auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und bankeigener Bewertung (tasación).

Rechne deshalb realistisch mit rund 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, die du liquide brauchst: 30 bis 40 Prozent Anzahlung plus die 10 bis 14 Prozent Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Die tasación ist Pflicht, kostet meist 300 bis 700 Euro, zahlst du selbst und ist etwa sechs Monate gültig. Sie ist der finanzierungsrelevante Zwilling der Marktbewertung: Der Mallorca-Bewertungsrechner schätzt den Marktwert, die tasación setzt die Kreditobergrenze. Wie viel Rate du tragen kannst und wie sich Zins und Tilgung entwickeln, überschlägst du mit unserem Budgetrechner und dem Tilgungsrechner (die Grundmechanik gilt unabhängig vom Land).

Zinsen, Kosten und ein häufiger Denkfehler

Das Zinsumfeld Mitte 2026 als Orientierung: Der 12-Monats-Euribor liegt bei rund 2,8 Prozent, dem höchsten Niveau seit 2024, und die EZB hob ihre Leitzinsen Mitte Juni 2026 erstmals seit fast drei Jahren wieder an, sodass der Einlagesatz seither bei 2,25 Prozent liegt. Nicht-Residenten zahlen Aufschläge: Ein Festzins beginnt realistisch eher bei rund 3 Prozent, variabel oft bei Euribor plus 1 bis 1,5 Prozentpunkten, mit Laufzeiten meist bis 20 bis 25 Jahre. Sieh diese Werte als Momentaufnahme, nicht als Zusage.

Seit dem spanischen Hypothekengesetz (Ley 5/2019) trägt die Bank die AJD auf die Hypothek sowie Notar, Grundbuch und gestoría des Kredits; du zahlst nur die tasación. Verhandelbar bleibt die comisión de apertura (Bereitstellungsgebühr, 0 bis 1,5 Prozent). Wichtig gegen einen verbreiteten Denkfehler: Die AJD auf die Hypothek ist ein anderer Posten als die ITP auf den Kauf, verwechsle die beiden nicht. Banken locken zudem mit Zinsnachlässen (bonificaciones) gegen Zusatzprodukte wie Gehaltskonto oder Versicherungen, oft aber nur um wenige Zehntel Prozentpunkte pro Police, rechne das ehrlich durch.

Alternative: die deutsche Immobilie beleihen

Viele Deutsche finanzieren nicht in Spanien, sondern beleihen eine (teilweise) abbezahlte Immobilie in Deutschland und kaufen auf Mallorca dann bar. Das spart die Kosten und den Aufwand einer spanischen Hypothek, also Bankbewertung, Bereitstellungsgebühr und den eigenen Hypotheken-Notartermin (die AJD auf die Hypothek trägt seit der Ley 5/2019 ohnehin die Bank), nutzt deutsche Festzinsen mit langer Zinsbindung und läuft schneller ab. Der Nachteil: Du belastest dein deutsches Objekt. Ein Währungsrisiko hast du als Euro-Verdiener nicht, ein klarer Vorteil gegenüber Käufern aus dem Nicht-Euro-Raum.

Laufende Kosten im Eigentum

Mit dem Kauf ist es nicht getan. Ein Zweitheim kostet auch im laufenden Betrieb Geld, selbst wenn es leer steht. Als grobe Hausnummer solltest du bei einem Apartment mit rund 0,6 bis 1 Prozent des Kaufwerts pro Jahr rechnen, bei einer Villa mit Pool eher mit 1,5 bis 3 Prozent. Die wichtigsten Bausteine:

  • IBI (Grundsteuer): valor catastral mal kommunalem Hebesatz. Auf Mallorca liegt der Satz meist zwischen 0,4 und 0,9 Prozent (in Palma für Wohnimmobilien rund 0,445 Prozent, einer der niedrigsten Werte Spaniens). Der Satz ist für Erst- und Zweitwohnsitz gleich, eine Bonifikation für den Hauptwohnsitz gibt es beim IBI nicht.
  • Müllgebühr (basura): je nach Gemeinde grob 100 bis 300 Euro pro Jahr, mal mit dem IBI zusammen, mal separat abgerechnet.
  • comunidad de propietarios (Hausgeld): bei einer Wohnung grob 1.800 bis 4.800 Euro pro Jahr, in einer gepflegten Villenanlage mit Personal auch deutlich mehr.
  • Versicherung: für ein Apartment grob 250 bis 800 Euro, für eine Villa 600 bis 2.000 Euro pro Jahr.
  • Versorgungs-Grundgebühren: Strom- und Wasseranschluss (die potencia) kosten auch bei Leerstand, grob 500 bis 900 Euro pro Jahr.

Bezahlt wird bequem per Lastschrift von deinem spanischen Konto (domiciliación); manche Rathäuser geben dafür ein paar Prozent Rabatt, Verzug kostet dagegen Zuschläge. Ein häufiges Missverständnis zum Schluss: Die Steuerkasse "SUMA" gehört zur Provinz Alicante an der Costa Blanca, nicht zu Mallorca. Auf der Insel sind die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) und das jeweilige Rathaus zuständig. Der valor catastral ist hier nur die Basis der laufenden Steuern; für den Marktwert deiner Immobilie nutzt du den Mallorca-Bewertungsrechner.

Jährliche Steuern als Nicht-Resident und die deutsche Seite

Diesen Teil unterschätzen viele, und genau hier ist die deutschsprachige Beratung oft dünn. Als Nicht-Resident hast du in Spanien jährliche Steuerpflichten, und parallel läuft die deutsche Seite mit. Beides sauber zu trennen und beides zu erfüllen, erspart dir später Ärger mit gleich zwei Finanzämtern.

Die fiktive Einkommensteuer (Modelo 210)

Nutzt du deine Immobilie selbst und vermietest sie nicht, unterstellt dir Spanien trotzdem einen fiktiven Nutzungswert (renta imputada) und besteuert ihn über das Modelo 210. Die Bemessung sind in der Regel 1,1 Prozent des valor catastral (2 Prozent nur, wenn der Katasterwert nicht seit dem 1. Januar 2012 im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung angepasst wurde), darauf 19 Prozent für EU-Ansässige. Beispiel: 300.000 Euro valor catastral mal 1,1 Prozent sind 3.300 Euro, davon 19 Prozent ergeben rund 627 Euro im Jahr, fällig bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Vermietest du, wird stattdessen der Mietertrag besteuert (19 Prozent auf den Nettoertrag für EU-Ansässige, mit abzugsfähigen Kosten; die Jahresmeldung läuft im Januar).

Vermögensteuer: meist Entwarnung, aber Wahlrecht ziehen

Die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) trifft Nicht-Residenten nur auf ihr in Spanien liegendes Nettovermögen. Der staatliche Freibetrag liegt bei 700.000 Euro. Entscheidend ist aber ein Wahlrecht: EU-Ansässige dürfen die Regeln der Region wählen, in der ihr Vermögen liegt, und für Mallorca sind das die Balearen mit einem Freibetrag von 3.000.000 Euro pro Person (seit dem 1. Januar 2024). Ein typischer Käufer einer 800.000-Euro-Wohnung zahlt dadurch faktisch keine Vermögensteuer, sofern er das Wahlrecht aktiv zieht. Achtung: Der zusätzliche 300.000-Euro-Freibetrag für die Hauptwohnung gilt nicht für ein Zweitheim. Erst ab rund 3 bis 3,7 Millionen Euro spanischem Nettovermögen kommt zusätzlich die staatliche Reichensteuer (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas) ins Spiel, auf die die gezahlte Vermögensteuer angerechnet wird.

Die deutsche Seite nicht vergessen

Als in Deutschland Steuerpflichtiger unterliegst du mit deinem Welteinkommen dem deutschen Finanzamt. Deine spanischen Immobilieneinkünfte fließen über das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien (2011) ein. Anders als bei den meisten EU-Ländern gilt für spanische Immobilien nicht die Freistellung mit Progressionsvorbehalt, sondern die Anrechnungsmethode: Deine spanischen Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne sind in Deutschland voll steuerpflichtig, und die in Spanien gezahlte Steuer wird angerechnet. Vermietest du, gehören die Einkünfte in die deutsche Anlage V; abzugsfähige spanische Kosten brauchen Belege. Das ist ein klassischer Fall für die Zusammenarbeit von deutschem Steuerberater und spanischem asesor fiscal, kläre es früh und nicht erst bei der Steuererklärung.

Gratis-Download

Meine Mallorca-Immobilie besitzen: jährliche Pflichten und laufende Kosten

Der Jahres-Pflichtenkalender (Modelo 210, IBI, Hausgeld), die laufenden Kostenblöcke und die Nicht-Residenten-Steuerlandkarte auf einer druckbaren Übersicht. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Ferienvermietung und ETV-Lizenz: warum es 2026 fast keine neuen gibt

Wenn deine Kalkulation auf Ferienvermietung baut, lies dieses Kapitel zuerst. Wer eine Mallorca-Immobilie kurzfristig an Touristen vermieten will (alquiler vacacional), braucht eine ETV-Lizenz (estancias turísticas en viviendas) mit zugeteilten Bettenkontingenten (plazas turísticas). Die entscheidende Nachricht für 2026: Auf freiem Weg gibt es faktisch keine neuen Lizenzen mehr.

Seit dem 11. Februar 2022 gilt ein Moratorium auf neue plazas; das Decreto Ley 4/2025 (in Kraft seit April 2025) machte daraus ein dauerhaftes Verbot neuer Kontingente in Mehrfamilienhäusern (plurifamiliar) für den ganzen Archipel. In Palma ist seit dem 3. Februar 2026 das gesamte Stadtgebiet als "no apta" erklärt; bestehende Lizenzen haben Bestandsschutz, laufen aber aus. Möglich bleiben im Kern nur:

  • Einfamilienhäuser (unifamiliar) mit eigener Parzelle und ohne Gemeinschaftselemente.
  • ETV60: die Vermietung der eigenen Hauptwohnung durch Privatpersonen für maximal 60 Tage pro Jahr.

Neue plazas kommen nur noch aus einer begrenzten "bolsa temporal" des Consell de Mallorca, gespeist aus zurückgegebenen Kontingenten, ohne Nettozuwachs; die Vergabe für 2026 lief über ein öffentliches Losverfahren mit einem Bewerbungsfenster im Frühjahr. Der verlässliche Weg für Käufer ist, gezielt eine Immobilie zu kaufen, die bereits eine gültige, übertragbare ETV-Lizenz mitbringt. Das erhöht den Kaufpreis spürbar, und du solltest Lizenz und plazas vor dem Notar schriftlich nachweisen lassen.

Pflichten, Strafen und eine legale Alternative

Wer legal vermietet, braucht unter anderem eine gültige cédula (sie legt die Höchstbelegung fest), eine gute Energieklasse, Einzelzähler, eine Haftpflichtversicherung, ein Mindestalter der Immobilie und bei Wohnungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (seit April 2025 mit 3/5-Mehrheit). Zudem gilt seit dem 1. Juli 2025 ein nationales Register mit einer Vermietungsnummer, die Buchungsplattformen anzeigen müssen. Die Strafen für illegales Vermieten sind hoch: von einigen Tausend bis zu 500.000 Euro, dazu neue tägliche Zwangsgelder. Als legale Alternative bleibt die Saisonvermietung (alquiler de temporada, 1 bis 11 Monate ohne Touristik-Services nach dem Mietrecht LAU), die keine ETV braucht. Ob sich ein Objekt mit oder ohne Lizenz rechnet, überschlägst du mit unserem Cashflow-Rechner und dem Mietrendite-Rechner.

Verkaufen als Nicht-Resident

Auch der Ausstieg folgt eigenen Regeln. Verkaufst du als in Deutschland Ansässiger, giltst du in Spanien als Nicht-Resident, und daraus folgt ein eigener Steuerpfad. Zwei Dinge solltest du kennen, bevor du inserierst.

Erstens der 3-Prozent-Einbehalt (retención): Der Käufer muss 3 Prozent des beurkundeten Preises einbehalten und per Modelo 211 ans Finanzamt abführen. Das ist kein zusätzlicher Betrag, sondern eine Vorauszahlung auf deine Gewinnsteuer; du bekommst also zunächst nur 97 Prozent ausgezahlt. Zweitens die eigentliche Gewinnsteuer (ganancia patrimonial) von 19 Prozent auf den Gewinn, einheitlich für EU- und Nicht-EU-Bürger (die oft genannten 24 Prozent gelten für andere Einkünfte, nicht für Immobiliengewinne). Liegen deine 19 Prozent unter den einbehaltenen 3 Prozent, holst du dir die Differenz über das Modelo 210 zurück, in der Praxis dauert das oft sechs bis zwölf Monate.

Dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Boden (plusvalía municipal). Schuldner ist grundsätzlich der Verkäufer; bei Nicht-Residenten behält sie der Käufer ein. Seit der Reform von 2021 darfst du zwischen einer objektiven und einer realen Berechnung wählen, die günstigere zählt, und bei nachweislich fehlendem Wertzuwachs entfällt sie. Die attraktiven Befreiungen (Reinvestition in den Hauptwohnsitz, die Über-65-Regel) gelten grundsätzlich nur für steuerlich Ansässige und greifen für eine deutsche Ferienwohnung fast nie. Pflicht ist außerdem ein gültiger Energieausweis. Für den realistischen Verkaufswert und deinen Netto-Erlös nutzt du den Mallorca-Bewertungsrechner; wie eine Gewinnsteuer grundsätzlich funktioniert, veranschaulicht am deutschen Beispiel unser Spekulationssteuer-Rechner.

Erben und Vererben einer Mallorca-Immobilie

Beim Vererben treffen zwei getrennte Ebenen aufeinander, die du nicht verwechseln darfst: das anwendbare Erbrecht (Zivilrecht) und die Erbschaftsteuer. Wer das früh regelt, erspart den Erben viel Aufwand und teils viel Geld.

Zivilrechtlich gilt nach der EU-Erbrechtsverordnung ("Brussels IV") grundsätzlich das Recht deines letzten gewöhnlichen Aufenthalts. Über eine Rechtswahl (professio iuris) kannst du in deinem Testament aber ausdrücklich deutsches Recht für den gesamten Nachlass festlegen. Wichtig: Diese Rechtswahl betrifft nur das Zivilrecht, nicht die Steuer. Eine Immobilie auf Mallorca löst immer spanische Erbschaftsteuer aus. Ein spanisches Testament für den spanischen Teil des Vermögens ist deshalb dringend zu empfehlen.

Steuerlich ist die Nachricht für enge Angehörige sehr gut: Die Balearen haben die Erbschaftsteuer für nahe Verwandte (Kinder, Enkel, Ehegatten und eingetragene Partner, Eltern) faktisch abgeschafft, mit einer 100-Prozent-Ermäßigung (seit Mitte 2023, seit Sommer 2025 auch für Schenkungen). Und dank EU-Rechtsprechung dürfen auch nicht in Spanien ansässige Erben, also Deutsche, diese regionalen Balearen-Regeln anwenden. Bemessungsgrundlage ist der valor de referencia.

Der Haken liegt auf der deutschen Seite

Es gibt kein Erbschaftsteuer-Abkommen zwischen Deutschland und Spanien. Ist der Erblasser oder der Erbe in Deutschland ansässig (inklusive einer Fünf-Jahres-Nachlaufzeit für Weggezogene), fällt deutsche Erbschaftsteuer auf das Weltvermögen an, auch auf die Mallorca-Immobilie. Die nahezu bei null liegende spanische Steuer schützt also nicht vor der deutschen. Ein Sonderweg des balearischen Rechts ist der pacto sucesorio, eine "Vererbung zu Lebzeiten", die steuerlich wie eine Erbschaft behandelt wird und die Gewinnsteuer des Übergebers vermeidet (mit einer Fünf-Jahres-Frist). Das ist Gestaltung für Fachleute, hol dir dafür anwaltliche und steuerliche Beratung. Für den Wert des Nachlassobjekts liefert dir der Mallorca-Bewertungsrechner eine erste Einordnung.

Die häufigsten Fehler deutscher Käufer

Der teuerste Fehler beim Mallorca-Kauf ist selten ein Preisfehler, sondern ein Prozess- und Team-Fehler. Diese Fallen tauchen immer wieder auf:

  • Die NIE zu spät beantragt und dann das enge Zeitfenster nach den arras verpasst.
  • Auf den Anwalt oder Notar des Verkäufers oder Maklers vertraut, statt einen eigenen, unabhängigen abogado zu beauftragen.
  • Die arras nicht ausdrücklich als penitenciales vereinbart und damit kein sauberes Rücktrittsrecht.
  • Die Nebenkosten von 10 bis 14 Prozent und die valor-de-referencia-Falle unterschätzt, oder auf eine ITP-Ermäßigung gehofft, die einem gar nicht zusteht.
  • Einen Schwarzbau, rústico-Land oder die Küstennähe nicht geprüft und "obra nueva por antigüedad" mit Legalität verwechselt.
  • Auf eine neue Ferienvermietungs-Lizenz spekuliert, die es faktisch nicht mehr gibt.
  • Das Vermögensteuer-Wahlrecht (3-Millionen-Freibetrag der Balearen) nicht gezogen oder das jährliche Modelo 210 schlicht vergessen.
  • Den Kaufpreis in der Urkunde zu niedrig angegeben. Das ist illegal und sinnlos, weil die Steuer ohnehin am valor de referencia bemessen wird und die spätere Gewinnsteuer steigt.
  • Den Devisentransfer großer Euro-Beträge nicht geplant, sodass der Bank-Spread mehr kostet als das Anwaltshonorar.

Dein Team: wer macht was und was kostet es

Ein guter Kauf steht und fällt mit den richtigen Leuten an deiner Seite, und mit ihrer Unabhängigkeit. Diese Rollen brauchst du:

  • Abogado (Anwalt): führt die Due Diligence durch, prüft Verträge und vertritt ausschließlich dich. Honorar üblich rund 1 Prozent plus Mehrwertsteuer. Nie der vom Verkäufer oder Makler empfohlene.
  • Asesor fiscal (Steuerberater): plant die laufenden Steuern (Modelo 210), den späteren Verkauf und die Erbschaft, im Idealfall abgestimmt mit deinem deutschen Steuerberater.
  • Gestor / gestoría: erledigt Formalitäten, NIE und Ummeldungen, grob 300 bis 500 Euro.
  • Arquitecto oder aparejador: prüft Bausubstanz, versteckte Mängel und die baurechtliche Legalität, besonders wichtig bei Fincas und Altbauten.
  • Notario: beurkundet neutral, ist aber nicht dein Berater. Ohne Spanischkenntnisse kommt ein Dolmetscher hinzu, da die Beurkundung auf Spanisch erfolgt.

Ein Wort zur Maklerprovision: Auf Mallorca trägt sie üblicherweise der Verkäufer (oft ist sie bereits in den Preis eingerechnet), anders als beim deutschen Bestellerprinzip. Als Käufer zahlst du die Provision in der Regel also nicht direkt, solltest sie aber im Preis mitdenken.

Zeitplan und Komplett-Checkliste

Zum Abschluss der rote Faden von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Die Dauer ist ein Erfahrungswert und hängt stark davon ab, ob du bar zahlst oder finanzierst.

PhaseWas passiert
VorbereitungNIE beantragen, spanisches Konto eröffnen, unabhängigen abogado mandatieren.
Suche und BewertungRegion wählen, Objekte besichtigen, Wertspanne mit dem Rechner prüfen.
Angebot und ReservierungPreis verhandeln, Reservierungsvertrag (anwaltlich geprüft) unterzeichnen.
Due DiligenceNota Simple, Lasten, Schulden, Genehmigungen und Legalität prüfen lassen.
arrasVorvertrag mit 10 Prozent Anzahlung als arras penitenciales.
Finanzierungtasación, Kreditzusage und gesetzliche Bedenkzeit (falls du finanzierst).
Notarescritura unterzeichnen, per cheque bancario zahlen, Schlüssel erhalten.
Nach dem KaufITP (30 Arbeitstage), Grundbucheintrag, Ummeldungen, erstes Modelo 210 im Folgejahr.

Damit du beim Kauf nichts vergisst und im Eigentum alle Fristen im Blick behältst, haben wir zwei kostenlose Checklisten zum Download vorbereitet: eine für den Kauf und die Prüfung, eine für die laufenden Pflichten als Eigentümer. Beide findest du weiter oben in diesem Ratgeber.

Gratis-Download

Die Mallorca-Kauf- und Prüf-Checkliste als PDF

Alle Schritte und alle Dokumente, von der NIE über die rechtliche Prüfung bis zum Notar und der ersten Steuererklärung, als Checkliste zum Abhaken und Ausdrucken. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?

Rechne mit rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Den größten Posten macht die Grunderwerbsteuer aus: bei einer Bestandsimmobilie die progressive ITP (8 bis 13 Prozent je nach Preis), bei einem Neubau 10 Prozent Mehrwertsteuer plus AJD. Dazu kommen Notar, Grundbuch, gestoría und Anwalt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich als deutscher Käufer?

Realistisch rund 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises liquide. Spanische Banken finanzieren EU-Nicht-Residenten meist nur 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Preis und Bankbewertung, und die Nebenkosten von 10 bis 14 Prozent finanziert keine Bank mit.

Brauche ich zwingend eine NIE und einen eigenen Anwalt?

Die NIE ist Pflicht, ohne sie geht kein Kauf, kein Konto und keine Steuerzahlung. Ein eigener, unabhängiger Anwalt ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber faktisch unverzichtbar, weil der Notar neutral ist und nicht in deinem Interesse prüft.

Bekomme ich eine Lizenz für Ferienvermietung?

Für neue Objekte fast nur noch in Ausnahmefällen. Seit 2022 gilt ein Moratorium, und für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden praktisch keine neuen Lizenzen mehr vergeben. Der verlässliche Weg ist der Kauf einer Immobilie, die bereits eine gültige, übertragbare ETV-Lizenz mitbringt.

Zahle ich als Zweitheim-Besitzer Vermögensteuer?

Meist nicht. Als EU-Ansässiger kannst du das balearische Recht mit einem Freibetrag von 3.000.000 Euro pro Person wählen, sodass ein typisches Zweitheim faktisch nicht belastet wird. Du solltest dieses Wahlrecht aber aktiv ziehen.

Kann ich aus Deutschland kaufen, ohne anzureisen?

Ja. Mit einer notariellen Spezialvollmacht (poder especial), die nur für dieses eine Objekt gilt, wickelt dein Anwalt den Kauf vollständig ab. Sie braucht eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung, plane einige Wochen Vorlauf ein.

Gibt es das Golden Visa noch?

Nein. Der Aufenthaltstitel über einen Immobilienkauf wurde zum 3. April 2025 abgeschafft. Für dich als deutschen EU-Bürger spielt das ohnehin keine Rolle, weil du dank Freizügigkeit bleiben darfst.

Was kostet mich die Immobilie jährlich im Unterhalt?

Als grobe Hausnummer rund 0,6 bis 1 Prozent des Werts pro Jahr für ein Apartment, bei einer Villa mit Pool eher 1,5 bis 3 Prozent. Dazu zählen IBI, Müllgebühr, Hausgeld, Versicherung und Versorgungs-Grundgebühren, plus die jährliche Nicht-Residenten-Steuer über das Modelo 210.

Dieser Ratgeber ist sorgfältig recherchiert und gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand Mitte 2026. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Das spanische Recht ändert sich, besonders bei Steuern, Baurecht und Ferienvermietung, häufig und regional. Zieh für deinen konkreten Fall immer einen unabhängigen spanischen Anwalt (abogado) und einen Steuerberater (asesor fiscal) hinzu.

Weitere Artikel

Immobilie auf Mallorca kaufen: der große Ratgeber 2026 zu Ablauf, Recht, Steuern und Vermietung