Immobilienbewertung Mallorca: Den Wert deiner Immobilie kostenlos schätzen

Was ist deine Immobilie auf Mallorca wert?

Der Wert einer Immobilie auf Mallorca ist keine feste Zahl, sondern eine realistische Spanne, die von Lage, Ausstattung und Meerblick abhängt. Ob du kaufen, verkaufen, erben oder finanzieren willst: In jedem dieser Fälle brauchst du eine belastbare erste Einschätzung, bevor du eine größere Entscheidung triffst.

Beim Kauf schützt dich eine nüchterne Werteinschätzung davor, einen überzogenen Angebotspreis zu bezahlen. Beim Verkauf hilft sie dir, deine Preisvorstellung zu prüfen, statt zu hoch oder zu niedrig einzusteigen. Bei einer Erbschaft auf der Insel ist der Marktwert die Grundlage für die Aufteilung und für die spanische Erbschaftssteuer. Und für eine Finanzierung willst du vorab wissen, in welchem Rahmen sich der Preis bewegt.

Genau dafür ist dieser Rechner gedacht. Du bekommst deine Wertspanne sofort auf dem Bildschirm, ohne Kontaktformular, ohne Anruf, ohne Warten auf eine Rückmeldung. Die Berechnung läuft komplett in deinem Browser. Es werden keine Daten an einen Server gesendet und du musst dich nirgends anmelden. Das ist der Unterschied zu den üblichen Online-Bewertungen, bei denen du am Ende deine Telefonnummer hinterlässt und der eigentliche Wert erst im Verkaufsgespräch fällt.

Wie der Mallorca-Rechner arbeitet

Der Rechner arbeitet mit einem einfachen, transparenten Prinzip. Für über 120 Orte, Küstenzonen und Dörfer auf Mallorca hinterlegen wir einen typischen Preiskorridor in €/m². Diesen Korridor kombiniert der Rechner mit deiner Wohnfläche und mit Zu- und Abschlägen für Ausstattung, Zustand und Meerblick. Das Ergebnis ist eine Wertspanne für dein konkretes Objekt.

Bewusst zeigt der Rechner keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne. Zwei Wohnungen in derselben Straße können sich im Preis deutlich unterscheiden, je nach Etage, Aufteilung, Renovierungsstand und Blick. Eine Punktzahl würde eine Genauigkeit vortäuschen, die es auf einem so heterogenen Markt nicht gibt. Die Spanne ist ehrlicher und zeigt dir den Rahmen, in dem sich ein realistischer Preis bewegt.

Wichtig für die Einordnung: Die hinterlegten Werte sind Angebotspreise, also das, was Verkäufer aufrufen, Stand Juli 2026. Die tatsächlich beim Notar beurkundeten Verkaufspreise liegen erfahrungsgemäß rund 5 bis 10 % darunter, weil in der Praxis fast immer verhandelt wird. Rechne diesen Abstand gedanklich mit ein, wenn du das Ergebnis gegen einen konkreten Angebotspreis hältst.

Die gesamte Berechnung passiert lokal in deinem Browser. Anders als beim deutschen Sachwertverfahren nutzt dieser Rechner bewusst keinen Bodenrichtwert, kein Baujahr und keine Grundstücksfläche, weil diese Größen auf dem spanischen Markt kaum zugänglich und für die Preisbildung weniger aussagekräftig sind. Wie eine klassische Bewertung nach deutschem Sachwertverfahren funktioniert, kannst du im Vergleich dazu mit unserer Immobilienbewertung für Deutschland nachvollziehen.

Was den Wert auf Mallorca bestimmt

Auf Mallorca entscheiden ein paar wenige Faktoren über den Löwenanteil des Preises. Wenn du sie kennst, verstehst du auch, warum zwei auf dem Papier ähnliche Objekte so weit auseinanderliegen können.

Lage und Gemeinde

Die Gemeinde ist der stärkste einzelne Hebel. Zwischen dem teuren Südwesten und dem günstigen Inselinneren liegt beim Quadratmeterpreis oft ein Vielfaches. Innerhalb einer Gemeinde macht es zusätzlich einen großen Unterschied, ob ein Objekt im Ortskern, in einer ruhigen Wohnlage oder in einer exklusiven Urbanisation liegt.

Meerblick

Meerblick ist auf Mallorca einer der wertvollsten Faktoren überhaupt. Eine Immobilie in erster Meereslinie (primera línea, direkt am Wasser) kann rund 30 bis 50 % mehr wert sein als ein vergleichbares Objekt im Inselinneren. Selbst in Palma liegt der Aufschlag für Wohnungen mit Meerblick bei grob 39 % gegenüber Objekten ohne Blick. Der Rechner unterscheidet deshalb zwischen keinem Blick, seitlichem Blick, frontalem Blick und erster Meereslinie.

Größe, Zustand und Ausstattung

Die Wohnfläche ist die Basis, auf die der Quadratmeterpreis angewendet wird. Der Zustand entscheidet, ob du einen Aufschlag für ein bezugsfertiges Objekt zahlst oder ob eine Reforma (Sanierung) ansteht, die schnell mehrere zehntausend Euro kostet. Die Ausstattung, von einfach bis Luxus, verschiebt den Wert zusätzlich: Klimaanlage, Pool, hochwertige Bäder und eine gepflegte Außenanlage schlagen spürbar zu Buche.

Rechtlicher Status

Ein Punkt, den viele unterschätzen: Der rechtliche Status kann den Wert massiv beeinflussen oder einen Verkauf sogar blockieren. Wichtig sind die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), eine gültige licencia (Baugenehmigung) und bei Grundstücken auf rústico (ländlichem Bauland) die Frage, was überhaupt legal bebaubar ist. Nachträglich angebaute Flächen ohne Genehmigung sind auf Mallorca häufig und können bei Verkauf, Bank und Behörde zu echten Problemen führen.

Energieeffizienz

Auch auf der Insel wird der Energieausweis wichtiger. Ein sanierter Altbau mit guter Dämmung, Wärmepumpe und Photovoltaik erzielt heute einen besseren Preis als ein unsaniertes Objekt mit hohem Energieverbrauch, auch wenn dieser Faktor auf Mallorca noch weniger wiegt als Lage und Meerblick.

Preisüberblick nach Regionen (Stand 2026)

Die folgende Übersicht zeigt grobe Angebotspreise pro Quadratmeter je Region, jeweils mit dem Zusatz ca., weil die Spannen innerhalb einer Region riesig sind. Verstehe die Zahlen als Orientierung, nicht als festen Wert für dein Objekt.

Der Südwesten ist die teuerste Ecke der Insel. Andratx und Port d'Andratx erreichen mit ca. 9.000 bis 9.600 €/m² Spitzenwerte, Calvià und Santa Ponsa liegen bei ca. 7.000 €/m². Palma liegt im Mittel bei ca. 5.150 €/m², spreizt sich aber von ca. 3.200 €/m² in einfachen Vierteln bis über 8.000 €/m² in der Nobellage Son Vida.

Die Serra de Tramuntana im Nordwesten ist landschaftlich einzigartig und entsprechend teuer: Deià reicht von ca. 5.300 bis 12.000 €/m², Sóller liegt bei ca. 5.000 €/m², dazu kommt das gefragte Valldemossa. Im Norden liegen Pollença bei ca. 5.200 €/m² und das beliebte Alcúdia. Der Osten und Südosten ist gemischter: Manacor startet bei ca. 3.150 €/m², während Santanyí hohe Preise bei sehr breiter Streuung erreicht.

Am günstigsten ist das Inselinnere (Es Pla) mit Gemeinden wie Campos, Inca und Llucmajor, grob von unter 2.000 €/m² bis ca. 4.300 €/m². Behalte bei alldem im Kopf: Die Spanne innerhalb einer Gemeinde ist oft größer als der Unterschied zwischen zwei Gemeinden. Der Korridor ist nur ein Anhaltspunkt.

Objektarten: Wohnung, Casa de pueblo, Villa und Finca

Der Quadratmeterpreis ist nicht bei jeder Objektart gleich aussagekräftig. Je nach Typ zählen unterschiedliche Dinge.

Wohnung (Apartamento)

Bei Wohnungen dominiert der €/m²-Wert. Etage, Aufzug, Terrasse, Gemeinschaftspool und natürlich der Meerblick verschieben den Preis, aber die Fläche mal Quadratmeterpreis liefert die solideste Ausgangsbasis. Für Wohnungen funktioniert dieser Rechner am zuverlässigsten.

Casa de pueblo (Stadthaus)

Das typische Dorf- oder Stadthaus im historischen Ortskern. Hier spielen Charme, Zustand und Sanierungsbedarf eine große Rolle. Ein liebevoll restauriertes Objekt mit Innenhof liegt deutlich über einem unsanierten Haus, das eine komplette Reforma braucht.

Villa

Bei Villen wird der reine Quadratmeterpreis im Luxussegment weniger aussagekräftig. Hier zählen Grundstück, Pool, Meerblick, Privatsphäre und die Qualität des Ausbaus. Zwei gleich große Villen können sich um ein Vielfaches unterscheiden, je nach Lage und Ausstattung. Der Rechner gibt dir eine Orientierung, ersetzt bei außergewöhnlichen Objekten aber keine individuelle Einschätzung.

Finca auf rústico-Land

Bei einer Finca auf rústico (ländlichem Grund) hängt der Wert stark am rechtlichen Rahmen: Was ist legal bebaut, wie groß ist die genehmigte Wohnfläche, gibt es eine ETV (Lizenz für Ferienvermietung)? Für einen Neubau auf rústico gilt oft eine Mindestgrundstücksgröße von rund 14.000 m². Diese rechtlichen Fragen entscheiden über den Wert stärker als die reine Fläche.

Was der Rechner abfragt und wie jede Eingabe wirkt

Der Rechner kommt mit wenigen, aber entscheidenden Eingaben aus. So wirkt jede davon auf das Ergebnis:

• Ort: Bestimmt den zugrunde liegenden Preiskorridor in €/m². Über 120 Orte und Zonen sind nach Regionen gruppiert und durchsuchbar, damit du deinen schnell findest.
• Wohnfläche in m²: Die Basis der Rechnung. Der Korridor wird auf deine Fläche angewendet.
• Ausstattung: Von Einfach über Mittel und Gehoben bis Luxus. Höhere Ausstattung verschiebt die Spanne nach oben.
• Zustand: Von Sehr gut bis Sanierungsbedürftig. Ein Objekt mit Reformabedarf bekommt einen Abschlag.
• Meerblick: Kein Blick, seitlich, frontal oder erste Meereslinie. Das ist auf Mallorca einer der größten Hebel.
• Optionaler Kaufpreis-Vergleich: Du kannst einen konkreten Angebotspreis eintragen und sehen, wie er sich zur berechneten Spanne verhält.

Bewusst fragt der Rechner keine persönlichen Daten ab. Keine E-Mail, keine Telefonnummer, keine Adresse. Alles läuft in deinem Browser, es wird nichts gespeichert und nichts an einen Server gesendet. Du kannst so viele Szenarien durchspielen, wie du möchtest.

Preisentwicklung auf Mallorca 2026

Die Angebotspreise auf Mallorca sind zuletzt weiter gestiegen. Inselweit lag das Plus zuletzt bei grob 8 bis 10 % im Jahr, getragen von einem knappen Angebot und anhaltender internationaler Nachfrage. Besonders kräftig war die Entwicklung im Südosten und Nordosten der Insel, wo lange Zeit vergleichsweise günstige Lagen aufgeholt haben.

Der Grund ist im Kern einfach: Bauland ist knapp, die Auflagen sind streng und viele Käufer kommen aus dem Ausland und zahlen bar. Das hält das Preisniveau hoch und lässt es in gefragten Lagen weiter steigen.

Trotzdem lohnt ein nüchterner Blick. Ein Trend ist keine Garantie. Einfache, unsanierte Objekte in weniger gefragten Lagen können auch unter Druck geraten, wenn Käufer selektiver werden. Nimm die Preissteigerung als Kontext, nicht als Versprechen für die Zukunft.

Marktwert, valor catastral und valor de referencia

In Spanien gibt es nicht nur einen Wert für deine Immobilie, sondern mehrere, und sie werden für unterschiedliche Zwecke verwendet. Wer das nicht auseinanderhält, wundert sich später über die Steuer.

Marktwert

Das ist der Wert, den dieser Rechner schätzt: der Preis, der am Markt realistisch erzielbar ist. Er orientiert sich an den Angebots- und Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte.

Valor catastral

Der valor catastral (Katasterwert) ist ein amtlicher Wert, der als Grundlage für die jährliche Grundsteuer IBI dient. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert und hat mit dem tatsächlich erzielbaren Preis wenig zu tun.

Valor de referencia del Catastro

Der valor de referencia (Referenzwert des Katasters) ist seit 2022 die steuerliche Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ITP sowie für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Du kannst ihn über das amtliche Portal sedecatastro.gob.es abfragen. Entscheidend ist die Regel: Die Steuer wird auf den höheren der beiden Werte erhoben, also auf Kaufpreis oder Referenzwert, je nachdem, was mehr ist. Liegt der Referenzwert über deinem Kaufpreis, zahlst du trotzdem auf den höheren Betrag.

Tasación und Gutachten

Für eine Finanzierung verlangt die Bank eine tasación, eine offizielle Bewertung durch einen zugelassenen Gutachter (Bewertungsgesellschaft). Sie kostet grob 250 bis 500 € und ist die Grundlage, auf der die Bank den Beleihungswert festlegt. Davon zu unterscheiden ist ein ausführliches Sachverständigengutachten für Streit- oder Erbfälle. Beachte: Eine Bewertung ist in der Regel nur etwa sechs Monate aktuell, danach verlangt die Bank oft eine Aktualisierung.

Grenzen der Schätzung: Wann du ein echtes Gutachten brauchst

Dieser Rechner ist eine kostenlose erste Orientierung und eine gute Vorbereitung auf das Gespräch mit Gutachter oder Notar. Er ersetzt aber in bestimmten Situationen keine offizielle Bewertung (tasación) und kein Sachverständigengutachten:

• Erbschaft und Schenkung: Hier braucht es einen rechtssicheren Wert für das Finanzamt und die Erben.
• Scheidung und Vermögensaufteilung: Ein neutraler Wert verhindert Streit über die gemeinsame Immobilie.
• Finanzierung: Die Bank akzeptiert für die Kreditvergabe ausschließlich eine eigene tasación durch einen zugelassenen Gutachter.
• Gericht: Vor Gericht zählt nur ein Gutachten mit Beweiskraft.
• Besondere Objekte: Luxusvillen, große Fincas mit unklarem rechtlichen Status oder denkmalgeschützte Häuser lassen sich nicht seriös per Korridor schätzen.

Nutze den Rechner also, um eine realistische Erwartung zu entwickeln und gut vorbereitet in Verhandlungen und Gespräche zu gehen. Wenn es um rechtssichere Zahlen oder um viel Geld geht, hole zusätzlich eine offizielle Bewertung ein.

Kaufen und verkaufen: Nebenkosten, Steuern und Rendite

Sobald du die Wertspanne kennst, geht es darum, sie richtig einzuordnen. Halte einen konkreten Angebotspreis immer gegen die Spanne. Angebotspreise liegen in der Regel über dem, was am Ende tatsächlich beurkundet wird, also ist Verhandlungsspielraum die Regel, nicht die Ausnahme.

Kaufnebenkosten auf Mallorca: Rechne grob 10 bis 13 % auf den Kaufpreis obendrauf. Den größten Posten macht die balearische Grunderwerbsteuer ITP aus, die gestaffelt ist: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % darüber. Beim Neubau vom Bauträger fallen statt der ITP 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Beurkundungssteuer) an. Dazu kommen Notar, Grundbuch und meist ein Anwalt. Rechne die Gesamtkosten am besten vorab mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner durch.

Steuern beim Verkauf, besonders für Nicht-Residenten: Auf den Gewinn fallen als Nicht-Resident rund 19 % Gewinnsteuer an. Der Käufer behält zusätzlich 3 % des Kaufpreises als Modelo 211 ein und führt sie als Vorauszahlung ans Finanzamt ab. Dazu kommt die gemeindliche plusvalía (Wertzuwachssteuer auf den Boden). Wie sich eine Gewinnsteuer grundsätzlich berechnet, kannst du dir am deutschen Beispiel mit unserem Spekulationssteuer-Rechner veranschaulichen.

Wenn du die Immobilie als Ferienvermietung nutzen willst, zählt neben dem Kaufpreis vor allem die Rendite. Prüfe mit unserem Mietrendite-Rechner, ob sich das Objekt bei realistischen Mieteinnahmen und Kosten trägt. Und wenn du zum Vergleich verstehen willst, wie eine klassische Bewertung in Deutschland nach dem Sachwertverfahren funktioniert, hilft dir unsere Immobilienbewertung für Deutschland.