Immobilien-Lexikon
Alle wichtigen Begriffe rund um Immobilien, Finanzierung und Recht. Verständlich erklärt, mit Rechenbeispielen und passenden Tools.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungseintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Käufer einer Immobilie zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsübertragung vor Betrug oder Doppelverkauf schützt.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, das alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentümern, Belastungen und Grundpfandrechten dokumentiert. Es ist in drei Abteilungen gegliedert und hat die Funktion eines rechtlichen Ausweises für Immobilien.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. In Summe betragen sie 7 bis 15 % des Kaufpreises.
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird sie seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Notarkosten sind die gesetzlich festgelegten Gebühren für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags. Zusammen mit den Grundbuchkosten betragen sie ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Die Annuität ist die gleichbleibende Gesamtrate beim Annuitätendarlehen, bestehend aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld, weshalb der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhaft realisierbaren Sicherheitswert beimisst. Er liegt in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Markt- oder Kaufpreis und bestimmt maßgeblich, wie günstig die Zinskonditionen eines Immobiliendarlehens ausfallen.
Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Empfohlen werden mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten, da eine höhere Eigenkapitalquote zu deutlich günstigeren Zinsen führt.
Die Sollzinsbindung ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem der Zinssatz eines Immobiliendarlehens unveränderlich festgeschrieben ist. Typische Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung auf einen Immobilienkredit, die über die reguläre Monatsrate hinausgeht. Sie reduziert die Restschuld direkt und verkürzt damit die Laufzeit sowie die gesamten Zinskosten.
Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung des geliehenen Darlehensbetrags. Bei einer Baufinanzierung bestimmt der Tilgungssatz, wie schnell das Darlehen abbezahlt wird und wie viel Zinsen insgesamt anfallen.
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz und den Gebrauch eines Gebäudes entstehen. Der Vermieter darf nur die in § 2 BetrKV aufgezählten Arten auf die Mieter umlegen, und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Umgangssprachlich heißen sie oft Nebenkosten.
Die Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung, mit der der Vermieter die tatsächlichen Betriebskosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellt. Er muss sie spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Der Betriebskostenspiegel ist eine vom Deutschen Mieterbund veröffentlichte Übersicht der bundesweiten Durchschnittswerte für Betriebskosten je Quadratmeter und Monat. Er dient als Orientierung, ob die eigenen Nebenkosten im üblichen Rahmen liegen, ist aber kein Nachweis für einen Abrechnungsfehler.
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Sie gilt nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, und ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, das in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist der Maßstab für die Mietpreisbremse und für Mieterhöhungen.
Die Wohnfläche ist die gesetzlich definierte Nutzfläche einer Wohnung in Quadratmetern. Sie bestimmt Miethöhe, Kaufpreis und Nebenkosten und wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die gesetzliche Grundlage zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie legt fest, welche Flächen mit 100 %, 50 %, 25 % oder gar nicht in die Wohnfläche einfließen, und gilt seit dem 1. Januar 2004.
Der Grundbesitzwert ist der Wert, den das Finanzamt für eine Immobilie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ansetzt. Er wird nach dem Bewertungsgesetz im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt und liegt seit 2023 meist nahe am Verkehrswert.
Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu behalten (§ 1030 BGB). Bei Immobilien heißt das: Die berechtigte Person darf selbst darin wohnen oder vermieten und die Miete behalten, obwohl jemand anderes Eigentümer ist.
Die Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) schützt Pflichtteilsberechtigte davor, dass der Nachlass durch Schenkungen zu Lebzeiten geschmälert wird. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden dem Nachlass anteilig hinzugerechnet, für jedes Jahr ein Zehntel weniger.
Die Schenkungsteuer ist die Steuer auf Schenkungen unter Lebenden. Sie richtet sich nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und fällt nur an, wenn der Wert der Schenkung den persönlichen Freibetrag übersteigt.
Der Vervielfältiger ist der Faktor, mit dem der Jahreswert einer lebenslangen Nutzung, etwa eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, in einen Kapitalwert umgerechnet wird (§ 14 BewG). Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht ihn jedes Jahr nach Alter und Geschlecht.
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon selbst zu bewohnen, obwohl jemand anderes Eigentümer ist. Anders als beim Nießbrauch darf sie die Räume nicht vermieten.
Nach § 14 ErbStG werden alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der persönliche Freibetrag gilt damit nur einmal pro Zehnjahreszeitraum und steht danach wieder voll zur Verfügung.
Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) schreibt vor, dass eine nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einen steigenden Anteil ihrer Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugt: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Die CO₂-Kostenaufteilung regelt, wie Vermieter und Mieter den CO₂-Preis für Heizöl, Erdgas und Kohle teilen. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Je schlechter das Gebäude, desto höher der Anteil des Vermieters, bis zu 95 Prozent.
Der Einkommensbonus ist ein Zuschlag der KfW-Heizungsförderung (Programm 458) für selbst nutzende Eigentümer mit geringerem Einkommen: 40 Prozentpunkte bis 30.000 €, 30 Prozentpunkte bis 40.000 € und 10 Prozentpunkte bis 50.000 € zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt seit dem 29. Juli 2026 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch und die Austauschpflicht für alte Heizkessel sind entfallen, neue Gas- und Ölheizungen unterliegen dafür ab 2029 der Bio-Treppe.
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) gibt an, wie viele Kilowattstunden Wärme eine Wärmepumpe im Jahresmittel aus einer Kilowattstunde Strom erzeugt. Eine JAZ von 3,5 bedeutet: Aus 1 kWh Strom werden 3,5 kWh Wärme.
Der Klimageschwindigkeitsbonus ist ein Zuschlag der KfW-Heizungsförderung (Programm 458) für Selbstnutzer, die eine funktionierende fossile Heizung früh gegen eine klimafreundliche tauschen. Er beträgt 16 Prozentpunkte bei Antrag bis 31. Januar 2027 und sinkt danach halbjährlich bis auf null ab 1. August 2028.
Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur, mit der das Heizwasser von der Heizung zu den Heizkörpern oder in die Fußbodenheizung fließt. Je niedriger sie sein kann, desto effizienter arbeitet eine Wärmepumpe.
Die Bruttomietrendite gibt das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent an. Sie dient als erster Indikator für die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage, berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Kaufnebenkosten.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Je niedriger der Faktor, desto günstiger das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen.
Die Nettomietrendite gibt an, wie viel Prozent des gesamten Investitionsaufwands (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten als jährlicher Mietertrag verbleiben. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, weil sie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt.