Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland fällig wird. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und ist in der Regel der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Erhoben wird sie vom jeweiligen Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
Im Gegensatz zur jährlichen Grundsteuer fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an: zum Zeitpunkt des Kaufs. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Seitdem gehen die Sätze stark auseinander: Bayern bleibt bei 3,5 %, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein jeweils 6,5 % verlangen.
Berechnet wird die Steuer auf den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Übernimmt der Käufer zusätzliche Gegenleistungen (z. B. bestehende Belastungen), fließen auch diese in die Bemessungsgrundlage ein.
Steuersätze nach Bundesland (Stand 2026)
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Grunderwerbsteuer berechnen: Beispiel
Ein Kaufpreis von 400.000 € ergibt je nach Bundesland sehr unterschiedliche Steuerbeträge:
- Bayern (3,5 %): 400.000 € × 0,035 = 14.000 €
- Niedersachsen (5,0 %): 400.000 € × 0,05 = 20.000 €
- NRW (6,5 %): 400.000 € × 0,065 = 26.000 €
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegt ein Unterschied von 12.000 €. Bei der Standortwahl in Grenzregionen kann sich ein Blick auf den Steuersatz lohnen.
Wichtig zu wissen
- Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markisen oder Sauna zählen nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert aufgeführt, reduziert sich die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt akzeptiert Beträge bis ca. 15 % des Kaufpreises in der Regel ohne Nachfrage.
- Keine Ratenzahlung vorgesehen: Die Grunderwerbsteuer ist in einer Summe fällig. In Härtefällen lässt sich beim Finanzamt eine Stundung beantragen, ein Rechtsanspruch darauf besteht allerdings nicht.
- Ohne Zahlung kein Eigentum: Erst nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung.
Gesetzliche Grundlage
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. § 1 GrEStG definiert die steuerpflichtigen Erwerbsvorgänge, § 3 GrEStG regelt Ausnahmen (Erbschaften, Schenkungen, Verkäufe an Verwandte in gerader Linie). § 11 Abs. 2 GrEStG bestätigt die Kompetenz der Länder, den Steuersatz eigenständig festzulegen.
Häufige Fragen
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Zwar haften laut Gesetz Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, im Kaufvertrag wird die Zahlung aber fast immer dem Käufer zugewiesen.
Nein, bei einem regulären Immobilienkauf lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht umgehen. Ausnahmen gelten nur für Erbschaften, Schenkungen und Verkäufe zwischen Verwandten ersten Grades (z. B. Eltern an Kinder). Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden, um die Bemessungsgrundlage zu senken.
Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung. Ab Zustellung hat der Käufer in der Regel einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist.