Kaufnebenkosten-Rechner: Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen
Berechne die Kaufnebenkosten für deine Immobilie — kostenlos, aktuell für 2026 und sofort für alle 16 Bundesländer. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklergebühren auf einen Blick.
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026
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Seit 12/2020: Käufer zahlen max. die Hälfte der Maklerprovision
Standard: 3,57 % inkl. MwSt
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Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus vier Hauptbestandteilen zusammen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklercourtage. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung betragen die Kaufnebenkosten zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Das ist ein erheblicher Betrag, den du bei der Finanzierungsplanung einplanen solltest.
Die 4 Kaufnebenkosten im Überblick
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die bei jedem Immobilienkauf anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland). Sie ist meist der größte Nebenkosten-Posten. Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid wenige Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags. Erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.
Notarkosten
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich. Als Faustregel gelten circa 1,5 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, der Vollzug (Einholung von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen) sowie die Betreuungstätigkeit.
Grundbuchkosten
Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen Gebühren an, ebenfalls nach GNotKG geregelt. Dazu gehören die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld bei Finanzierung. Die Grundbuchkosten betragen typischerweise rund 0,5 % des Kaufpreises.
Maklercourtage (Käuferanteil)
Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten: Käufer zahlen maximal die Hälfte der Gesamtprovision. In der Praxis liegt der Käuferanteil meist bei 3,57 % (inkl. MwSt). Die Gesamtprovision beträgt dann 7,14 %. Die Maklercourtage lässt sich vermeiden, indem direkt vom Eigentümer gekauft wird (Privatverkauf).
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Tabelle 2026
Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer, sortiert nach Höhe. Die Sätze sind seit mehreren Jahren unverändert. Ein politisch diskutierter Ersterwerberfreibetrag für Erstkäufer ist Stand 2026 nicht umgesetzt.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
Beispielrechnung: Kaufnebenkosten bei 300.000 €
Was kosten die Nebenkosten konkret? Hier ein Vergleich für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € in Bayern (günstigster Steuersatz), Hamburg (mittlerer Bereich) und NRW (höchster Steuersatz).
Bayern
Hamburg
Nordrhein-Westfalen
Kaufnebenkosten senken: 5 Tipps zum Sparen
- Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen. Einbauküche, Markisen oder Möbel, die mitverkauft werden, können im Kaufvertrag als bewegliches Inventar beziffert werden. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein realistischer Inventarwert (z. B. 10.000–15.000 €) akzeptiert das Finanzamt erfahrungsgemäß.
- Direkt vom Eigentümer kaufen. Ohne Makler entfällt die Courtage komplett. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das über 10.000 € Ersparnis. Immobilienportale, Zeitungsanzeigen oder soziale Netzwerke bieten provisionsfrei angebotene Objekte.
- Maklercourtage verhandeln. Der übliche Höchstsatz (3,57 % Käuferanteil) ist kein Gesetz. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder schnell verkäuflichen Objekten ist Verhandlungsspielraum vorhanden.
- Notarkosten im Blick behalten. Auf unnötige Zusatzleistungen achten, etwa die gesonderte Beurkundung von Löschungsbewilligungen alter Grundschulden. Hier lässt sich durch Absprache mit dem Notar optimieren.
- Bundesland bei Grenzlagen berücksichtigen. Wer in einer Grenzregion sucht, kann den Steuersatz vergleichen. Beispiel: In Niedersachsen (5,0 %) statt in NRW (6,5 %). Bei 300.000 € sind das 4.500 € Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital
Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie sind kein Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Eine sogenannte 110-%-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist zwar bei einigen Banken möglich, geht aber mit deutlich höheren Zinssätzen einher und erhöht das Risiko. Die Faustregel lautet: Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) als Eigenkapital einplanen, idealerweise 20 % des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Für Selbstnutzer: Nein. Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend machen.
Für Kapitalanleger: Ja, teilweise. Grunderwerbsteuer und Notarkosten zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA (Absetzung für Abnutzung) zusammen mit dem Gebäudewert abgeschrieben. Auch Maklerkosten sind als Anschaffungsnebenkosten steuerlich absetzbar. Die konkrete Steuerersparnis hängt vom persönlichen Steuersatz und der Gebäudeabschreibung ab.
Kaufnebenkosten bei Wohnungskauf vs. Hauskauf
Die prozentualen Kaufnebenkosten sind bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern identisch: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten berechnen sich immer auf den Kaufpreis. Der Unterschied liegt in den laufenden Kosten: Beim Wohnungskauf fallen zusätzlich Hausgeld und Instandhaltungsrücklage an. Diese gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, sondern sind monatliche Betriebskosten. Zudem kann die Notararbeit bei Eigentumswohnungen etwas umfangreicher sein (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung).
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren. Je nach Bundesland betragen sie 7–15 % des Kaufpreises.
Die Gesamthöhe hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei ca. 5–8 %, mit Makler bei ca. 9–15 % des Kaufpreises. Am günstigsten ist Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer), am teuersten sind Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein und das Saarland (je 6,5 %).
Die vier Hauptposten sind: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchkosten (~0,5 %) und Maklercourtage (bis zu 3,57 % Käuferanteil). Dazu können weitere Kosten wie Gutachter, Renovierung oder Umzug kommen, die aber nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen.
Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Eine vollständige Tabelle für alle 16 Bundesländer findest du weiter oben auf dieser Seite.
Seit Dezember 2020 gilt: Der Käufer zahlt maximal die Hälfte der Maklerprovision. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Gesamtprovision (meist je 3,57 % inkl. MwSt). Bei manchen Angeboten beauftragt und bezahlt der Verkäufer den Makler allein, sodass für den Käufer keine Maklerkosten anfallen.
Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlst. Eine 110-%-Finanzierung (Kaufpreis + Nebenkosten) ist möglich, aber die Zinsen liegen deutlich höher und nicht jede Bank bietet das an. Empfehlung: Mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einplanen.
Für Selbstnutzer: Nein. Für Kapitalanleger: Ja, teilweise. Grunderwerbsteuer und Notarkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Maklerkosten sind ebenfalls als Anschaffungsnebenkosten absetzbar.
Die wirksamsten Hebel: (1) Inventar wie Einbauküche separat im Kaufvertrag ausweisen, denn darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. (2) Ohne Makler direkt vom Eigentümer kaufen. (3) Maklerprovision verhandeln, denn der Höchstsatz ist keine Pflicht.
Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb einer bestehenden Immobilie an (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Baunebenkosten entstehen beim Neubau: Baugenehmigung, Vermessung, Bodengutachten, Erschließung, Baustrom/-wasser, Versicherungen. Die Grunderwerbsteuer fällt in beiden Fällen an, beim Neubau jedoch nur auf den Grundstücksanteil.
Stand 2026: Nein, es gibt in Deutschland keinen allgemeinen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Ein Freibetrag für Ersterwerber wurde politisch diskutiert (u. a. im Koalitionsvertrag 2021), ist aber bisher nicht umgesetzt worden. Einige Bundesländer prüfen Modelle. Wir aktualisieren diese Seite, sobald sich die Rechtslage ändert.
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