Immobilien-Lexikon
Alle wichtigen Begriffe rund um Immobilien, Finanzierung und Recht. Verständlich erklärt, mit Rechenbeispielen und passenden Tools.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungseintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Käufer einer Immobilie zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsübertragung vor Betrug oder Doppelverkauf schützt.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, das alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentümern, Belastungen und Grundpfandrechten dokumentiert. Es ist in drei Abteilungen gegliedert und hat die Funktion eines rechtlichen Ausweises für Immobilien.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. In Summe betragen sie 7 bis 15 % des Kaufpreises.
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird sie seit Dezember 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Notarkosten sind die gesetzlich festgelegten Gebühren für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags. Zusammen mit den Grundbuchkosten betragen sie ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Die Annuität ist die gleichbleibende Gesamtrate beim Annuitätendarlehen, bestehend aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld, weshalb der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhaft realisierbaren Sicherheitswert beimisst. Er liegt in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Markt- oder Kaufpreis und bestimmt maßgeblich, wie günstig die Zinskonditionen eines Immobiliendarlehens ausfallen.
Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Empfohlen werden mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten, da eine höhere Eigenkapitalquote zu deutlich günstigeren Zinsen führt.
Die Sollzinsbindung ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem der Zinssatz eines Immobiliendarlehens unveränderlich festgeschrieben ist. Typische Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung auf einen Immobilienkredit, die über die reguläre Monatsrate hinausgeht. Sie reduziert die Restschuld direkt und verkürzt damit die Laufzeit sowie die gesamten Zinskosten.
Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung des geliehenen Darlehensbetrags. Bei einer Baufinanzierung bestimmt der Tilgungssatz, wie schnell das Darlehen abbezahlt wird und wie viel Zinsen insgesamt anfallen.
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz und den Gebrauch eines Gebäudes entstehen. Der Vermieter darf nur die in § 2 BetrKV aufgezählten Arten auf die Mieter umlegen, und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Umgangssprachlich heißen sie oft Nebenkosten.
Die Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung, mit der der Vermieter die tatsächlichen Betriebskosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellt. Er muss sie spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Der Betriebskostenspiegel ist eine vom Deutschen Mieterbund veröffentlichte Übersicht der bundesweiten Durchschnittswerte für Betriebskosten je Quadratmeter und Monat. Er dient als Orientierung, ob die eigenen Nebenkosten im üblichen Rahmen liegen, ist aber kein Nachweis für einen Abrechnungsfehler.
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Sie gilt nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, und ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, das in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist der Maßstab für die Mietpreisbremse und für Mieterhöhungen.
Die Wohnfläche ist die gesetzlich definierte Nutzfläche einer Wohnung in Quadratmetern. Sie bestimmt Miethöhe, Kaufpreis und Nebenkosten und wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die gesetzliche Grundlage zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie legt fest, welche Flächen mit 100 %, 50 %, 25 % oder gar nicht in die Wohnfläche einfließen, und gilt seit dem 1. Januar 2004.
Die Bruttomietrendite gibt das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent an. Sie dient als erster Indikator für die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage, berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Kaufnebenkosten.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Je niedriger der Faktor, desto günstiger das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen.
Die Nettomietrendite gibt an, wie viel Prozent des gesamten Investitionsaufwands (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten als jährlicher Mietertrag verbleiben. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, weil sie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt.