Tilgung

Was ist Tilgung?

Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des geliehenen Darlehensbetrags. Bei einer Baufinanzierung zahlen Kreditnehmer monatlich eine Rate, die sich aus zwei Teilen zusammensetzt: dem Zinsanteil (Entgelt an die Bank für das geliehene Kapital) und dem Tilgungsanteil (die eigentliche Schuldenrückzahlung). Nur der Tilgungsanteil senkt die Restschuld.

Der Tilgungssatz wird zu Beginn als Prozentsatz des Darlehensbetrags festgelegt und heißt deshalb Anfangstilgung. Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, werden die absoluten Zinsen monatlich etwas geringer. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant; der frei werdende Betrag fließt automatisch in eine höhere Tilgung. So beschleunigt sich die Rückzahlung mit der Zeit von selbst.

Wie hoch die Anfangstilgung gewählt wird, hat enorme Auswirkungen auf die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten. Selbst ein Prozentpunkt mehr kann die Laufzeit um viele Jahre verkürzen und Zehntausende Euro Zinsen sparen.

Tilgung berechnen: Beispiel

Angenommen: Darlehensbetrag 300.000 €, Sollzins 3,5 % p.a., Zinsbindung 15 Jahre.

Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Anfangstilgung beträgt in diesem Beispiel rund 144.000 € an Zinskosten und verkürzt die Laufzeit um 20 Jahre. Die monatliche Rate steigt dabei um 500 €, was bei der Finanzplanung realistisch einkalkuliert werden muss.

Hinweis: Nach dem Ende der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld neu finanziert. Die tatsächliche Gesamtlaufzeit und die Gesamtzinskosten hängen daher auch vom späteren Anschlusszins ab.

Wichtig zu wissen

• Minimum 1 %, Empfehlung 2 bis 3 %: Viele Banken verlangen mindestens 1 % Anfangstilgung, Experten empfehlen jedoch 2 bis 3 %, um die Laufzeit in einem vernünftigen Rahmen zu halten.
• Tilgung und Lebensphase: Jüngere Käufer können oft mit 2 % starten und später durch Sondertilgungen aufholen. Wer kurz vor der Rente kauft, sollte von Anfang an höher tilgen, um das Darlehen rechtzeitig zurückzuzahlen.
• Tilgungsfreiheit zu Anfang: Manche Banken bieten eine tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 12 Monaten an. In dieser Zeit zahlt man nur Zinsen, was die Anfangsbelastung senkt, aber die Gesamtkosten erhöht.
• Sondertilgung als Ergänzung: Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Das ist eine flexible Möglichkeit, das Darlehen schneller abzubauen, ohne dauerhaft eine höhere Rate tragen zu müssen.

Gesetzliche Grundlage

Darlehensverträge für Immobilienfinanzierungen unterliegen in Deutschland dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). § 488 BGB regelt die grundlegenden Pflichten aus einem Darlehensvertrag, darunter die Rückzahlungspflicht des Darlehensnehmers. § 489 BGB gewährt Darlehensnehmern nach Ablauf von zehn Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Ergänzend gelten die Vorschriften der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU 2014/17), die Kreditgeber zu einer umfassenden Kreditwürdigkeitsprüfung und transparenter Kostenoffenlegung verpflichtet.