Annuität

Was ist eine Annuität?

Die Annuität ist die gleichbleibende Jahres- oder Monatsrate, die Kreditnehmer beim klassischen Annuitätendarlehen zahlen. Der Begriff kommt vom lateinischen "annus" (Jahr) und beschreibt das Grundprinzip: Die Gesamtrate bleibt über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant, egal ob am ersten oder am letzten Tag der Laufzeit.

Jede Annuität setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Da die Zinsen nur auf die noch ausstehende Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder gezahlten Rate. Weil die Gesamtrate gleichbleibt, steigt im gleichen Maß der Tilgungsanteil. Dieses Prinzip führt dazu, dass die Entschuldung am Anfang langsam verläuft und zum Ende hin immer schneller wird.

Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am weitesten verbreitete Form der Baufinanzierung. Es bietet Planungssicherheit, weil die monatliche Belastung über die gesamte Zinsbindungszeit feststeht. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld neu verhandelt oder über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt.

Annuität berechnen: Beispiel

Ausgangsdaten: Darlehensbetrag 300.000 €, Sollzins 3,7 % p.a., anfängliche Tilgung 2,0 % p.a.

Monatliche Annuität: (3,7 % + 2,0 %) / 12 × 300.000 € = 1.425 €

Die Verteilung von Zins und Tilgung verschiebt sich im Laufe der Zeit deutlich:

Nach 20 Jahren (Ende typischer Zinsbindung) besteht noch eine Restschuld von rund 141.900 €. Diese wird dann entweder vollständig getilgt oder über eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen weitergeführt.

Wichtig zu wissen

• Zinssatz und Tilgung bestimmen die Laufzeit: Wer bei gleichem Zinssatz die anfängliche Tilgung von 1 % auf 2 % erhöht, verkürzt die Gesamtlaufzeit bei einem typischen Darlehen um rund 10 bis 15 Jahre.
• Aktuelle Zinsen beachten: Für 10-jährige Zinsbindungen liegen die Sollzinsen Anfang 2026 je nach Eigenkapital und Bonität zwischen 3,4 % und 4,2 %. Dieser Zinssatz gilt für die gesamte Bindungsdauer und bestimmt maßgeblich die Höhe der Annuität.
• Sondertilgungen nutzen: Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen (oft 5 % der Darlehenssumme). Jede Sondertilgung senkt die Restschuld und damit die künftigen Zinskosten, ohne die Annuität zu verändern.
• Tilgungsplan anfordern: Jede Bank ist verpflichtet, einen vollständigen Tilgungsplan mit allen Annuitäten, Zinsanteilen und Restschulden auszuhändigen. So lässt sich die Entwicklung der Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung genau verfolgen.

Gesetzliche Grundlage

Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind als Verbraucherdarlehensverträge in den §§ 488 ff. BGB geregelt. § 491 BGB unterscheidet zwischen allgemeinen Verbraucherdarlehensverträgen und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die höhere Anforderungen an Informationspflichten stellen. Kreditgeber sind nach Art. 247 EGBGB verpflichtet, dem Kreditnehmer vor Vertragsschluss einen repräsentativen Tilgungsplan auszuhändigen, aus dem die Annuität, der jeweilige Zinsanteil, der Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld für jeden Zahlungszeitraum hervorgehen.