Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Je niedriger der Faktor, desto günstiger das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor, in der Immobilienbranche auch als Vervielfältiger oder Ertragsfaktor bezeichnet, ist eine zentrale Kennzahl für die Bewertung von Anlageimmobilien. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten ein Käufer für die Immobilie bezahlt. Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet also: Der Kaufpreis entspricht der Nettokaltmiete von 25 Jahren.
Mathematisch ist der Kaufpreisfaktor der Kehrwert der Bruttomietrendite. Liegt der Faktor bei 20, beträgt die Bruttomietrendite genau 5 % (1 ÷ 20 × 100). Liegt er bei 25, sind es 4 %. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die rechnerische Mietrendite und desto schneller amortisiert sich das Investment durch die Mieteinnahmen.
Professionelle Investoren nutzen den Kaufpreisfaktor als ersten Schnellfilter, um Immobilienangebote einzuordnen, bevor sie eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalyse durchführen. Die Kennzahl ersetzt keine vollständige Renditeberechnung, liefert aber innerhalb von Sekunden eine fundierte Ersteinschätzung zum Preis-Miet-Verhältnis.
Kaufpreisfaktor berechnen: Beispiel
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird für 300.000 € angeboten. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.100 €.
Jahresnettokaltmiete: 1.100 € × 12 = 13.200 € Kaufpreisfaktor: 300.000 € ÷ 13.200 € = 22,7
Bruttomietrendite (Kehrwert): 1 ÷ 22,7 × 100 = 4,4 %
Die folgende Tabelle zeigt typische Kaufpreisfaktoren für verschiedene Standorttypen in Deutschland (Stand 2025/2026):
| Standorttyp | Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Ländliche Regionen | 12 bis 18 | 5,6 bis 8,3 % | Günstig, aber höheres Leerstandsrisiko |
| B-/C-Städte (z. B. Leipzig, Kassel) | 18 bis 22 | 4,5 bis 5,6 % | Gutes Preis-Miet-Verhältnis |
| Große Universitätsstädte (z. B. Köln, Stuttgart) | 22 bis 29 | 3,5 bis 4,5 % | Fair, stabile Nachfrage |
| Top-7-Metropolen (z. B. München, Hamburg) | 29 bis 33 | 3,0 bis 3,5 % | Teuer, aber hohe Wertstabilität |
Die Kaufpreisfaktoren in deutschen Metropolen sind nach dem Höchststand 2021/2022 (teilweise über 40 in München) seit der Zinswende 2022 deutlich gesunken. Seit 2024 stabilisieren sie sich auf dem aktuellen Niveau, unterstützt durch steigende Mieten bei gleichzeitig moderateren Kaufpreisen.
Wichtig zu wissen
- Nur eine Bruttokennzahl: Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten. Für eine realistischere Einschätzung sollte zusätzlich die Nettomietrendite berechnet werden.
- Regionaler Vergleich entscheidend: Ein Faktor, der in einer Kleinstadt als überteuert gilt, kann in einer Metropole marktüblich sein. Der Kaufpreisfaktor ist immer im Kontext des lokalen Marktes zu bewerten.
- Nicht isoliert betrachten: Ein auffällig niedriger Kaufpreisfaktor kann auf Sanierungsstau, schwierige Mieterstruktur oder rückläufige Standortentwicklung hindeuten. Die Kennzahl ersetzt keine Objektbesichtigung und keine Standortanalyse.
- Mietpotenzial prüfen: Entscheidend ist nicht nur die aktuelle Miete, sondern auch das Mietsteigerungspotenzial. Eine Wohnung mit Faktor 28, die deutlich unter Marktmiete vermietet ist, kann nach Mietanpassung einen effektiv niedrigeren Faktor erreichen.
Gesetzliche Grundlage
Der Kaufpreisfaktor ist keine gesetzlich definierte Kennzahl, sondern ein Bewertungsmaßstab der Immobilienwirtschaft. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach §§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spielt der Vervielfältiger (dort als Barwertfaktor des Reinertrags) allerdings eine tragende Rolle. Die amtlichen Gutachterausschüsse veröffentlichen Liegenschaftszinssätze, die zur Ableitung des Vervielfältigers im Ertragswertverfahren dienen. Für die Kaufpreissammlung und Marktanalyse regelt § 193 BauGB die Zuständigkeit der Gutachterausschüsse.
Häufige Fragen
Als Faustregel gilt: Ein Kaufpreisfaktor unter 20 deutet auf ein günstiges Preis-Miet-Verhältnis hin und findet sich eher in B- und C-Städten. Werte zwischen 20 und 25 gelten als marktüblich und fair. Ab einem Faktor von 25 aufwärts zahlen Käufer relativ viel Kaufpreis pro Euro Mieteinnahme, was vor allem in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin üblich ist. Entscheidend ist immer der regionale Vergleich, denn ein Faktor von 28 kann in einer Top-Lage durchaus angemessen sein, wenn Wertsteigerung und Mietsteigerungspotenzial stimmen.
Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite beschreiben denselben Zusammenhang aus unterschiedlicher Perspektive. Der Kaufpreisfaktor drückt aus, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete). Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert davon, angegeben in Prozent: (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis) mal 100. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht also exakt einer Bruttomietrendite von 4 %, ein Faktor von 20 einer Rendite von 5 %.
Der Kaufpreisfaktor ist eine Bruttokennzahl und bezieht weder Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) noch laufende nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko) ein. Für eine realistische Einschätzung sollte deshalb zusätzlich die Nettomietrendite berechnet werden, die diese Kosten berücksichtigt. Auch Finanzierungskosten wie Zinsen und Tilgung fließen nicht in den Kaufpreisfaktor ein.