Nettomietrendite
Nettomietrendite: Die Nettomietrendite gibt an, wie viel Prozent des gesamten Investitionsaufwands (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten als jährlicher Mietertrag verbleiben. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, weil sie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt.
Was ist Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist eine Kennzahl für Immobilieninvestoren, die zeigt, welche tatsächliche Rendite eine vermietete Immobilie nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten erwirtschaftet. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite berücksichtigt sie sowohl die nicht umlagefähigen Kosten auf der Einnahmenseite als auch die Kaufnebenkosten auf der Investitionsseite.
Die Formel lautet: Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Als nicht umlagefähige Kosten gelten alle Ausgaben, die der Vermieter nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht auf den Mieter umlegen darf: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko.
Die Nettomietrendite liefert damit ein deutlich realistischeres Bild als die Bruttomietrendite. Sie ist die Standardkennzahl, die professionelle Investoren und Banken zur Bewertung von Anlageimmobilien heranziehen. In den 50 größten deutschen Städten lag die durchschnittliche Bruttomietrendite im zweiten Halbjahr 2025 bei rund 4,1 %. Die durchschnittliche Nettomietrendite fiel mit ca. 3,0 bis 3,5 % spürbar niedriger aus, weil Verwaltung und Instandhaltung die Mieteinnahmen deutlich schmälern.
Nettomietrendite berechnen: Beispiel
Ausgangslage: Eigentumswohnung in Leipzig, 65 m², Kaufpreis 195.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € |
| Kaufnebenkosten (Sachsen: 3,5 % GrESt + 1,5 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler = 8,57 %) | 16.712 € |
| Gesamtinvestition | 211.712 € |
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete (9,50 €/m² × 65 m² × 12 Monate) | 7.410 € |
| − Verwaltungskosten (WEG-Verwalter, ca. 30 €/Monat) | −360 € |
| − Instandhaltungsrücklage (10 €/m²/Jahr × 65 m²) | −650 € |
| − Leerstandsrisiko (ca. 2 % der Jahreskaltmiete) | −148 € |
| Nettomietertrag | 6.252 € |
Nettomietrendite = 6.252 € ÷ 211.712 € × 100 = 2,95 %
Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite derselben Wohnung beträgt 7.410 € ÷ 195.000 € × 100 = 3,80 %. Die Nettomietrendite liegt also 0,85 Prozentpunkte darunter.
Wichtig zu wissen
- Realistischer als die Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite verschweigt alle laufenden Kosten und Nebenkosten des Kaufs. Die Nettomietrendite bildet die tatsächliche Ertragslage deutlich genauer ab.
- Nicht umlagefähige Kosten variieren: Bei Neubauten liegen Instandhaltungsrücklagen oft bei 5 bis 8 €/m²/Jahr, bei Altbauten bei 10 bis 15 €/m²/Jahr. Dieser Unterschied kann die Nettomietrendite um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte verschieben.
- Finanzierungszins beachten: Die Nettomietrendite sollte idealerweise über dem Finanzierungszins liegen. Bei einem Zinsniveau von 3,3 bis 3,8 % (Anfang 2026) bedeutet das: Liegt die Nettomietrendite darunter, muss der Investor auf Wertsteigerung setzen, um die Investition langfristig profitabel zu gestalten.
- Steuerliche Effekte nicht enthalten: Die Nettomietrendite berücksichtigt weder Einkommensteuer auf Mieteinnahmen noch steuerliche Vorteile wie die Gebäudeabschreibung (AfA). Für eine vollständige Renditebetrachtung ist die sogenannte Eigenkapitalrendite nach Steuern erforderlich.
- Regionale Unterschiede: In Metropolen (München, Hamburg, Frankfurt) sind Nettomietrenditen von 2,0 bis 2,5 % typisch, in mittelgroßen Städten 3,0 bis 4,0 %, in strukturschwächeren Regionen über 4,5 %. Höhere Renditen gehen jedoch oft mit höherem Leerstandsrisiko einher.
Gesetzliche Grundlage
Die Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. § 1 Abs. 2 BetrKV schließt Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich aus dem Betriebskostenbegriff aus. Diese Kosten verbleiben beim Vermieter und mindern damit die Nettomietrendite. Die Möglichkeit der Betriebskostenumlage auf den Mieter ergibt sich aus § 556 BGB in Verbindung mit der BetrKV. Welche Kosten konkret umlagefähig sind, listet § 2 BetrKV abschließend auf (17 Kostenarten von Grundsteuer bis sonstige Betriebskosten).
Häufige Fragen
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert sämtliche laufenden Kosten. Die Nettomietrendite zieht dagegen alle nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko) von der Jahreskaltmiete ab und bezieht zusätzlich die Kaufnebenkosten in den Nenner ein. In der Praxis liegt die Nettomietrendite dadurch typischerweise 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Für eine fundierte Investitionsentscheidung ist die Nettomietrendite die deutlich belastbarere Kennzahl.
Als Richtwert gilt: Ab 3,5 bis 4 % Nettomietrendite lohnt sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage in den meisten Fällen. In den sieben größten deutschen Städten (A-Städte) liegen die Nettomietrenditen 2025/2026 im Schnitt bei 2,0 bis 2,5 %, während in B- und C-Städten Werte von 3,5 bis 4,5 % realistisch sind. In strukturschwächeren Regionen sind sogar über 5 % möglich, allerdings steigt dort das Leerstandsrisiko. Entscheidend ist, dass die Nettomietrendite über dem Finanzierungszins liegt, damit sich ein positiver Cashflow ergibt.
Abgezogen werden alle nicht umlagefähigen Kosten, also Ausgaben, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf. Dazu gehören: Verwaltungskosten (WEG-Verwaltergebühren, Kontoführung), die Instandhaltungsrücklage, Kosten für Leerstandsmonate sowie nicht umlagefähige Reparaturen und Instandsetzungen. Diese Posten sind in § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich von den Betriebskosten ausgenommen. Für eine Eigentumswohnung betragen diese Kosten typischerweise 1 bis 2 € pro Quadratmeter und Monat.