Beleihungswert
Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhaft realisierbaren Sicherheitswert beimisst. Er liegt in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Markt- oder Kaufpreis und bestimmt maßgeblich, wie günstig die Zinskonditionen eines Immobiliendarlehens ausfallen.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den ein Kreditinstitut einer Immobilie als langfristig und nachhaltig realisierbaren Sicherheitswert beimisst. Im Unterschied zum Kaufpreis oder zum aktuellen Marktwert muss der Beleihungswert über die gesamte Laufzeit des Darlehens stabil bleiben. Kurzfristige Marktschwankungen oder spekulative Preisanstiege fließen daher nicht ein.
In der Praxis setzt die Bank den Beleihungswert typischerweise 10 bis 30 Prozent unterhalb des Verkehrswerts an. Für die Wertermittlung kommen je nach Immobilientyp das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Wohnimmobilien werden häufig nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, Renditeimmobilien nach dem Ertragswertverfahren.
Aus dem Beleihungswert leiten sich zwei weitere zentrale Größen ab: die Beleihungsgrenze (maximale Darlehenssumme) und der Beleihungsauslauf (tatsächliches Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert). Beide wirken sich direkt auf die Zinskonditionen aus.
Beleihungswert berechnen: Beispiel
Angenommen, eine Eigentumswohnung wird für 400.000 € gekauft. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 340.000 € (entspricht 85 Prozent des Kaufpreises).
| Eigenkapital | Darlehenssumme | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|---|
| 40.000 € (10 %) | 360.000 € | 106 % | Sehr hohe Aufschläge |
| 80.000 € (20 %) | 320.000 € | 94 % | Aufschläge |
| 120.000 € (30 %) | 280.000 € | 82 % | Moderate Aufschläge |
| 160.000 € (40 %) | 240.000 € | 71 % | Gute Konditionen |
| 200.000 € (50 %) | 200.000 € | 59 % | Topkonditionen |
Der Beleihungsauslauf berechnet sich so: Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert, multipliziert mit 100. Bei 240.000 € Darlehen und 340.000 € Beleihungswert ergibt sich ein Auslauf von 70,6 Prozent. Die meisten Banken staffeln ihre Zinssätze an den Schwellenwerten 60, 80 und 90 Prozent. Der Sprung unter 60 Prozent bringt in der Regel die deutlichsten Zinseinsparungen.
Wichtig zu wissen
- Beleihungswert ist nicht gleich Kaufpreis: Banken setzen den Beleihungswert konservativ an, um auch bei einem erzwungenen Verkauf (Zwangsversteigerung) auf der sicheren Seite zu sein. Ein hoher Kaufpreis schützt nicht vor einem niedrigen Beleihungswert.
- Beleihungsgrenze 60 Prozent als Refinanzierungsgrundlage: Pfandbriefbanken dürfen Hypothekenpfandbriefe nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes ausgeben. Darlehen über dieser Grenze gelten als ungedeckt und werden teurer refinanziert.
- Beleihungsauslauf unter 80 Prozent anstreben: Ab 80 Prozent steigen die Zinsaufschläge bei den meisten Banken spürbar. Wer mehr Eigenkapital einbringt oder einen günstigeren Kaufpreis verhandelt, verbessert automatisch seinen Beleihungsauslauf.
- Eigene Einschätzung der Bank: Jede Bank ermittelt den Beleihungswert eigenständig. Zwei Banken können für dieselbe Immobilie unterschiedliche Beleihungswerte feststellen. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich daher besonders.
Gesetzliche Grundlage
Die Ermittlung des Beleihungswertes ist gesetzlich geregelt. Grundlage ist § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG), das seit Mai 2005 gilt. Die detaillierten Berechnungsvorschriften finden sich in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die als Ausführungsbestimmung zu § 16 Abs. 2 PfandBG erlassen wurde.
Das Gesetz schreibt vor, dass der Beleihungswert durch einen von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter mit nachgewiesener Berufserfahrung und Fachkenntnis ermittelt werden muss. Der ermittelte Wert darf den aktuellen Verkehrswert nicht überschreiten.
Häufige Fragen
Banken setzen den Beleihungswert üblicherweise 10 bis 30 Prozent unterhalb des aktuellen Marktwerts an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegt er also häufig zwischen 280.000 und 360.000 €. Der genaue Abschlag hängt von Lage, Zustand und Nutzungsart der Immobilie ab.
Der Verkehrswert spiegelt den aktuellen Marktpreis einer Immobilie wider, während der Beleihungswert den langfristig und nachhaltig erzielbaren Wert abbildet. Da der Beleihungswert über die gesamte Darlehenslaufzeit stabil bleiben soll, fällt er grundsätzlich konservativer aus. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Beleihungswert den Verkehrswert nicht überschreiten darf.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind die angebotenen Zinsen. Die beste Zinsstufe erhalten Kreditnehmer bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei einem Auslauf über 80 Prozent steigen die Zinsaufschläge spürbar, da die Bank ein höheres Ausfallrisiko trägt.