Grunderwerbsteuer 2026
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises und ist damit meist der größte Einzelposten deiner Kaufnebenkosten, noch vor Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten. Zahlen musst du sie als Käufer, einmalig beim Immobilienkauf. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG), also meist vier bis acht Wochen nach dem Notartermin.
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Steuersatz-Übersicht aller Bundesländer
Grunderwerbsteuer bei einem Kaufpreis von 300.000 € (Standardwert)
| Bundesland | Steuersatz | Steuer |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann wird sie fällig?
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Rechtlich sind Käufer und Verkäufer zwar beide Steuerschuldner (§ 13 GrEStG) und haften gesamtschuldnerisch, im Kaufvertrag wird die Zahlung aber fast immer allein dem Käufer zugewiesen. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG); den verschickt das Finanzamt meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung. Erst wenn du gezahlt hast, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer einträgt.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Steuerfrei bleibt der Erwerb vor allem im engen Familienkreis. Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG) sowie zwischen Verwandten in gerader Linie, also Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel (§ 3 Nr. 6 GrEStG), lösen keine Grunderwerbsteuer aus; das Gleiche gilt für Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG) und für die Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ein teurer Irrtum: Geschwister sind nicht befreit, eine Übertragung zwischen Bruder und Schwester kostet die volle Grunderwerbsteuer. Käufe bis 2.500 € bleiben ebenfalls frei (§ 3 Nr. 1 GrEStG), aber Vorsicht: das ist eine Freigrenze, bei 2.501 € fällt die Steuer auf den gesamten Betrag an.
So sparst du legal Grunderwerbsteuer
Der wichtigste legale Hebel ist, bewegliches Inventar im Kaufvertrag getrennt auszuweisen. Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus zählen nicht zum Grundstück; bei realistisch bewerteten 20.000 € und 6,5 % Satz sparst du 1.300 €, wobei der Inventaranteil rund 15 % des Kaufpreises nicht überschreiten sollte, sonst schaut das Finanzamt genau hin. Eine Übertragung im engen Familienkreis (§ 3 GrEStG) bleibt komplett steuerfrei, und jeder verhandelte Euro weniger Kaufpreis senkt die Steuer unmittelbar mit. Den sogenannten Share Deal, also den Kauf von unter 90 % der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft (§ 1 Abs. 2a, 3, 3a und § 6 GrEStG), nutzen ausschließlich große gewerbliche Investoren: seit dem 1. Juli 2021 liegt die Schwelle bei 90 % statt früher 95 %, und für deinen privaten Eigenheimkauf ist das kein gangbarer Weg.
Grunderwerbsteuer zurückholen: die Zwei-Jahres-Frist (§ 16 GrEStG)
Wird der Kauf rückgängig gemacht, bekommst du die Grunderwerbsteuer zurück oder sie wird gar nicht erst festgesetzt (§ 16 GrEStG). Voraussetzung ist in der Regel, dass der Erwerb innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückabgewickelt wird, etwa durch einvernehmliche Aufhebung, Rücktritt oder Wiederkauf. Auch wenn der Kaufpreis nachträglich gemindert wird (zum Beispiel wegen eines Sachmangels nach § 437 BGB), setzt das Finanzamt die Steuer entsprechend herab. Nach Ablauf der zwei Jahre ist eine Rückabwicklung nur noch bei einem einklagbaren Rechtsanspruch möglich, etwa bei Nichtigkeit oder wirksamer Anfechtung des Vertrags.
Neubau und Grundstück: Vorsicht beim einheitlichen Vertragswerk
Beim reinen Grundstückskauf zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf das erst später gebaute Haus. Diese Ersparnis gilt aber nur, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag wirklich getrennt sind. Sind beide verknüpft, etwa beim schlüsselfertigen Kauf vom selben Anbieter, greift das Finanzamt auf das einheitliche Vertragswerk zu und besteuert Grundstück plus Gebäude zusammen. Bei 100.000 € Grundstück und 300.000 € Bau macht das bei 6,5 % Satz einen Unterschied von 19.500 €, deshalb prüft das Finanzamt den sachlichen und zeitlichen Zusammenhang der Verträge sehr genau.
Erstkäufer-Freibetrag: Stand 2026 nicht in Kraft
Einen bundesweiten Freibetrag für Ersterwerber gibt es Stand 2026 nicht, er ist in keinem Bundesland geltendes Recht. Diskutiert wird ein Modell, bei dem der Bund erst die rechtliche Grundlage schaffen müsste, damit die Länder überhaupt einen Freibetrag einführen könnten; im Gespräch waren Beträge in der Größenordnung von 250.000 € pro erwachsener Person plus Zuschläge für Kinder, beschlossen ist davon nichts. Nach geltendem Recht dürfen die Länder nämlich nur den Steuersatz festlegen, aber keine eigenen Freibeträge, weshalb der Vorstoß Thüringens (25.000 € seit 2024) verfassungsrechtlich umstritten ist. Kursierende Behauptungen wie ein 500.000-Euro-Freibetrag in Hamburg treffen nicht zu.
Grunderwerbsteuer ist nicht die Grundsteuer
Die Grunderwerbsteuer zahlst du genau einmal, nämlich beim Kauf; die Grundsteuer ist eine völlig andere Abgabe, die du als Eigentümer danach Jahr für Jahr zahlst. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland (3,5 % bis 6,5 % vom Kaufpreis, § 11 GrEStG), die jährliche Grundsteuer legt dagegen die Kommune über ihren Hebesatz fest (GrStG). Typisch sind einmalig rund 10.000 € bis 30.000 € Grunderwerbsteuer gegenüber meist einigen Hundert Euro Grundsteuer pro Jahr. Verwechsle beide also nicht: Die Grunderwerbsteuer ist ein einmaliger Kaufnebenkosten-Block, die Grundsteuer eine dauerhafte Halte-Steuer.
Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer
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Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner berechnest du alle Nebenkosten inklusive Notar, Grundbuch und Makler, mit dem Notarkosten-Rechner die Notar- und Grundbuchgebühren im Detail.
Häufige Fragen
Bei 400.000 € zahlst du je nach Bundesland zwischen 14.000 € (Bayern, 3,5 %) und 26.000 € (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen, 6,5 %). Der gesetzliche Grundsatz liegt bei 3,5 % (§ 11 GrEStG), doch seit 2006 dürfen die Länder höhere Sätze festlegen. In einem Land mit 5,0 % zahlst du 20.000 €, bei 5,5 % genau 22.000 €; entscheidend ist allein, wo die Immobilie liegt, nicht dein Wohnort.
Nein, seit dem BFH-Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) mindert die anteilige Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer nicht mehr. Das Finanzamt rechnet sie nicht aus dem Kaufpreis heraus, weil die Rücklage rechtlich der Eigentümergemeinschaft gehört und nicht auf dich als Käufer übergeht; das Bundesfinanzministerium hat das 2021 auch für Wohnungskäufe bestätigt. Wer sich auf ältere Ratgeber verlässt, die einen Abzug versprechen, plant hier falsch.
Als Selbstnutzer nein, als Vermieter oder Kapitalanleger indirekt ja. Für die selbst genutzte Wohnung ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar; vermietest du die Immobilie, zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei gewerblicher Nutzung ist sie als Betriebsausgabe abzugsfähig.
Nein, die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich in einer Summe fällig, einen Monat nach dem Steuerbescheid (§ 15 GrEStG). In Härtefällen kannst du beim Finanzamt eine Stundung beantragen, einen Rechtsanspruch darauf hast du aber nicht. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch.
Nein, der Verkauf oder die Übertragung zwischen Eltern und Kindern ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG), weil beide in gerader Linie verwandt sind. Dasselbe gilt für Großeltern und Enkel sowie zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Nicht befreit sind dagegen Übertragungen zwischen Geschwistern, die die volle Grunderwerbsteuer auslösen.
Erstellt und gepflegt von der immotap-Redaktion
Geprüft: Juli 2026Zuletzt geändert: Juli 2026
Methodik & Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), insbesondere §§ 1, 3, 6, 11, 15, 16
- Landes-Grunderwerbsteuergesetze der Bundesländer
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für Notar- und Grundbuchkosten
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Maklerprovision