Immobilien-Kosten-Atlas 2026
Immobilien-Kosten-Atlas 2026: Kaufnebenkosten nach Bundesland
Beim Immobilienkauf in Deutschland liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler zwischen rund 5,5 % und 8,5 % des Kaufpreises, mit Makler zwischen rund 12,6 % und 15,6 %. Fast der gesamte Unterschied entsteht durch die Grunderwerbsteuer: Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern. Notar (rund 1,5 %) und Grundbuch (rund 0,5 %) sind bundesweit gleich, die Maklerprovision ist ortsüblich und in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Kaufnebenkosten je Bundesland vergleichen
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Kennzahl
Bayern
bei 300.000 €Kaufnebenkosten gesamt: 37.920 € (12,64 %)
- Grunderwerbsteuer10.500 €
- Notarkosten4.500 €
- Grundbuch1.500 €
- Maklerprovision21.420 €
Die Maklerprovision ist ortsüblich und Verhandlungssache. Beim Kauf zur Eigennutzung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel je zur Hälfte.
| # | Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt | Beispielbei aktuellem Kaufpreis · Mit Makler |
|---|---|---|---|---|
| 1 | BayernBY | 3,5 % | 12,64 % | 37.920 € |
| 2 | BremenHB | 5,5 % | 13,45 % | 40.350 € |
| 3 | HamburgHH | 5,5 % | 13,75 % | 41.250 € |
| 4 | Mecklenburg-VorpommernMV | 6,0 % | 13,95 % | 41.850 € |
| 5 | Baden-WürttembergBW | 5,0 % | 14,14 % | 42.420 € |
| 6 | NiedersachsenNI | 5,0 % | 14,14 % | 42.420 € |
| 7 | Rheinland-PfalzRP | 5,0 % | 14,14 % | 42.420 € |
| 8 | Sachsen-AnhaltST | 5,0 % | 14,14 % | 42.420 € |
| 9 | ThüringenTH | 5,0 % | 14,14 % | 42.420 € |
| 10 | SachsenSN | 5,5 % | 14,64 % | 43.920 € |
| 11 | BerlinBE | 6,0 % | 15,14 % | 45.420 € |
| 12 | HessenHE | 6,0 % | 15,14 % | 45.420 € |
| 13 | BrandenburgBB | 6,5 % | 15,64 % | 46.920 € |
| 14 | Nordrhein-WestfalenNRW | 6,5 % | 15,64 % | 46.920 € |
| 15 | SaarlandSL | 6,5 % | 15,64 % | 46.920 € |
| 16 | Schleswig-HolsteinSH | 6,5 % | 15,64 % | 46.920 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Unterschied zwischen den Ländern. Sieh dir die Details für dein Bundesland an.
So setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen
Die Grunderwerbsteuer ist die einzige Kostenposition, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. Bayern erhebt mit 3,5 % den niedrigsten Satz, während Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % am oberen Ende liegen.
Die Notarkosten (Faustregel rund 1,5 %) und die Grundbuchkosten (rund 0,5 %) richten sich nach dem bundesweit einheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind deshalb überall gleich.
Die Maklerprovision beträgt ortsüblich meist 7,14 % inklusive Umsatzsteuer und wird seit dem Provisionsteilungsgesetz von Dezember 2020 in der Regel je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. In Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern ist sie üblicherweise niedriger. Sie ist Verhandlungssache und fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.
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Zitiervorschlag
immotap Immobilien-Kosten-Atlas 2026. Kaufnebenkosten nach Bundesland. https://immotap.de/de/immobilien-kosten-atlas-2026
https://immotap.de/de/immobilien-kosten-atlas-2026
Erstellt und gepflegt von der immotap-Redaktion
Geprüft: Juli 2026Zuletzt geändert: Juli 2026
Methodik & Quellen
- Grunderwerbsteuersätze: Landes-Grunderwerbsteuergesetze (GrEStG § 11)
- Notar- und Grundbuchkosten: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Anlage 2)
- Maklerprovision: ortsübliche Sätze, §§ 656a bis 656d BGB
- Kartengrundlage: @svg-maps/germany, CC BY 4.0
Häufige Fragen
Die Kaufnebenkosten liegen ohne Makler bei rund 5,5 % bis 8,5 % des Kaufpreises und mit Makler bei rund 12,6 % bis 15,6 %. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (rund 1,5 %), Grundbuchkosten (rund 0,5 %) und der ortsüblichen Maklerprovision.
In Bayern, weil dort die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % am niedrigsten ist. Alle übrigen Kostenpositionen (Notar, Grundbuch, Makler) sind bundesweit weitgehend gleich, sodass die Grunderwerbsteuer den Ausschlag gibt.
Notarkosten (Faustregel rund 1,5 %) und Grundbuchkosten (rund 0,5 %) sind über das GNotKG bundeseinheitlich geregelt. Auch die Maklerprovision ist in 13 von 16 Ländern mit rund 7,14 % gleich, nur Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern weichen ab.
Beim Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in der Regel je zur Hälfte (§ 656c BGB). Die Provision ist Verhandlungssache und fällt nur an, wenn ein Makler eingeschaltet ist.
Die aktuellen Sätze gelten unverändert fort. Ein bundesweiter Freibetrag für Erstkäufer wird zwar politisch diskutiert, ist Stand 2026 aber nicht in Kraft. Nach geltendem Recht könnten die Länder keine eigenen Freibeträge festlegen. Wir aktualisieren den Atlas, sobald sich ein Landessatz ändert.
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