Glossar
Betriebskosten
Betriebskosten: Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz und den Gebrauch eines Gebäudes entstehen. Der Vermieter darf nur die in § 2 BetrKV aufgezählten Arten auf die Mieter umlegen, und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Umgangssprachlich heißen sie oft Nebenkosten.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die gesetzliche Definition steht in § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Entscheidend ist das Wort "laufend": Nur regelmäßig wiederkehrende Kosten zählen dazu. Einmalige Ausgaben wie die Neuanschaffung von Mülltonnen oder eine größere Reparatur sind keine Betriebskosten.
Im Alltag ist meist von Nebenkosten die Rede. Rechtlich ist der genaue Begriff Betriebskosten, beide Wörter meinen in der Wohnraummiete aber dasselbe.
Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
Der Vermieter darf nur die Kostenarten auf die Mieter umlegen, die in § 2 BetrKV abschließend aufgezählt sind. Der Katalog umfasst 17 Positionen, darunter:
| Nr. | Position |
|---|---|
| 1 | Grundsteuer und öffentliche Lasten |
| 2 | Wasserversorgung |
| 3 | Entwässerung |
| 4 bis 6 | Heizung und Warmwasser |
| 7 | Aufzug |
| 8 | Straßenreinigung und Müll |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungeziefer |
| 10 | Gartenpflege |
| 11 | Beleuchtung |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart |
| 17 | Sonstige Betriebskosten |
Voraussetzung ist immer, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst. Die "sonstigen Betriebskosten" nach Nr. 17 müssen im Vertrag einzeln benannt sein, ein pauschaler Verweis genügt dafür nicht.
Nicht umlagefähige Kosten
Ausdrücklich ausgenommen sind Verwaltungskosten (zum Beispiel Hausverwaltung, Kontoführung, Kosten der Abrechnungserstellung) und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Diese Posten sind mit der Grundmiete abgegolten. Tauchen sie in einer Abrechnung auf, kann sich ein genauerer Blick lohnen.
Wie hoch sind Betriebskosten?
Zur Orientierung dient der bundesweite Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Für das Datenjahr 2024 liegt der Durchschnitt bei 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat. Fallen alle denkbaren Kostenarten an, können es bis zu 3,68 Euro pro Quadratmeter und Monat werden. Der immotap Nebenkosten-Rechner schätzt die monatlichen Betriebskosten nach Wohnfläche und zeigt eine Aufschlüsselung je Kostenart.
Wichtig: Diese Werte sind nur ein Anhaltspunkt. Regional und je nach Ausstattung streuen die Kosten stark. Ein Wert oberhalb des Durchschnitts ist kein Beweis für einen Fehler, sondern höchstens ein Anlass, die Abrechnung genauer zu prüfen.
Gesetzliche Grundlage
- § 1 BetrKV: Definition der Betriebskosten und ausgenommene Kosten
- § 2 BetrKV: Katalog der 17 umlagefähigen Kostenarten
- § 556 BGB: Vereinbarung der Umlage, Abrechnung und Fristen
- § 556a BGB: Verteilerschlüssel (im Zweifel nach Wohnfläche)
Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln an einer Abrechnung helfen der Mieterverein oder die Verbraucherzentrale weiter.
Häufige Fragen
In der Wohnraummiete meinen beide Begriffe dasselbe. Betriebskosten ist der rechtlich genaue Begriff aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV), Nebenkosten die umgangssprachliche Bezeichnung. Beide umfassen die laufenden Kosten, die der Vermieter zusätzlich zur Kaltmiete umlegen darf, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommen. Dazu gehören zum Beispiel Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Porto und Reparaturen an Dach, Heizung oder Fenstern. Sie sind mit der Grundmiete abgegolten und dürfen nicht in die Abrechnung.
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung dagegen überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die laufenden Gebühren für einen Kabel-Sammelanschluss in der Regel nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Betriebsstrom und Wartung einer gebäudeeigenen Gemeinschaftsantenne bleiben umlagefähig.