Nebenkosten-Rechner: Betriebskosten pro Quadratmeter schätzen

Wer eine Wohnung mietet, zahlt nicht nur die Kaltmiete. Dazu kommen die Betriebskosten, oft auch zweite Miete genannt. Sie machen einen erheblichen Teil der monatlichen Wohnkosten aus. Mit diesem Rechner schätzt du die Betriebskosten pro qm für deine Wohnung und prüfst, ob deine Nebenkosten zu hoch sind.

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die warmen Betriebskosten bei rund 2,17 €/m² pro Monat. Fallen alle umlagefähigen Kostenarten an, kann der Wert auf etwa 2,90 €/m² pro Monat steigen. Bei einer 70 m² großen Wohnung kommen so rund 150 bis 200 € im Monat zusammen, das sind 1.800 bis 2.400 € im Jahr zusätzlich zur Kaltmiete.

Die hier verwendeten Werte stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Es handelt sich um bundesweite Durchschnittswerte. Deine tatsächlichen Kosten hängen von Region, Baujahr, Heizart und Ausstattung des Gebäudes ab und können deutlich abweichen.

Betriebskosten teilen sich in zwei Gruppen. Die kalten Betriebskosten umfassen alle laufenden Kosten außer Heizung und Warmwasser, also Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Aufzug, Allgemeinstrom, Versicherungen und Schornsteinreinigung.

Die warmen Betriebskosten bestehen aus Heizung und Warmwasser. Sie sind in vielen Wohnungen der größte Einzelposten und stark vom Energiepreis abhängig. Wer mit einer eigenen Gastherme heizt und direkt mit dem Versorger abrechnet, hat diese Position nicht in der Nebenkostenabrechnung.

Welche Kosten der Vermieter überhaupt umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Dort sind 17 Kostenarten abschließend aufgezählt. Nur diese dürfen auf die Mieter verteilt werden, und auch nur dann, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Damit jeder Mieter im Haus seinen fairen Anteil trägt, braucht es einen Verteilerschlüssel. Die drei gängigen Umlageschlüssel sind:

• Wohnfläche: der Standard, wenn im Mietvertrag nichts anderes steht. Die Kosten werden im Verhältnis der Quadratmeter verteilt.
• Personenzahl: sinnvoll bei verbrauchsnahen Kosten wie Wasser oder Müll, wenn keine eigenen Zähler vorhanden sind.
• Verbrauch: bei individuell gemessenen Kosten, allen voran Heizung und Warmwasser.

Bei den Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vor, dass mindestens 50 bis 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Der Rest darf nach Wohnfläche verteilt werden. So zahlt, wer mehr heizt, auch mehr. Fehlt eine verbrauchsabhängige Abrechnung, darf der Mieter den Heizkostenanteil um 15 % kürzen.

Im laufenden Mietverhältnis zahlst du jeden Monat eine Vorauszahlung. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter die tatsächlichen Kosten ab. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Für diese Abrechnung gelten klare Regeln.

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie zu spät, kann der Vermieter eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Ein Guthaben muss er dir trotzdem auszahlen.

Als Mieter hast du ein Einsichtsrecht in die Originalbelege. Bist du mit der Abrechnung nicht einverstanden, kannst du innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich Einwendungen erheben. Eine Nachzahlung solltest du nur unter Vorbehalt leisten, bis die Abrechnung geklärt ist.

Ein erster Anhaltspunkt ist der Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel. Teile deine jährlichen Betriebskosten durch die Wohnfläche und durch 12. Liegt das Ergebnis deutlich über 2,90 €/m² pro Monat, lohnt sich ein genauer Blick. Diese Rechnung nimmt dir die Ampel oben im Rechner ab, sobald du deine Vorauszahlung einträgst.

Prüfe außerdem, ob nicht umlagefähige Posten in der Abrechnung auftauchen. Nicht auf den Mieter umlegen darf der Vermieter:

• Verwaltungskosten (Kontoführung, Hausverwaltung, Porto)
• Instandhaltung und Reparaturen (alles, was die Substanz erhält)
• Rücklagen und einmalige Anschaffungen

Seit dem 1. Juli 2024 gilt außerdem: Die Kosten für einen Kabel-TV-Anschluss sind nicht mehr pauschal als Betriebskosten umlagefähig. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist entfallen. Mieter entscheiden seitdem selbst über ihren TV-Anschluss.

Wenn du als Vermieter wissen willst, wie sich die Kosten auf deine Rendite auswirken, hilft dir der Mietrendite-Rechner. Und bei einer geplanten Mietanpassung lohnt ein Blick auf den Mieterhöhungs-Rechner, da Betriebskosten und Kaltmiete getrennt betrachtet werden.