Wie wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet?

Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) Raum für Raum berechnet. Zunächst wird die Grundfläche jedes Raumes von Innenwand zu Innenwand gemessen. Dann werden Anrechnungsfaktoren angewendet: Räume mit mindestens 2 m Deckenhöhe zählen zu 100 %, Bereiche zwischen 1 und 2 m nur zu 50 %, und Bereiche unter 1 m gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden mit 25 % (maximal 50 %) angerechnet. Die Summe aller angerechneten Flächen ergibt die Wohnfläche nach WoFlV.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Ja, aber nur anteilig. Nach § 3 Nr. 3 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen "in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" zur Wohnfläche gerechnet. In der Praxis wird fast immer mit 25 % gerechnet. Ein 8 m² großer Balkon zählt also als 2 m² Wohnfläche. Die 50-%-Anrechnung kommt nur bei besonderer Qualität in Betracht (Südlage, überdacht, windgeschützt).

Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Bei Dachschrägen wird die Grundfläche in drei Höhenzonen aufgeteilt: (1) Bereiche mit mindestens 2 m lichter Raumhöhe zählen zu 100 %. (2) Bereiche zwischen 1 m und 2 m zählen nur zu 50 %. (3) Bereiche unter 1 m Höhe werden gar nicht als Wohnfläche gezählt. Beispiel: Ein Dachzimmer mit 10 m² über 2 m, 6 m² zwischen 1–2 m und 2 m² unter 1 m hat eine Wohnfläche von 10 + 3 + 0 = 13 m², obwohl die Grundfläche 18 m² beträgt.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?

Die Grundfläche (nach DIN 277) misst die gesamte Bodenfläche eines Raumes ohne Abzüge oder Anrechnungsfaktoren. Die Wohnfläche (nach WoFlV) berücksichtigt dagegen Deckenhöhen bei Dachschrägen und reduzierte Anrechnung bei Balkonen und Terrassen. Die Grundfläche ist daher fast immer größer als die Wohnfläche. Für Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen ist die Wohnfläche nach WoFlV maßgeblich.

Was kann ich tun, wenn meine Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, hast du Anspruch auf Mietminderung (BGH VIII ZR 144/09). Jedes Prozent Abweichung berechtigt zu 1 % Minderung der Bruttomiete. Außerdem kannst du zu viel gezahlte Miete für die letzten 3 Jahre zurückfordern und eine Neuberechnung der Betriebskosten verlangen. Empfehlung: Wohnung nachmessen, Ergebnis dokumentieren, Vermieter schriftlich informieren.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche, auch dann nicht, wenn sie als Hobbyraum, Fitnessraum oder Büro genutzt werden. Ein Keller kann nur dann als Wohnraum gelten, wenn er baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist (ausreichende Deckenhöhe, Belichtung, Belüftung). Das ist bei normalen Kellerräumen fast nie der Fall.

Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?

Die WoFlV (Wohnflächenverordnung) ist die gesetzliche Berechnungsmethode für Wohnflächen. Sie verwendet Anrechnungsfaktoren für Dachschrägen (50 %), Balkone (25 %) und kennt nicht anrechenbare Flächen. Die DIN 277 ist eine technische Norm für Brutto- und Nettogrundflächen und macht keine Abzüge und liefert daher höhere Quadratmeterzahlen. Für Mietverträge gilt die WoFlV. Die DIN 277 wird vor allem bei Bauanträgen und Gewerbeimmobilien verwendet.

Wie genau muss die Wohnflächenangabe im Mietvertrag sein?

Der BGH hat entschieden: Eine Abweichung bis 10 % wird als Toleranz akzeptiert. Ab einer Überschreitung von 10 % liegt ein Sachmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Wichtig: Auch "ca."-Angaben sind verbindlich, die 10-%-Grenze gilt trotzdem. Bei Mieterhöhungen hat der BGH die 10-%-Schwelle allerdings aufgegeben: Hier zählt nur die tatsächliche Fläche, egal wie groß die Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14).

Wird ein Wintergarten zur Wohnfläche gezählt?

Das hängt davon ab, ob der Wintergarten beheizt ist. Ein beheizter Wintergarten zählt zu 100 % als Wohnfläche (wie ein normaler Wohnraum). Ein unbeheizter Wintergarten wird nur zu 50 % angerechnet (§ 3 Nr. 4 WoFlV). Gleiches gilt für Schwimmbäder und überdachte, geschlossene Terrassen. Auch sie werden zu 50 % angerechnet.

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Wohnflächen-Rechner: Wohnfläche nach WoFlV korrekt berechnen

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Zuletzt aktualisiert: Februar 2026

1.
Raumbezeichnung
Raumtyp 100 %
Lichte Raumhöhe durchgehend ≥ 2 m (§ 3 Nr. 1 WoFlV)
Grundfläche
m²

Lege Räume an und gib die Flächen ein, um die Wohnfläche zu berechnen.

Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland offiziell berechnet wird. Sie ersetzt die ältere II. Berechnungsverordnung und ist die maßgebliche Grundlage für Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Immobilienbewertungen.

Warum sie wichtig ist: Die korrekte Wohnfläche bestimmt deine Miethöhe, die Verteilung der Betriebskosten und den Wert deiner Immobilie. Eine falsche Berechnung kann dich als Mieter hunderte Euro pro Jahr kosten. Als Vermieter kann eine falsche Berechnung zu rechtlichen Problemen führen.

Geltungsbereich: Die WoFlV gilt im Mietrecht (implizit durch BGH-Rechtsprechung), bei Wohngeld und Wohnraumförderung. Der BGH hat 2023 bestätigt: Für Mietverträge gilt die bei Vertragsabschluss gültige Berechnungsvorschrift, also die WoFlV.

Anrechnungsfaktoren nach WoFlV: Welche Flächen zählen wie viel?

Die Wohnflächenverordnung unterscheidet verschiedene Flächentypen. Nicht jeder Quadratmeter zählt gleich viel. Manche Flächen werden nur anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche gerechnet.

Flächentyp	Anrechnung	Rechtsgrundlage
Normaler Wohnraum (≥ 2 m Raumhöhe)	100 %	§ 3 Nr. 1 WoFlV
Raum mit 1–2 m Raumhöhe (Dachschräge)	50 %	§ 3 Nr. 2 WoFlV
Raum unter 1 m Raumhöhe	0 %	§ 3 Nr. 2 WoFlV
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse	25 % (max. 50 %)	§ 3 Nr. 3 WoFlV
Wintergarten (beheizt)	100 %	§ 3 Nr. 4 WoFlV
Wintergarten (unbeheizt)	50 %	§ 3 Nr. 4 WoFlV
Schwimmbad, Sauna	50 %	§ 3 Nr. 4 WoFlV

Hinweis: Die 25-%-Regel für Balkone ist der Regelfall. In besonders hochwertigen Lagen oder bei überdachten, windgeschützten Balkonen kann bis zu 50 % angerechnet werden. Unser Rechner verwendet den Standardwert von 25 %.

Dachschrägen richtig berechnen: Die wichtigste Sonderregel

Dachschrägen sind der häufigste Grund für Abweichungen zwischen gefühlter und tatsächlicher Wohnfläche. Die WoFlV teilt die Fläche in drei Zonen auf, gemessen an der lichten Raumhöhe (Abstand Fußboden bis Unterkante Decke/Dachschräge):

1≥ 2 m Raumhöhe: zählt zu 100 % als Wohnfläche
21–2 m Raumhöhe: zählt zu 50 %
3< 1 m Raumhöhe: zählt zu 0 % (wird nicht angerechnet)

Beispielrechnung

Ein Schlafzimmer im Dachgeschoss hat insgesamt 18 m² Grundfläche. Davon liegen 10 m² im Bereich über 2 m, 6 m² zwischen 1 und 2 m, und 2 m² unter 1 m. Wohnfläche = (10 × 100 %) + (6 × 50 %) + (2 × 0 %) = 13 m². Von 18 m² werden also nur 13 m² als Wohnfläche angerechnet.

Tipp zum Messen: Du brauchst nur ein Maßband und einen Zollstock. Stelle den Zollstock senkrecht auf und markiere 1 m und 2 m. Miss dann die Fläche in den drei Zonen entlang der Schräge.

Balkon, Terrasse, Loggia: Was wird wie angerechnet?

Nach der WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ zur Wohnfläche gerechnet.

Balkon: offener Austritt an der Fassade. Standardmäßig 25 %.
Loggia: eingezogener, an drei Seiten geschlossener Austritt. Standardmäßig 25 %, oft 50 % (wegen besserer Nutzbarkeit).
Terrasse: ebenerdige Freifläche. Standardmäßig 25 %.
Dachterrasse/Dachgarten: 25 %.

Wann 50 % möglich: bei besonderer Qualität (Südlage, Überdachung, wind- und blickgeschützt, aufwändige Gestaltung). In der Praxis rechnen die meisten Vermieter mit 25 %.

Welche Räume zählen NICHT zur Wohnfläche?

Nach WoFlV § 2 gehören folgende Flächen nicht zur Wohnfläche:

×Keller und Kellerräume (auch wenn als Hobbyraum genutzt)
×Waschküche und Trockenraum
×Heizungsraum
×Garage und Stellplatz
×Dachboden / Speicher (nicht ausgebaut)
×Abstellräume außerhalb der Wohnung
×Geschäftsräume
×Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen

Wichtig: Ein als „Hobbyraum“ genutzter Keller ist trotzdem kein Wohnraum nach WoFlV. Entscheidend ist die bauliche Widmung, nicht die tatsächliche Nutzung.

Wohnfläche vs. Grundfläche vs. Nutzfläche: WoFlV oder DIN 277?

Begriff	Norm	Was wird gemessen	Verwendung
Wohnfläche	WoFlV	Nur Wohnräume, mit Anrechnungsfaktoren	Mietverträge, Betriebskosten
Grundfläche (BGF)	DIN 277	Alle Flächen ohne Anrechnungsfaktoren	Bauanträge, Architektur
Nutzfläche (NUF)	DIN 277	Alle nutzbaren Flächen inkl. Keller, Flure	Gewerbeimmobilien

Warum die Unterscheidung wichtig ist: Die DIN 277 liefert fast immer eine HÖHERE Quadratmeterzahl als die WoFlV. Wenn im Exposé oder Mietvertrag „ca. 85 m²“ steht, frage nach, ob das nach WoFlV oder DIN 277 berechnet wurde. Für Mietverträge gilt die WoFlV.

Achtung: Manche Vermieter und Makler verwenden bewusst oder versehentlich die DIN 277, weil die höhere Fläche eine höhere Miete rechtfertigt. Im Mietrecht gilt aber die WoFlV.

Wohnfläche falsch? Deine Rechte als Mieter (10-%-Regel)

Die 10-%-Regel: Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ist das ein Sachmangel der Mietsache (BGH VIII ZR 144/09). Das gilt auch bei „ca.“-Angaben.

Deine Rechte:

1Mietminderung: Jedes Prozent Flächenabweichung berechtigt zu 1 % Mietminderung. Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete (Kaltmiete + Nebenkosten). Bei 15 % Abweichung = 15 % Minderung.
2Rückwirkende Rückforderung: Du kannst zu viel gezahlte Miete für die letzten 3 Jahre zurückfordern (Verjährungsfrist).
3Betriebskosten-Nachberechnung: Werden die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt, kannst du eine Neuberechnung auf Basis der tatsächlichen Fläche verlangen, und zwar ohne 10-%-Schwelle (BGH VIII ZR 220/17).
4Bei Mieterhöhungen: Hier kommt es nur auf die tatsächliche Fläche an, nicht auf die vereinbarte (BGH VIII ZR 266/14).

Praktische Schritte: (1) Wohnfläche selbst nachmessen, (2) Ergebnis dokumentieren, (3) Vermieter schriftlich informieren, (4) bei Weigerung: Mietminderung ankündigen und bei Bedarf Mieterverein kontaktieren.

Nutze unseren Wohnflächen-Rechner oben mit dem Mietvertrags-Check, um die Abweichung und mögliche Mietminderung sofort zu berechnen.

5 Tipps für eine korrekte Wohnflächenmessung

1. Von Innenwand zu Innenwand messen: Die WoFlV misst von der Innenseite der Wände, nicht von der Mitte oder Außenseite. Sockelleisten werden nicht abgezogen.
2. Dachschrägen in drei Zonen aufteilen: Markiere die 1-m- und 2-m-Linie mit Klebeband am Boden, dann miss die Fläche jeder Zone separat.
3. Nischen und Vorsprünge beachten: Fensternischen zählen nur mit, wenn sie mindestens 13 cm tief sind. Schornsteine und Säulen über 0,1 m² Grundfläche werden abgezogen.
4. Treppen richtig behandeln: Offene Treppen mit mehr als 3 Stufen und deren Öffnungen werden von der Grundfläche abgezogen. Darunter liegende Fläche unter 2 m Höhe zählt zu 50 %.
5. Ergebnisse dokumentieren: Erstelle eine Raum-für-Raum-Aufstellung mit Maßen und dem jeweiligen Anrechnungsfaktor. Nutze unseren Rechner oben, um die Werte direkt einzutragen.