Anschlussfinanzierung-Rechner

Eine Anschlussfinanzierung ist die Folgefinanzierung deiner Restschuld, sobald die erste Sollzinsbindung ausläuft. Die wenigsten Immobilien sind innerhalb der ersten zehn oder fünfzehn Jahre vollständig getilgt. Was am Bindungsende offen bleibt, finanzierst du zu einem dann gültigen Zins weiter.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit. Die Zinsbindung legt nur fest, wie lange dein Zinssatz garantiert ist. Die Gesamtlaufzeit bis zur Schuldenfreiheit ist meist deutlich länger. Genau deshalb steht am Ende der Bindung fast immer noch eine Restschuld, die neu finanziert werden muss.

Es gibt drei Wege: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer neuen Bank und das Forward-Darlehen, mit dem du den heutigen Zins für die Zukunft sicherst. Auch auslaufende Förderkredite brauchen eine Anschlussfinanzierung. Wer das englische Wort „refinancing" sucht, meint in Deutschland in der Regel die Umschuldung, also den Wechsel zu einer neuen Bank.

Die Restschuld ist die wichtigste Ausgangsgröße. Sie bestimmt, wie viel du neu finanzierst und wie hoch deine künftige Rate ausfällt. Kennst du sie bereits, gibst du sie direkt ein. Sie steht auf deinem letzten Kontoauszug oder im Tilgungsplan deiner Bank.

Kennst du sie nicht, berechnet der Rechner sie aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag, dem alten Sollzins, der alten Anfangstilgung und der Dauer der ersten Zinsbindung. Dahinter steckt die Annuitätenformel: Monat für Monat sinkt die Restschuld, weil ein Teil der Rate in die Tilgung fließt. Eine jährliche Sondertilgung senkt die Restschuld zusätzlich.

Den vollständigen Tilgungsplan mit allen Zwischenständen findest du im Tilgungsrechner. Dort siehst du auch, wie sich eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen auf die Restschuld am Bindungsende auswirken.

Welcher Weg sich lohnt, hängt vom Zinsvorteil und vom Aufwand ab. Die Prolongation ist bequem und kostenfrei, die Umschuldung oft günstiger, das Forward sichert dich gegen steigende Zinsen ab. Die folgenden Abschnitte erklären jeden Weg im Detail.

Ein Sonderfall sind Förderkredite mit auslaufender Zinsbindung. Auch sie brauchen eine Anschlussfinanzierung. Eine erneute Förderung ist meist nicht möglich, die Restschuld läuft dann regulär als normales Darlehen weiter und wird wie jede andere Restschuld neu finanziert.

Bei der Prolongation verlängerst du den Vertrag bei deinem bestehenden Darlehensgeber zu einem neuen Zins. Es gibt keinen Bankwechsel, keine Notar- und keine Grundbuchkosten. Der Aufwand ist minimal, oft genügt eine Unterschrift.

Der Nachteil: Die Konditionen sind häufig etwas schlechter, weil keine Konkurrenzsituation besteht. Die Bank schickt ihr Angebot meist rund drei Monate vor Bindungsende. Rechne es immer gegen, bevor du unterschreibst.

Bei der Umschuldung löst eine neue Bank deine Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld. Statt einer Löschung und Neueintragung wird die Grundschuld abgetreten. Das kostet als Richtwert nur etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld an Notar- und Grundbuchgebühren.

Als Faustregel gilt: Schon ab rund 0,1 Prozentpunkten Zinsvorteil überwiegt die Ersparnis die Umschreibungskosten. Der Aufwand ist höher als bei der Prolongation, weil du Unterlagen einreichst und eine neue Bonitätsprüfung durchläufst. Trotzdem ist die Umschuldung oft die günstigste Variante. Die genauen Gebühren der Grundschuld ermittelst du mit dem Notarkosten-Rechner.

Mit einem Forward-Darlehen reservierst du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft, oft bis zu 60 Monate im Voraus. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag. Aktuell sind das typisch 0 bis rund 0,017 Prozentpunkte je Vorlaufmonat. Viele Banken berechnen die ersten etwa 12 Monate aufschlagfrei und schlagen erst danach pro Monat auf.

Ein Beispiel mit aufschlagfreier Anlaufzeit: Bei 24 Monaten Vorlauf, davon 12 aufschlagfrei, bleiben 12 aufschlagrelevante Monate. Mal 0,015 ergibt das 0,18 Prozentpunkte Aufschlag auf den Sollzins. Je kürzer die effektive Vorlaufzeit, desto kleiner der Aufschlag.

Sei dir bewusst: Ein Forward ist eine Wette auf steigende Zinsen, kein garantierter Vorteil. Es lohnt nur, wenn der Marktzins bei Bindungsende über dem gesicherten Zins inklusive Aufschlag liegt.

Die Rate folgt der Annuitätenformel: Jahresrate gleich Restschuld mal Summe aus Sollzins und Tilgung geteilt durch 100, die Monatsrate ist ein Zwölftel davon. Bei der Anschlussfinanzierung solltest du die Anfangstilgung meist höher wählen als beim ursprünglichen Kauf. Die Restlaufzeit ist kürzer und das Ziel ist die Schuldenfreiheit.

Alternativ gibst du eine feste Wunschrate vor, dann ergibt sich die Tilgung daraus. Steuerungsgrößen sind die Restschuld am Ende der neuen Bindung und die gesamten Zinskosten. Ob die neue Rate langfristig tragbar ist, prüfst du mit dem Budgetrechner.

Ein Wort zum fairen Vergleich: Der Rechner hält die Monatsrate über alle drei Wege konstant und variiert nur den Sollzins. Der bessere Zins führt bei gleicher Rate eindeutig zu weniger Zinskosten und niedrigerer Restschuld. So ist der Kostenvergleich sauber und nicht durch unterschiedliche Raten verzerrt.

Bei einer Sollzinsbindung über zehn Jahre kannst du nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Die Kündigung wird frühestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung wirksam und ist mit sechs Monaten Frist zu erklären. Du kannst also schon ab etwa Jahr 9,5 kündigen, selbst wenn die Zinsbindung formal länger läuft.

Das Beste daran: Bei Nutzung dieses Rechts fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wer 2016 eine 15-Jahres-Bindung voll ausgezahlt bekam, kann ab 2026 ohne Strafzahlung wechseln. Den Stichtag bestimmst du genau: Die Frist startet am Tag nach der vollständigen Auszahlung. Bei gestaffelter Auszahlung, etwa beim Neubau, zählt der Tag der letzten Teilauszahlung.

Steigst du dagegen vor Ablauf der zehn Jahre aus, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, schätzt du mit dem Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner.

Eine grobe Orientierung nach Restlaufzeit bis Bindungsende: Unter 12 Monaten holst du Angebote für Prolongation und Umschuldung ein. Zwischen 12 und 60 Monaten prüfst du zusätzlich ein Forward-Darlehen. Deine Zinsmeinung entscheidet mit. Erwartest du steigende Zinsen, spricht mehr für ein Forward. Bei stabilen oder fallenden Zinsen lohnt eher das Abwarten.

Die Break-even-Logik ist einfach: Ein Forward ist günstiger als späteres Umschulden, sobald der künftige Marktzins über dem gesicherten Forward-Zins liegt. Eine Rolle spielen auch deine Bonität und der Beleihungsauslauf. Durch die Tilgung ist dein Beleihungswert gesunken, das verbessert in der Regel die Konditionen.

Für Kapitalanleger ist ein Punkt zentral: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Sollzinsen der Anschlussfinanzierung als Werbungskosten absetzbar. Das verändert die Rechnung nach Steuer deutlich. Der Rechner zeigt die Zinskosten vor Steuer. Für die Betrachtung nach Steuer helfen dir der Mietrendite-Rechner und der Cashflow-Rechner.

Die Prolongation ist in der Regel kostenfrei. Bei Umschuldung und Forward mit Bankwechsel fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG an, als Richtwert etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld. Muss die alte Grundschuld gelöscht und neu eingetragen werden, sind es eher rund 0,5 Prozent.

Der Forward-Aufschlag ist keine Einmalgebühr, sondern ein kalkulierbarer Zinsaufschlag über die Laufzeit. Für die Detailberechnung der Grundschuld- und Umschreibungskosten nutzt du den Notarkosten-Rechner. Die gesamten Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Du gibst deine Restschuld ein oder lässt sie berechnen, wählst den neuen Sollzins und die Tilgung und legst die neue Zinsbindung fest. Optional aktivierst du das Forward-Darlehen und setzt die Vorlaufzeit samt der aufschlagfreien Anlaufmonate. Bei der Wahl der Zinsbindung wird der Sollzins als Richtwert vorbelegt, solange du ihn nicht selbst anpasst.

Der Rechner gibt dir die neue Rate, die Restschuld am Ende der neuen Bindung und die Zinskosten aus. Er stellt Prolongation, Umschuldung und Forward bei gleicher Rate gegenüber und markiert die günstigste Sofort-Option. Alles wird zu 100 Prozent in deinem Browser gerechnet, ohne Datenübertragung, kostenlos und mit PDF-Export.

Der häufigste Fehler ist, sich zu spät zu kümmern und das erste Bankangebot ungeprüft anzunehmen. Wer früh vergleicht, hat fast immer die besseren Karten. Ein zweiter Fehler ist eine zu niedrige Tilgung. Sie verlängert die Restlaufzeit unnötig und kostet am Ende mehr Zinsen.

Beim Forward wird der Aufschlag bei langer Vorlaufzeit oft unterschätzt. Reize die aufschlagfreie Anlaufzeit aus und rechne genau. Ebenfalls riskant: das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB zu übersehen und unnötig eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, obwohl ein kostenfreier Ausstieg möglich gewesen wäre. Den möglichen Betrag prüfst du vorab mit dem Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner.

Vergleiche außerdem nie nur den Sollzins, sondern immer die Gesamtkosten inklusive Gebühren. Und bei vermieteten Objekten gehört die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen in die Rechnung, sonst unterschätzt du den wahren Vorteil der günstigsten Variante.