Grundsteuer-Rechner 2025/2026: die neue Grundsteuer berechnen

Auslöser der Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 und 1935 waren verfassungswidrig, weil sie die tatsächlichen Wertverhältnisse längst nicht mehr abbildeten. Daraufhin wurde die Grundsteuer grundlegend neu geordnet. Zum Stichtag 1. Januar 2022 fand die Hauptfeststellung statt, angewendet wird die neue Grundsteuer seit dem 1. Januar 2025.

Das Grundprinzip ist bundesweit dreistufig: Aus Wert oder Fläche wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt, darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an, und daraus ergibt sich die fällige Grundsteuer. Dass sich viele Bescheide stark verändert haben, liegt an zwei Dingen: an der kompletten Neubewertung und an Hebesätzen, die viele Gemeinden zum Start neu und oft aufkommensneutral gesetzt haben.

Unterschieden wird zwischen Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und einer optionalen Grundsteuer C, mit der einzelne Kommunen baureife unbebaute Grundstücke höher belasten können. Dieser Rechner deckt die Grundsteuer B für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke ab. Die Modelle und Messzahlen entsprechen dem Stand 2025/2026, die Hebesätze können sich jedes Jahr ändern.

Elf Länder rechnen nach dem Bundesmodell: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sowie das Saarland und Sachsen, die das Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen anwenden.

Fünf Länder haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hessen (Flächen-Faktor-Modell). Der Kernunterschied liegt in der Frage, ob der Wert oder die Fläche zählt. Rein wertabhängig rechnen das Bundesmodell und Baden-Württemberg. Rein flächenbasiert und damit wirklich lageunabhängig ist allein Bayern. Hamburg, Niedersachsen und Hessen rechnen ebenfalls über die Fläche, gewichten aber zusätzlich die Lage: Hamburg über die Wohnlage, Niedersachsen und Hessen über einen Lage-Faktor aus dem Bodenrichtwert.

Du musst dir das nicht merken. Klick einfach in der Karte oben auf dein Bundesland. Der Rechner stellt automatisch das passende Modell ein und blendet genau die Felder ein, die du dafür brauchst.

Die Formel im Bundesmodell lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Die Steuermesszahl beträgt für Wohnen 0,31 ‰ (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) und für Geschäft, gemischte und sonstige Grundstücke 0,34 ‰. Das Saarland und Sachsen weichen mit eigenen Messzahlen ab: Sachsen rechnet für Wohnen mit 0,36 ‰ und für Geschäft mit 0,72 ‰ (unbebaute Grundstücke bleiben bei 0,36 ‰), das Saarland mit 0,34 ‰ für Wohnen und 0,64 ‰ für unbebaute, gemischte und Geschäftsgrundstücke.

Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt im Ertragswertverfahren aus Bodenrichtwert, Fläche, Wohnfläche, Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete. Am genauesten rechnest du, wenn du diesen Wert direkt aus deinem Grundsteuerwertbescheid übernimmst. Ein Beispiel: 300.000 € Grundsteuerwert × 0,31 ‰ ergeben 93 € Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 500 % sind das 465 € im Jahr, also rund 38,75 € im Monat.

In Bayern spielen Lage und Bodenrichtwert keine Rolle. Es zählen nur die Grundstücksfläche und die Wohn- oder Nutzfläche. Bayern ist damit das einzige reine Flächenmodell. Gerechnet wird mit Äquivalenzzahlen: 0,04 €/m² für Grund und Boden und 0,50 €/m² für die Gebäudefläche.

Auf den Boden-Äquivalenzbetrag wirkt die Grundsteuermesszahl voll (100 %), auf die Wohnfläche zu 70 %, das ist ein Abschlag von 30 %. Ein Beispiel: 600 m² Grund ergeben 24 €, 160 m² Wohnfläche ergeben 80 €, davon 70 % sind 56 €. Macht zusammen 80 € Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 400 % sind das 320 € im Jahr.

Baden-Württemberg bewertet allein über Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Daraus ergibt sich der Grundsteuerwert, abgerundet auf volle 100 €. Gebäude und Wohnfläche bleiben außen vor. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 ‰, bei überwiegender Wohnnutzung sinkt sie um 30 % auf 0,91 ‰.

Die Folge ist deutlich: Ein großes Grundstück in guter Lage führt unabhängig vom Gebäude zu einer höheren Grundsteuer. Ein Beispiel: 500 m² × 300 €/m² ergeben 150.000 € Grundsteuerwert, × 0,91 ‰ sind das 136,50 € Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 400 % ergibt das 546 € im Jahr.

Diese drei Länder rechnen über die Fläche, beziehen aber die Lage mit ein. Hamburg nutzt die Äquivalenzzahlen 0,04 und 0,50 €/m² und eine Wohnflächen-Messzahl von 70 %. In normaler Wohnlage kommt ein zusätzlicher Abschlag von 25 % dazu, die Messzahl sinkt also auf effektiv 52,5 %. In guter Wohnlage bleibt es bei 70 %.

Niedersachsen rechnet wie das Flächenmodell, multipliziert aber beide Äquivalenzbeträge mit einem Lage-Faktor: Bodenrichtwert geteilt durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, hoch 0,3. Dieser Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet (§ 5 Abs. 1 NGrStG), der Messbetrag auf volle Cent.

Hessen arbeitet mit derselben Flächenlogik und demselben Faktor (hoch 0,3, ebenfalls auf zwei Nachkommastellen abgerundet), wendet ihn aber auf den Ausgangsbetrag an, also den Messbetrag vor dem Faktor (§ 7 HGrStG). Der Steuermessbetrag wird in Hessen auf volle Euro abgerundet. Den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde stellen Hessen und Niedersachsen bereit. Ohne diesen Wert ist nur eine grobe Schätzung möglich.

Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundstücks. Er steht im Grundsteuerwertbescheid und wird auf volle 100 € abgerundet (§ 230 BewG). Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl beziehungsweise aus der Summe der Äquivalenz-Messbeträge und steht im Grundsteuermessbescheid. Je nach Land gilt eine eigene Rundung: im Bundesmodell sowie in Bayern, Hamburg und Baden-Württemberg kaufmännisch, in Niedersachsen auf volle Cent und in Hessen auf volle Euro.

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt (§ 25 GrStG) und entscheidet maßgeblich über die Höhe der Steuer. Nach der Reform haben viele Kommunen ihn neu gesetzt. Du findest ihn auf dem Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde oder online auf deren Website.

Wer eine Immobilie kauft, sollte über die laufende Grundsteuer hinaus auch die einmaligen Kosten kennen. Die gesamten Erwerbsnebenkosten ermittelst du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, die Steuer beim Erwerb separat mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner und die Beurkundung mit dem Notarkosten-Rechner. Den Verkehrswert deiner Immobilie schätzt du mit dem Immobilienbewertung-Rechner.

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Als Vermieter kannst du sie über die Nebenkostenabrechnung auf deine Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Bei vermieteten Objekten ist sie zusätzlich als Werbungskosten absetzbar. Wer selbst in der Immobilie wohnt, trägt die Grundsteuer dagegen vollständig selbst und kann sie steuerlich nicht geltend machen.

Fällig wird die Grundsteuer in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November, auf Antrag jährlich am 1. Juli. Als laufende, umlagefähige Betriebskostenposition gehört sie in jede Cashflow-Rechnung eines Vermieters. Wie sich die Grundsteuer zusammen mit Zins, Tilgung und Instandhaltung auf deinen monatlichen Überschuss auswirkt, siehst du im Cashflow-Rechner. Wichtig zur Abgrenzung: Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die Grunderwerbsteuer fällt dagegen nur einmal beim Kauf an.

Wichtig ist die Unterscheidung der Bescheide. Den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid erlässt das Finanzamt, den eigentlichen Grundsteuerbescheid die Gemeinde. Ein Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich, und zwar gegen den Grundlagenbescheid mit Wert und Messbetrag, nicht erst gegen den Bescheid der Gemeinde, der auf den Grundlagen aufbaut.

Typische Fehlerquellen sind eine falsche Fläche oder Wohnfläche, ein unzutreffendes Baujahr oder ein zu hoch angesetzter Bodenrichtwert. Prüfe diese Angaben zuerst. Zu einzelnen Punkten des Bundesmodells laufen Musterverfahren und Verfassungsfragen. Dieser Rechner liefert eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Wer ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, sollte auch prüfen, ob innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer anfällt.

Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Steuerberatung. Verbindlich sind ausschließlich die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde. Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert aus dem Bescheid übernommen; die statistische Ertragswert-Bewertung des Finanzamts mit Nettokaltmiete, Mietniveaustufe und Restnutzungsdauer wird nicht vollständig nachgerechnet.

Für die Ländermodelle bildet der Rechner die typischen Standardfälle überwiegend zu Wohnzwecken genutzter Grundstücke ab. Sonderfälle und Ermäßigungen, etwa für Baudenkmäler oder geförderten Wohnraum, sind nur teilweise berücksichtigt. Der Stand der Messzahlen und Modelle ist 2025/2026. Hebesätze ändern sich, und das Saarland sowie Sachsen nutzen das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen.