Energetische Sanierung 2026: Pflichten, Kosten und Förderung im Überblick

Vom GEG zum GModG

Rechtlich maßgeblich ist jetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 8. August 2020 hervorgegangen, das mit den Heizungsregeln von 2024 als „Heizungsgesetz“ bekannt wurde. Der Bundestag hat die Reform am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat zugestimmt, verkündet wurde sie am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Das Gesetz bündelt weiterhin die Vorgaben zu Neubau, Dämmung, Anlagentechnik, Heizung und Energieausweis. Neu ist vor allem, wie es mit Heizungen im Bestand umgeht: statt fester Quoten und Austauschpflichten gibt es eine schrittweise Vorgabe für neu eingebaute fossile Heizungen.

Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte

Die bekannteste Vorgabe des alten Rechts, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss, ist als gesetzliche Pflicht entfallen. Die Stichtage, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren, spielen für die Heizungswahl damit keine Rolle mehr. Du darfst wieder frei entscheiden, welche Heizung du einbaust, auch eine neue Gas- oder Ölheizung.

Eine Ausnahme gibt es bei der Förderung: Wer den Zuschuss der KfW für eine neue Heizung haben will, muss weiterhin sicherstellen, dass die versorgten Flächen danach zu mindestens 65 Prozent erneuerbar beheizt werden. Die 65 Prozent sind also von einer Pflicht zu einer Förderbedingung geworden.

Neu: die Bio-Treppe für Gas- und Ölheizungen

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss sie einen steigenden Anteil ihrer Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugen (§ 43 GModG). Deine bestehende Heizung ist davon nicht betroffen.

Erfüllen lässt sich die Bio-Treppe über einen entsprechenden Brennstofftarif. Von 2029 bis 2034 zählt auch eine ausreichend große Solarthermieanlage, und eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt die Pflicht, wenn die Wärmepumpe genug Leistung bringt. Vermieter tragen bei einer solchen neuen Heizung ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und der Gasnetzentgelte und ab 2029 die Hälfte der Kosten des Bio-Anteils bis 30 Prozent.

Kommunale Wärmeplanung: weiter wichtig, aber anders

Die Kommunen erstellen weiter ihre Wärmepläne, Städte über 100.000 Einwohner bis zum 30. Juni 2026, kleinere Gemeinden bis zum 30. Juni 2028. An sie ist aber keine Heizungspflicht mehr gekoppelt. Für dich bleibt der Wärmeplan trotzdem wichtig: Er zeigt, ob in deiner Straße ein Wärmenetz geplant ist. Und wenn deine Kommune den Anschluss deines Grundstücks an ein Wärmenetz beschlossen hat, fördert die KfW nur noch diesen Anschluss, keine eigene Heizung.

Was als Nächstes kommt

• 1. Januar 2027: Der Energieausweis wird digital ausgestellt. Für neue Nichtwohngebäude über 250 m² gilt eine Solarpflicht.
• 1. Januar 2028: Neue öffentliche Nichtwohngebäude müssen Nullemissionsgebäude sein.
• 1. Januar 2030: Alle Neubauten müssen Nullemissionsgebäude sein, neue Wohngebäude brauchen eine Solaranlage.
• Bis 1. Dezember 2026: Die Bundesregierung soll ein Gesetz für eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, nach der Gas und Öl für Gebäude ab 2045 vollständig klimaneutral sein sollen. Das ist bisher nur angekündigt.

Was sich für dich nicht ändert

Die Förderprogramme laufen weiter: der Heizungszuschuss der KfW, die Einzelmaßnahmenförderung über die BAFA und die Effizienzhaus-Förderung der KfW. Die Heizungsförderung sinkt allerdings ab 2027 Schritt für Schritt, deshalb lohnt es sich, früh zu beantragen. Welche Förderung dir aktuell zusteht, prüfst du am besten direkt im KfW-Förder-Finder.

Auch das übergeordnete Ziel bleibt: Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden. Dass die Pflichten gelockert wurden, macht fossiles Heizen nicht billiger. Der CO₂-Preis steigt weiter, und wer neu mit Gas oder Öl heizt, zahlt ab 2029 zusätzlich für den Bio-Anteil. Wer heute in eine gut gedämmte Hülle und eine Wärmepumpe investiert, steht langfristig gut da.

Die eine Pflicht, die bleibt: Rohrleitungen dämmen

Nach § 69 GModG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, gedämmt werden, typischerweise im Keller. Das kostet wenig und ist oft in ein paar Stunden erledigt. Es spart aber sofort Energie, weil warme Rohre im kalten Keller sonst ungenutzt Wärme abgeben.

Keine Austauschpflicht mehr für alte Heizkessel

Bis Juli 2026 mussten Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren Betriebszeit raus. Diese Pflicht (§ 72 GEG) ist aufgehoben, ebenso das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045. Deine alte Heizung darf also weiterlaufen und repariert werden.

Das heißt nicht, dass sich ein Tausch nicht lohnt. Alte Kessel arbeiten ineffizient, und der CO₂-Preis steigt weiter. Für die Förderung ist das Alter sogar ein Vorteil: Den Klimageschwindigkeitsbonus gibt es für den Tausch einer funktionsfähigen Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- oder Nachtspeicherheizung und einer Gas- oder Biomasseheizung ab 20 Jahren, aber nur noch für Anträge bis Ende Juli 2028.

Kauf und Erbschaft: die 2-Jahres-Frist

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen. Die früheren Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum Kesseltausch sind dagegen auch für neue Eigentümer entfallen.

Ein Blick in den Energieausweis und das Schornsteinfegerprotokoll vor dem Kauf zeigt dir trotzdem früh, was energetisch auf dich zukommt, denn hohe Heiz- und CO₂-Kosten machen eine Sanierung oft sinnvoll, auch ohne Pflicht.

Warum Dämmen vor Heizungstausch bares Geld spart

Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast deines Hauses. Und genau daran bemisst sich, wie groß deine neue Heizung sein muss. In einem gut gedämmten Haus reicht eine kleinere und damit günstigere Wärmepumpe. Sie muss weniger Leistung liefern, kommt mit einer niedrigeren Vorlauftemperatur aus und arbeitet dadurch effizienter.

Der entscheidende Kennwert ist die Jahresarbeitszahl (JAZ). Sie sagt dir, wie viele Kilowattstunden Wärme die Wärmepumpe aus einer Kilowattstunde Strom macht. Je niedriger die Vorlauftemperatur, desto höher die JAZ und desto weniger Strom brauchst du im Betrieb. Baust du die Wärmepumpe dagegen zuerst in ein ungedämmtes Haus ein, dimensionierst du sie auf die alte, hohe Heizlast. Sie wird teurer in der Anschaffung, läuft mit hoher Vorlauftemperatur ineffizient und du zahlst diesen Fehler jeden Winter über die Stromrechnung nach.

• Gedämmte Hülle senkt die Heizlast, die Wärmepumpe darf kleiner ausfallen.
• Kleinere Anlage bedeutet niedrigere Anschaffungskosten.
• Niedrige Vorlauftemperatur hebt die Jahresarbeitszahl und senkt die Stromkosten.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) als Kompass

Damit du die Reihenfolge nicht nach Bauchgefühl festlegst, gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP. Ein zugelassener Energieeffizienz-Experte schaut sich dein Haus an und legt fest, welche Maßnahme in welcher Reihenfolge sinnvoll ist. Er ist dein Kompass für die nächsten Jahre und zugleich ein finanzieller Hebel.

Laut BAFA wird die Beratung mit 50 % gefördert, gedeckelt bei 650 € beim Einfamilienhaus und 850 € beim Mehrfamilienhaus (ab drei Wohneinheiten). Der fertige Plan ist 15 Jahre gültig, du kannst deine Sanierung also in Ruhe über viele Jahre strecken.

Häufige Fehler und Bauschäden

Falsch geplant wird eine Sanierung selten am großen Ganzen, sondern im Detail. Drei Fehler tauchen immer wieder auf:

• Teildämmung und Wärmebrücken: Wer nur die Fassade dämmt, den kalten Sockel oder die Fensterlaibung aber auslässt, schafft Stellen, an denen die Wärme konzentriert entweicht und die Innenwand kalt bleibt. Genau dort wird es später feucht.
• Lüftung vergessen: Neue, dichte Fenster halten nicht nur Kälte draußen, sie halten auch die Feuchte drinnen. Ohne ein angepasstes Lüftungsverhalten oder eine Lüftungsanlage staut sich die Luftfeuchtigkeit im Raum.
• Dämmung auf feuchter Substanz: Wird auf eine bereits nasse Wand gedämmt, schließt du die Feuchte nur ein, statt sie loszuwerden.

Dach und oberste Geschossdecke

Über das Dach entweicht in einem alten Haus viel Wärme, die Dämmung des Dachs spart rund 13 % Heizenergie. Es gibt drei Wege: die Zwischensparrendämmung von innen (55 bis 150 €/m², das günstigste Verfahren bei ausgebautem Dach), die Untersparrendämmung als Ergänzung (30 bis 80 €/m²) und die Aufsparrendämmung von außen inklusive neuer Eindeckung (120 bis 350 €/m²). Aufsparren ist am teuersten, aber lückenlos und lohnt sich vor allem dann, wenn das Dach ohnehin neu gedeckt werden muss.

Nutzt du den Dachboden nicht als Wohnraum, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke oft die klügste erste Maßnahme: 20 bis 35 €/m² für nicht begehbare Ausführung, ab etwa 3.000 € insgesamt, häufig in Eigenleistung machbar und meist in unter zehn Jahren amortisiert. Für viele Häuser ist diese Dämmung ohnehin gesetzlich vorgeschrieben.

Fassade (WDVS und Alternativen)

Die Außenwände sind die größte zusammenhängende Fläche deines Hauses, entsprechend hoch ist der Hebel: Eine gedämmte Fassade spart rund 19 % Heizenergie. Am verbreitetsten ist das Wärmedämmverbundsystem (WDVS), bei dem Dämmplatten auf die Wand geklebt und verputzt werden. Es kostet 120 bis 350 €/m², für ein Einfamilienhaus meist 20.000 bis 30.000 € netto. Grauer EPS-Dämmstoff ist am günstigsten (135 bis 165 €/m²), nicht brennbare Mineralwolle etwas teurer (155 bis 200 €/m²).

Es gibt Alternativen: die vorgehängte hinterlüftete Fassade (optisch hochwertig, aber teurer), die Einblasdämmung ins zweischalige Mauerwerk (sehr günstig, wenn ein Luftspalt vorhanden ist) und die Innendämmung, wenn die Fassade nicht verändert werden darf, etwa bei Fachwerk oder unter Denkmalschutz. Die Innendämmung ist bauphysikalisch anspruchsvoll und gehört in die Hand eines Fachbetriebs.

Kellerdecke: oft die günstigste Maßnahme

Wenn dein Keller unbeheizt ist, lohnt sich die Dämmung der Kellerdecke fast immer als Erstes. Dabei werden Dämmplatten von unten an die Decke montiert, das kostet 22 bis 66 €/m², das Material für die Selbstmontage sogar nur 10 bis 20 €/m². Die Einsparung liegt bei rund 5 %, und mit einer Amortisation von 3 bis 8 Jahren ist es die Maßnahme mit der schnellsten Rendite. Als angenehmer Nebeneffekt sind die kalten Füße im Erdgeschoss weg.

Fenster und Haustür

Moderne Dreifachverglasung spart bis zu 15 % Heizenergie. Pro Fenster zahlst du je nach Material 500 bis 1.400 €, PVC ist am günstigsten, Holz-Alu am teuersten, dazu 150 bis 500 € für die Laibung. Für 15 bis 20 Fenster im Einfamilienhaus landest du bei 15.000 bis 30.000 €. Wichtig: Neue, luftdichte Fenster verändern das Feuchteverhalten im Haus, danach musst du bewusster lüften oder über eine Lüftungsanlage nachdenken.

Eine gedämmte Haustür schlägt mit 1.800 bis 7.500 € zu Buche, typisch sind 2.000 bis 5.000 €. Sie ist über die BAFA förderfähig, wenn ihr Wärmedurchgangswert (Ud) bei höchstens 1,3 W/(m²K) liegt.

Heizung: Wärmepumpe, Pellet, Hybrid, Fernwärme

Die Luft-Wasser-Wärmepumpe ist die häufigste Wahl in Bestandsgebäuden. Achte hier auf die Zahlen: Das Gerät allein kostet 8.000 bis 16.000 €, die komplette Anlage fertig installiert liegt bei rund 27.000 bis 40.000 €. In diesem Gesamtpreis stecken Einbau, Hydraulik und oft auch der Rückbau des alten Öltanks. Mit einer gut gedämmten Hülle und eigener PV lassen sich die Heizkosten um 40 bis 60 % senken. Eine Sole- oder Erdwärmepumpe arbeitet meist noch effizienter, kostet mit Bohrung aber rund 30.000 bis 50.000 €.

Alternativen sind die Pelletheizung (28.000 bis 35.000 €, Brennstoff 350 bis 450 €/t, dafür braucht es einen Lagerraum), die Gas-Hybridheizung (21.000 bis 50.000 €, die Gasheizung springt nur bei Spitzenlast ein) und der Fernwärmeanschluss (5.000 bis 20.000 € einmalig, sofern ein Netz vor deinem Haus liegt). Welche Technik zu deinem Haus passt, hängt stark vom Dämmzustand und den örtlichen Gegebenheiten ab.

Die Wärmepumpe ist für die meisten Häuser der zukunftssichere Weg, deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf Technik, Jahresarbeitszahl (JAZ) und Kosten. Alle Details dazu findest du im vertiefenden Guide Wärmepumpe Kosten 2026.

Lüftung mit Wärmerückgewinnung

Je dichter dein Haus nach der Sanierung ist, desto wichtiger wird ein geregelter Luftwechsel, sonst staut sich Feuchte und es droht Schimmel. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung führt die Wärme aus der Abluft zu 80 bis 90 % an die Frischluft zurück. Eine zentrale Anlage kostet 12.000 bis 25.000 €, dezentrale Geräte pro Raum 4.000 bis 8.000 €, und sie spart 300 bis 800 € pro Jahr. Besonders sinnvoll ist das bei stark gedämmten, luftdichten Häusern.

Photovoltaik und Solarthermie

Photovoltaik passt ideal zur Wärmepumpe, weil der eigene Solarstrom die Heizkosten weiter drückt. Eine Anlage kostet rund 1.015 €/kWp (Stand März 2026), auf den Kauf fällt keine Mehrwertsteuer an (0 %). Je nach Größe liegst du bei 5.400 bis 20.000 €, mit einem 10-kWh-Speicher bei 13.000 bis 23.000 €. Die Amortisation liegt bei 8 bis 12 Jahren.

Solarthermie nutzt die Sonne dagegen direkt für Warmwasser oder als Heizungsunterstützung. Eine Anlage nur für Warmwasser kostet 5.000 bis 6.000 €, eine Kombianlage mit Heizungsunterstützung 8.000 bis 15.000 €, die Ersparnis liegt bei 200 bis 700 € pro Jahr.

KfW 458: Heizungsförderung bis 70 %, bei geringem Einkommen bis 80 %

Für den Heizungstausch, vor allem raus aus Öl und Gas, rein in die Wärmepumpe, gibt es einen direkten Zuschuss über die KfW 458. Seit dem 21. Juli 2026 gilt dafür eine neue Förderrichtlinie. Die Boni bekommen nur Selbstnutzer, und sie hängen vom Tag des Antrags ab, nicht vom Einbau.

Gestrichen wurden der Effizienzbonus von 5 Prozent und der Emissionsminderungszuschlag für Biomasseheizungen. Vermieter bekommen nur die Grundförderung. Und ab dem ersten Quartal 2027 gibt es keinen Zuschuss mehr, wenn im Haus schon eine erneuerbare Heizung ab Baujahr 2008 läuft oder es an ein Wärmenetz angeschlossen ist. Anträge, die vor dem 21. Juli 2026 gestellt wurden, laufen nach den alten Konditionen. Stand: September 2026, laut Förderrichtlinie BEG EM und KfW-Merkblatt 458.

BEG Einzelmaßnahmen über die BAFA

Alles rund um die Gebäudehülle und die Anlagentechnik, also Dämmung, Fenster, Lüftung oder Heizungsoptimierung, läuft über die BAFA. Hier gibt es 15 % Förderung. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) verdoppelt den Förderdeckel und bringt auf den Teil der Kosten über 30.000 € 5 Prozentpunkte mehr.

Ein Rechenbeispiel: Bei 50.000 € Dämmkosten mit iSFP bekommst du 15 % auf 50.000 € plus 5 % auf die 20.000 € über der Grenze, zusammen 8.500 €. Ohne iSFP sind es 4.500 €, weil nur 30.000 € förderfähig sind. Stand: September 2026, laut Förderrichtlinie BEG EM.

KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Wer sein Haus in einem Zug auf ein Effizienzhaus-Niveau bringt, nutzt die KfW 261. Das ist ein zinsgünstiger Kredit mit einem Tilgungszuschuss, der einen Teil des Darlehens einfach streicht. Je besser die erreichte Effizienzhaus-Stufe, desto höher der Zuschuss.

Der Kredit reicht bis 120.000 € pro Wohneinheit, mit EE- oder NH-Klasse bis 150.000 €. Wichtig für 2026: Das Budget für dieses Programm wurde auf rund 2 Mrd. € zusammengestrichen, ein Minus von etwa 58 % gegenüber 2025. Einen Antragsstopp gibt es zum Redaktionsstand nicht, aber der Topf kann sich im Jahresverlauf leeren. Wer die Komplettsanierung plant, beantragt deshalb früh. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Steuerbonus §35c EStG: die Alternative ohne Antrag

Es gibt einen zweiten Weg, der komplett ohne Förderantrag auskommt: die Steuerermäßigung nach §35c EStG. Du ziehst die Sanierungskosten über drei Jahre direkt von deiner Steuerschuld ab. Kein Portal, kein Zuwendungsbescheid, sondern ein Eintrag in der Steuererklärung plus eine Bescheinigung deines Fachbetriebs.

Der wichtigste Haken: Es ist ein Entweder-oder. Schon eine anteilige Förderung über KfW oder BAFA für eine einheitliche Maßnahme schließt §35c für genau diese Maßnahme komplett aus. Hast du mehrere getrennte Maßnahmen am Haus, darfst du pro Maßnahme aber unterschiedliche Wege wählen. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Sonderfälle: Denkmal und Vermieter

Zwei Situationen laufen abseits der üblichen Programme. Wer ein Baudenkmal saniert oder wer vermietet statt selbst zu wohnen, hat eigene Regeln, die sich lohnen.

Als Vermieter kannst du den Steuerbonus §35c nicht nutzen, der gilt nur für selbstgenutzte Häuser. Dafür bleiben dir die Modernisierungsumlage und die BEG-Zuschüsse. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Antrag vor Auftrag und der Budget-Hinweis 2026

Damit nichts schiefgeht, hältst du dich an eine feste Reihenfolge. Sie gilt für alle Zuschussprogramme gleich:

• Energieberatung und iSFP: Ist-Zustand aufnehmen, Reihenfolge festlegen, Bonus freischalten.
• Förderantrag im richtigen Portal stellen (BAFA für die Hülle, KfW für die Heizung oder die Komplettsanierung).
• Förderzusage bzw. Zuwendungsbescheid abwarten.
• Auftrag vergeben und umsetzen.
• Verwendungsnachweis einreichen, dann kommt die Auszahlung.

Zur Langfristplanung eine ehrliche Einordnung: Die neue Förderrichtlinie gilt bis Ende 2030, aber die Heizungsförderung sinkt nach Plan. Der Klimageschwindigkeitsbonus fällt ab Februar 2027 jedes halbe Jahr um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab August 2028. Die förderfähigen Kosten sinken im selben Takt um 750 €. Ab dem ersten Quartal 2027 bekommen Wärmepumpen ohne EU-Ursprung nur noch 15 % Grundförderung. Wer die Heizung ohnehin tauschen will, beantragt deshalb besser früh. Nach der Zusage hast du 36 Monate Zeit, das Vorhaben abzuschließen. Stand: September 2026, laut Förderrichtlinie BEG EM und KfW-Merkblatt 458.

Beispiel A: Vollsanierung in einer Kampagne

Die Eigentümer ziehen alles in einem Rutsch durch: Hülle dämmen, Fenster tauschen, Ölheizung raus, Wärmepumpe rein, dazu Photovoltaik mit Speicher. So sehen die Bruttokosten aus:

Jetzt die Förderung, und hier steckt der wichtigste Denkfehler drin, den viele machen: Hülle und Heizung werden über zwei getrennte Töpfe gefördert, niemals über denselben Topf für dieselbe Maßnahme.

• Hülle über die BAFA (BEG Einzelmaßnahmen): Fassade, Dach und Fenster zusammen 55.000 €. Mit iSFP gilt der verdoppelte Deckel von 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr, also sind alle 55.000 € förderfähig. 15 % auf 55.000 € sind 8.250 €, dazu 5 % iSFP-Bonus auf die 25.000 € über der 30.000-€-Grenze, das sind 1.250 €. Zusammen 9.500 €.
• Wärmepumpe über die KfW 458 (Antrag im Herbst 2026): Die förderfähigen Kosten sind auf 28.000 € gedeckelt. 30 % Grundförderung plus 16 % Klimageschwindigkeitsbonus für den Tausch der alten Ölheizung ergeben 46 %, also 12.880 €. Mit Einkommensbonus steigt die Quote: bei einem Haushaltseinkommen bis 40.000 € auf den Deckel von 70 %, das sind 19.600 €, bis 30.000 € auf 80 %, das sind 22.400 €.
• Photovoltaik: kein BEG-Zuschuss, dafür 0 % Mehrwertsteuer und die Einspeisevergütung.

Zusammen sind das rund 22.400 € Förderung (mit Einkommensbonus bis 40.000 € rund 29.100 €). Damit sinken die Nettokosten auf rund 84.600 € (mit Einkommensbonus rund 77.900 €).

Und was bringt das im Betrieb?

• Heizkosten: von rund 3.920 € auf rund 700 € im Jahr. Die gedämmte Hülle senkt den Wärmebedarf, die Wärmepumpe arbeitet mit einer Jahresarbeitszahl um 3,7. Ersparnis rund 3.200 € jährlich, dazu kommt der Nutzen der Photovoltaik von grob 1.200 € im Jahr.
• CO2: von rund 7,5 Tonnen auf unter 1 Tonne, also etwa 90 % weniger.
• Amortisation: 84.600 € geteilt durch rund 4.400 € Ersparnis pro Jahr ergibt grob 19 Jahre. Real ist es kürzer, weil der CO2-Preis auf Heizöl weiter steigt (2026 rund 55 bis 65 € pro Tonne, ab 2028 bildet der europäische Emissionshandel den Preis am Markt) und Kosten für Öltank, Schornsteinfeger und Kesselwartung wegfallen.

Beispiel B: Schrittweise über fünf Jahre mit iSFP

Der Grundgedanke bleibt richtig: Die Wärmepumpe kommt erst, wenn die Hülle gedämmt ist. Dann ist die Heizlast kleiner, die Wärmepumpe darf kleiner und günstiger ausfallen und läuft mit höherer Arbeitszahl. Wer den Förderantrag für die Wärmepumpe aber erst 2029 stellt, verliert den Klimageschwindigkeitsbonus, und die förderfähigen Kosten sind dann niedriger.

2027 greift die BAFA-Förderung mit 15 % auf 33.000 € plus 5 % iSFP-Bonus auf die 3.000 € über der Grenze. 2028 liegen die Kosten unter 30.000 €, deshalb gibt es nur die 15 %. Die Wärmepumpe bekommt 2029 nur noch 30 % (15 % Grundförderung plus 15 % Wertschöpfungs-Bonus für ein EU-Gerät) auf höchstens 24.250 €, ohne EU-Ursprung wären es nur rund 3.600 €. Die Photovoltaik bekommt keinen BEG-Zuschuss, profitiert aber vom Nullsteuersatz.

Unter dem Strich landet Beispiel B bei denselben 107.000 € brutto, aber nur bei rund 15.700 € Förderung plus 650 € für den iSFP, also rund 6.700 € weniger als Beispiel A. Die Lehre daraus: Strecken ist planbarer, aber teurer, vor allem bei der Heizung.

Amortisation: 15 bis 20 Jahre, in der Realität oft kürzer

Rechnest du nur die eingesparte Energie gegen den Eigenanteil, landest du bei einem typischen unsanierten Einfamilienhaus aus den 1970ern schnell bei 15 bis 20 Jahren. Ein Beispiel: Bleibt nach Förderung ein Eigenanteil von rund 84.600 € und sparst du etwa 4.400 € Energiekosten pro Jahr, ergibt das rechnerisch rund 19 Jahre.

Diese Zahl ist aber bewusst konservativ. In der Praxis fällt die Amortisation kürzer aus, weil zwei Dinge dazukommen: Der CO2-Preis verteuert fossiles Heizen Jahr für Jahr weiter, und beim Umstieg auf eine Wärmepumpe entfallen laufende Kosten, die in der reinen Energierechnung oft untergehen, etwa die jährliche Schornsteinfeger- und Kesselwartung, die Öltankprüfung und irgendwann der Tankrückbau.

Wertsteigerung: real, aber stark lageabhängig

Eine energetische Sanierung hebt in aller Regel den Immobilienwert. Wie stark, lässt sich seriös nur schätzen. Marktstudien nennen im Mittel eine Wertsteigerung von rund 23 %. Der Sprung von einer schlechten Effizienzklasse (F, G oder H) auf Effizienzhaus-Niveau kann den Wert je nach Lage sogar um 30 bis knapp 50 % heben.

Der CO2-Preis macht fossiles Heizen teurer

Wer weiter mit Öl oder Gas heizt, zahlt einen wachsenden Aufschlag. Der nationale CO2-Preis liegt 2026 bei rund 55 bis 65 € pro Tonne. Ein unsaniertes Ölhaus stößt schnell 7 bis 8 Tonnen CO2 im Jahr aus, das sind heute schon mehrere Hundert Euro allein für den CO2-Anteil.

Für 2027 sieht ein Gesetzentwurf denselben Korridor von 55 bis 65 € vor. Ab 2028 bestimmt der europäische Emissionshandel für Gebäude (EU-ETS 2) den Preis am Markt. Wie hoch er steigt, weiß heute niemand, erwartet wird aber ein Niveau deutlich über dem heutigen. Für dich heißt das: Die Lücke zwischen fossilem Heizen und einer effizienten Wärmepumpe wird von Jahr zu Jahr größer, nicht kleiner.

Was sich nicht in Euro messen lässt

Ein Teil des Nutzens taucht in keiner Amortisationsrechnung auf, ist im Alltag aber schnell spürbar:

• Komfort: warme Innenwände statt kalter Fußböden, gleichmäßige Temperaturen, keine Zugluft an alten Fenstern, ruhigere Räume.
• Unabhängigkeit: weniger Abhängigkeit von schwankenden Öl- und Gaspreisen und von politischen Preisschocks.
• Planungssicherheit: Wer heute saniert, ist auf einen steigenden CO₂-Preis vorbereitet und sichert sich die Förderung, bevor sie weiter sinkt.
• Gesünderes Raumklima: eine fachgerecht gedämmte Hülle mit richtiger Lüftung senkt das Schimmelrisiko statt es zu erhöhen.

Gilt das neue Heizungsgesetz schon?

Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Einzelne Teile, etwa der digitale Energieausweis, folgen am 1. Januar 2027, weitere 2028 und 2030.

Muss ich eine Heizung mit 65 % Erneuerbaren einbauen?

Nein, diese Pflicht ist mit dem GModG entfallen, auch die an die Wärmeplanung gekoppelten Stichtage. Du darfst wieder eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen. Sie unterliegt dann ab 2029 der Bio-Treppe: 10 % Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für die KfW-Förderung einer neuen Heizung bleibt die 65-Prozent-Grenze als Bedingung bestehen.

Muss ich meine alte Heizung austauschen?

Nein. Die frühere Austauschpflicht für Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren (§ 72 GEG) ist aufgehoben, ebenso das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045. Deine Heizung darf weiterlaufen und repariert werden. Ein Tausch kann sich trotzdem lohnen, weil der CO₂-Preis steigt und die Förderung ab 2027 sinkt.

Ich habe ein altes Haus gekauft oder geerbt. Welche Fristen gelten?

Als neuer Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses hast du zwei Jahre Zeit, ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen (§ 69 GModG). Die früheren Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum Kesseltausch gibt es nicht mehr.

Wie viel Förderung bekomme ich für eine neue Wärmepumpe?

Über die KfW 458 gibt es 30 % Grundförderung. Selbstnutzer bekommen zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus (16 % bei Antrag bis 31.01.2027, danach halbjährlich 4 Punkte weniger) und einen Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 % bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 €. Gedeckelt ist bei 70 %, bei geringem Einkommen bei 80 %. Förderfähig sind höchstens 28.000 €, also bis zu 22.400 € Zuschuss. Ab dem ersten Quartal 2027 bekommen Wärmepumpen 15 % Grundförderung, mit EU-Ursprung 15 Prozentpunkte mehr. Welche Sätze für dich zusammenkommen, zeigt dir der KfW-Förder-Finder.

Was ist der iSFP und warum lohnt er sich doppelt?

Der individuelle Sanierungsfahrplan wird von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten erstellt, die BAFA fördert ihn mit 50 %, beim Einfamilienhaus bis 650 €. Er legt die sinnvolle Reihenfolge deiner Maßnahmen fest, verdoppelt den Förderdeckel für Dämmung und Fenster von 30.000 auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr und bringt auf die Kosten über 30.000 € 5 Prozentpunkte mehr. Der iSFP ist 15 Jahre gültig.

In welcher Reihenfolge saniere ich am besten?

Erst die Gebäudehülle (Dach, Fassade, Kellerdecke, Fenster), dann die Heizung, danach die erneuerbare Erzeugung wie Photovoltaik. Der Grund: Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast. Dann reicht eine kleinere, günstigere Wärmepumpe mit niedrigerer Vorlauftemperatur und höherer Jahresarbeitszahl. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst die Heizung tauscht, zahlt oft für eine überdimensionierte Anlage.

Kann ich Förderung und Steuerbonus nach §35c kombinieren?

Nicht für dieselbe Maßnahme. Schon eine teilweise Förderung einer einheitlichen Maßnahme schließt den §35c für genau diese Maßnahme komplett aus. Führst du mehrere getrennte Maßnahmen am selben Haus durch, darfst du pro Maßnahme unterschiedliche Wege wählen. Der §35c bringt 20 % über drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %), maximal 40.000 € je Objekt, ganz ohne Antrag über die Steuererklärung.

Was kostet die energetische Sanierung eines typischen Einfamilienhauses?

Für ein unsaniertes 140-m²-Haus aus den 1970er-Jahren liegen die Kosten grob bei 80.000 bis 170.000 €, je nach Zielniveau (Effizienzhaus 70 bis 55). Nach Förderung bleibt ein Eigenanteil von etwa 35.000 bis 120.000 €. Eine Kernsanierung auf Neubauniveau kann 210.000 bis 392.000 € kosten. Das sind Orientierungswerte, die je nach Region und Zustand stark schwanken, besonders bei arbeitsintensiven Maßnahmen. Für eine Schätzung zu deinem Haus nutze den Sanierungskosten-Rechner.

Führt Dämmung zu Schimmel?

Nein. Eine fachgerechte Volldämmung erhöht die Oberflächentemperatur der Innenwände und senkt das Schimmelrisiko sogar. Probleme entstehen durch das Gegenteil: durch Teildämmung, ungedämmte Wärmebrücken, neue dichte Fenster ohne angepasstes Lüftungsverhalten oder durch Dämmung, die auf feuchter Substanz aufgebracht wird. Sauber geplant und ausgeführt ist Dämmung kein Schimmelrisiko.

Muss ich mit einem Antragsstopp rechnen?

Zum Redaktionsstand (September 2026) gibt es keinen Antragsstopp. Das Kreditbudget für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus (KfW 261) wurde für 2026 aber deutlich auf rund 2 Mrd. € gekürzt. Eine Erschöpfung im Laufe des Jahres ist möglich. Deshalb gilt: früh beantragen und den Zuwendungsbescheid abwarten, bevor du den Auftrag vergibst.

Ich vermiete. Kann ich die Sanierung auf die Miete umlegen?

Ja, über die Modernisierungsumlage nach §559 BGB: 8 % der Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m². Erhaltene Zuschüsse musst du vorher von den umlagefähigen Kosten abziehen. Neu seit Juli 2026: Nach dem Einbau einer Wärmepumpe darfst du die vollen Kosten nur umlegen, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist oder das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt (etwa Heizen mit höchstens 55 °C Vorlauf), sonst nur die Hälfte (§ 559f BGB). Den Steuerbonus nach §35c können Vermieter nicht nutzen, der bleibt selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.