Energetische Sanierung 2026: Pflichten, Kosten und Förderung im Überblick

Was heute gilt: das Gebäudeenergiegesetz

Rechtlich maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner aktuell geltenden Fassung. Das ist das Gesetz vom 8. August 2020, in dem die vieldiskutierten Heizungsregeln aus dem Jahr 2024 stecken, zuletzt geändert im Juni 2026. Es bündelt die Vorgaben zu Neubau, Dämmung, Anlagentechnik und Heizung an einer Stelle.

Für dich heißt das: Solange die Reform nicht verkündet ist, richten sich deine Pflichten und die Anforderungen an eine neue Heizung nach diesem Gesetz. Vieles, was aktuell als "das neue Heizungsgesetz" durch die Medien läuft, beschreibt einen Entwurf, nicht die geltende Rechtslage.

Die 65-Prozent-Regel: für wen und ab wann

Die bekannteste Vorgabe ist die Regel, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen muss. Sie gilt aber nicht überall gleichzeitig, sondern gestaffelt nach Ort und Zeitpunkt.

• Neubau im Neubaugebiet: Hier ist die 65-Prozent-Regel schon seit dem 1. Januar 2024 Pflicht.
• Bestandsgebäude: Hier ist die Regel an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt und greift erst nach festen Stichtagen.
• Große Städte über 100.000 Einwohner: Die Frist wurde durch ein separates Überbrückungsgesetz vom 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben.
• Kleinere Gemeinden bis 100.000 Einwohner: Für sie gilt der 30. Juni 2028.

Bis zum jeweiligen Stichtag darfst du auch weiterhin eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen. Vorgeschrieben ist dann lediglich eine verpflichtende Beratung, die auf die steigenden Kosten fossiler Brennstoffe und mögliche Folgepflichten hinweist.

Kommunale Wärmeplanung und was sie für dich bedeutet

Ob und wann die 65-Prozent-Regel in deinem Bestandsgebäude greift, entscheidet sich über die kommunale Wärmeplanung. Die Fristen dafür laufen parallel zu den Heizungsfristen: Städte über 100.000 Einwohner müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Gemeinden bis zum 30. Juni 2028. Maßgeblich für die Einordnung ist die Einwohnerzahl zum Stichtag 1. Januar 2024.

Wichtig ist hier eine Klarstellung, die oft untergeht: Ein beschlossener Wärmeplan setzt die 65-Prozent-Regel nicht automatisch flächendeckend vorzeitig in Kraft. Die genannten Stichtage bleiben als Rückfalldatum bestehen. Ein Wärmeplan kann die Pflicht aber lokal auslösen, in der Regel etwa einen Monat nach seiner Bekanntgabe, etwa wenn für dein Quartier ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz konkret ausgewiesen wird. Was in deiner Kommune gilt, erfährst du bei der Stadt oder Gemeinde.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): was geplant ist

Die eigentliche Reform heißt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), teils auch GMG abgekürzt. Sie ist bislang ein Entwurf und steht im Bundestag. Der bisherige Weg: Das Kabinett hat den Entwurf im Mai 2026 (13. Mai) beschlossen, die 1. Lesung im Bundestag fand am 11. Juni 2026 statt, die öffentliche Anhörung im Wirtschaftsausschuss am 22. Juni 2026. Die 2. und 3. Lesung sowie der abschließende Durchgang im Bundesrat stehen noch aus. Ein festes Inkrafttretensdatum gibt es nicht. Am häufigsten genannt wird der 1. November 2026, und das Inkrafttreten soll gestaffelt erfolgen.

Laut Entwurf soll das GModG unter anderem die pauschale 65-Prozent-Pflicht (Paragraf 71) und die 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Kessel (Paragraf 72) streichen. An ihre Stelle träte voraussichtlich eine sogenannte "Bio-Treppe" ab 2029, also ein langsam steigender Mindestanteil erneuerbarer Energien statt einer festen Quote von Anfang an. Hinzu kämen die Vorgaben aus der europäischen Gebäuderichtlinie, etwa ein Nullemissionsstandard für Neubauten in den Jahren 2028 und 2030.

Was sich für dich nicht ändert

Bei aller Diskussion um die Heizungspflichten bleibt vieles stabil, und das ist die gute Nachricht für deine Planung. Die Förderprogramme laufen 2026 weiter: der Heizungszuschuss der KfW, die Einzelmaßnahmenförderung über die BAFA und die Effizienzhaus-Förderung der KfW. Die genauen Sätze sind allerdings nicht für Jahre garantiert und die Budgets sind knapp, deshalb lohnt es sich, früh zu beantragen. Welche Förderung dir aktuell zusteht, prüfst du am besten direkt im KfW-Förder-Finder.

Auch das übergeordnete Ziel bleibt: Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden, daran ändert die Reform nichts. Und noch ein Punkt, der oft falsch verstanden wird: Die geplanten Änderungen machen die Wärmepumpe eher attraktiver, nicht unattraktiver. Die Reform lockert vor allem starre Pflichten und Fristen, während der Trend zu strombasierter, erneuerbarer Wärme und steigenden Preisen für fossile Brennstoffe bestehen bleibt. Wer heute in eine gut gedämmte Hülle und eine Wärmepumpe investiert, steht auch nach einer möglichen Reform gut da.

Nachrüstpflichten bei der Dämmung

Die erste Pflicht betrifft das Dach. Nach § 47 GEG musst du die oberste Geschossdecke dämmen, also die Decke zum unbeheizten Dachboden. Alternativ kannst du das darüberliegende Dach dämmen. Ziel ist in beiden Fällen ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Diese Pflicht ist nicht neu, die allgemeine Frist dafür ist bereits Ende 2015 abgelaufen. Wer sie bis heute nicht erfüllt hat, ist also im Verzug, sofern keine Ausnahme greift.

Die zweite Pflicht ist deutlich günstiger und oft in ein paar Stunden erledigt. Nach § 69 GEG müssen zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt sein, typischerweise im Keller. Das kostet wenig, spart aber sofort Energie, weil warme Rohre im kalten Keller sonst ungenutzt Wärme abgeben.

Austauschpflicht für alte Heizkessel

Nach § 72 GEG dürfen Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nicht unbegrenzt weiterlaufen. Die Faustregel: Ist ein solcher Kessel älter als 30 Jahre, muss er raus. Bei Geräten, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, ist der Betrieb ohnehin nicht mehr zulässig. Bei jüngeren Anlagen zählt das jeweilige Einbaujahr plus 30 Jahre.

Entscheidend ist die Kesseltechnik, nicht einfach das Alter. Von der Austauschpflicht ausgenommen sind die moderneren Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die den Großteil der heutigen Bestandsheizungen ausmachen. Ebenfalls ausgenommen sind sehr kleine Anlagen unter 4 kW und sehr große über 400 kW Nennleistung. Ob dein Kessel überhaupt betroffen ist, siehst du auf dem Typenschild oder im Protokoll deines Schornsteinfegers.

Sonderfall Kauf und Erbschaft: die 2-Jahres-Frist

Die Selbstnutzer-Ausnahme endet mit dem Eigentümerwechsel. Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, übernimmt die offenen Pflichten und muss sie innerhalb von zwei Jahren ab dem Eintrag ins Grundbuch erfüllen. Das betrifft alle drei genannten Punkte: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47), die Dämmung der Heizungsrohre (§ 69) und die Stilllegung eines alten Konstanttemperaturkessels (§ 72).

Diese Frist solltest du beim Kauf von Anfang an einplanen, denn sie kann eine Investition auslösen, die im ersten Jahr nach dem Einzug noch gar nicht auf deiner Liste stand. Ein Blick in den Energieausweis und das Schornsteinfegerprotokoll vor dem Kauf zeigt dir früh, was auf dich zukommt. Eine Ausnahme gibt es: Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentum (WEG) gilt die 2-Jahres-Frist nicht.

Bußgelder und Kontrolle

Wer die Pflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld. Der gesetzliche Rahmen reicht nach § 108 GEG bis zu 50.000 €, wobei in der Praxis meist deutlich niedrigere Beträge angesetzt werden. Diese Zahl ist als Orientierungsrahmen zu verstehen, die konkrete Höhe hängt vom Einzelfall und vom jeweiligen Verstoß ab.

Kontrolliert wird vor allem über den Schornsteinfeger. Er prüft bei seinen regelmäßigen Terminen unter anderem das Alter und die Art deiner Heizung und weist dich auf eine bestehende Austauschpflicht hin. In den meisten Fällen geht es also nicht um Strafe, sondern um einen klaren Hinweis, welche Maßnahme fällig wird und bis wann.

Warum Dämmen vor Heizungstausch bares Geld spart

Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast deines Hauses. Und genau daran bemisst sich, wie groß deine neue Heizung sein muss. In einem gut gedämmten Haus reicht eine kleinere und damit günstigere Wärmepumpe. Sie muss weniger Leistung liefern, kommt mit einer niedrigeren Vorlauftemperatur aus und arbeitet dadurch effizienter.

Der entscheidende Kennwert ist die Jahresarbeitszahl (JAZ). Sie sagt dir, wie viele Kilowattstunden Wärme die Wärmepumpe aus einer Kilowattstunde Strom macht. Je niedriger die Vorlauftemperatur, desto höher die JAZ und desto weniger Strom brauchst du im Betrieb. Baust du die Wärmepumpe dagegen zuerst in ein ungedämmtes Haus ein, dimensionierst du sie auf die alte, hohe Heizlast. Sie wird teurer in der Anschaffung, läuft mit hoher Vorlauftemperatur ineffizient und du zahlst diesen Fehler jeden Winter über die Stromrechnung nach.

• Gedämmte Hülle senkt die Heizlast, die Wärmepumpe darf kleiner ausfallen.
• Kleinere Anlage bedeutet niedrigere Anschaffungskosten.
• Niedrige Vorlauftemperatur hebt die Jahresarbeitszahl und senkt die Stromkosten.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) als Kompass

Damit du die Reihenfolge nicht nach Bauchgefühl festlegst, gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP. Ein zugelassener Energieeffizienz-Experte schaut sich dein Haus an und legt fest, welche Maßnahme in welcher Reihenfolge sinnvoll ist. Er ist dein Kompass für die nächsten Jahre und, Stand Juli 2026, zugleich ein finanzieller Hebel.

Laut BAFA wird die Beratung mit 50 % gefördert, gedeckelt bei 650 € beim Einfamilienhaus und 850 € beim Mehrfamilienhaus (ab drei Wohneinheiten). Der fertige Plan ist 15 Jahre gültig, du kannst deine Sanierung also in Ruhe über viele Jahre strecken.

Häufige Fehler und Bauschäden

Falsch geplant wird eine Sanierung selten am großen Ganzen, sondern im Detail. Drei Fehler tauchen immer wieder auf:

• Teildämmung und Wärmebrücken: Wer nur die Fassade dämmt, den kalten Sockel oder die Fensterlaibung aber auslässt, schafft Stellen, an denen die Wärme konzentriert entweicht und die Innenwand kalt bleibt. Genau dort wird es später feucht.
• Lüftung vergessen: Neue, dichte Fenster halten nicht nur Kälte draußen, sie halten auch die Feuchte drinnen. Ohne ein angepasstes Lüftungsverhalten oder eine Lüftungsanlage staut sich die Luftfeuchtigkeit im Raum.
• Dämmung auf feuchter Substanz: Wird auf eine bereits nasse Wand gedämmt, schließt du die Feuchte nur ein, statt sie loszuwerden.

Dach und oberste Geschossdecke

Über das Dach entweicht in einem alten Haus viel Wärme, die Dämmung des Dachs spart rund 13 % Heizenergie. Es gibt drei Wege: die Zwischensparrendämmung von innen (55 bis 150 €/m², das günstigste Verfahren bei ausgebautem Dach), die Untersparrendämmung als Ergänzung (30 bis 80 €/m²) und die Aufsparrendämmung von außen inklusive neuer Eindeckung (120 bis 350 €/m²). Aufsparren ist am teuersten, aber lückenlos und lohnt sich vor allem dann, wenn das Dach ohnehin neu gedeckt werden muss.

Nutzt du den Dachboden nicht als Wohnraum, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke oft die klügste erste Maßnahme: 20 bis 35 €/m² für nicht begehbare Ausführung, ab etwa 3.000 € insgesamt, häufig in Eigenleistung machbar und meist in unter zehn Jahren amortisiert. Für viele Häuser ist diese Dämmung ohnehin gesetzlich vorgeschrieben.

Fassade (WDVS und Alternativen)

Die Außenwände sind die größte zusammenhängende Fläche deines Hauses, entsprechend hoch ist der Hebel: Eine gedämmte Fassade spart rund 19 % Heizenergie. Am verbreitetsten ist das Wärmedämmverbundsystem (WDVS), bei dem Dämmplatten auf die Wand geklebt und verputzt werden. Es kostet 120 bis 350 €/m², für ein Einfamilienhaus meist 20.000 bis 30.000 € netto. Grauer EPS-Dämmstoff ist am günstigsten (135 bis 165 €/m²), nicht brennbare Mineralwolle etwas teurer (155 bis 200 €/m²).

Es gibt Alternativen: die vorgehängte hinterlüftete Fassade (optisch hochwertig, aber teurer), die Einblasdämmung ins zweischalige Mauerwerk (sehr günstig, wenn ein Luftspalt vorhanden ist) und die Innendämmung, wenn die Fassade nicht verändert werden darf, etwa bei Fachwerk oder unter Denkmalschutz. Die Innendämmung ist bauphysikalisch anspruchsvoll und gehört in die Hand eines Fachbetriebs.

Kellerdecke: oft die günstigste Maßnahme

Wenn dein Keller unbeheizt ist, lohnt sich die Dämmung der Kellerdecke fast immer als Erstes. Dabei werden Dämmplatten von unten an die Decke montiert, das kostet 22 bis 66 €/m², das Material für die Selbstmontage sogar nur 10 bis 20 €/m². Die Einsparung liegt bei rund 5 %, und mit einer Amortisation von 3 bis 8 Jahren ist es die Maßnahme mit der schnellsten Rendite. Als angenehmer Nebeneffekt sind die kalten Füße im Erdgeschoss weg.

Fenster und Haustür

Moderne Dreifachverglasung spart bis zu 15 % Heizenergie. Pro Fenster zahlst du je nach Material 500 bis 1.400 €, PVC ist am günstigsten, Holz-Alu am teuersten, dazu 150 bis 500 € für die Laibung. Für 15 bis 20 Fenster im Einfamilienhaus landest du bei 15.000 bis 30.000 €. Wichtig: Neue, luftdichte Fenster verändern das Feuchteverhalten im Haus, danach musst du bewusster lüften oder über eine Lüftungsanlage nachdenken.

Eine gedämmte Haustür schlägt mit 1.800 bis 7.500 € zu Buche, typisch sind 2.000 bis 5.000 €. Sie ist über die BAFA förderfähig, wenn ihr Wärmedurchgangswert (Ud) bei höchstens 1,3 W/(m²K) liegt.

Heizung: Wärmepumpe, Pellet, Hybrid, Fernwärme

Die Luft-Wasser-Wärmepumpe ist die häufigste Wahl in Bestandsgebäuden. Achte hier auf die Zahlen: Das Gerät allein kostet 8.000 bis 16.000 €, die komplette Anlage fertig installiert liegt bei rund 27.000 bis 40.000 €. In diesem Gesamtpreis stecken Einbau, Hydraulik und oft auch der Rückbau des alten Öltanks. Mit einer gut gedämmten Hülle und eigener PV lassen sich die Heizkosten um 40 bis 60 % senken. Eine Sole- oder Erdwärmepumpe arbeitet meist noch effizienter, kostet mit Bohrung aber rund 30.000 bis 50.000 €.

Alternativen sind die Pelletheizung (28.000 bis 35.000 €, Brennstoff 350 bis 450 €/t, dafür braucht es einen Lagerraum), die Gas-Hybridheizung (21.000 bis 50.000 €, die Gasheizung springt nur bei Spitzenlast ein) und der Fernwärmeanschluss (5.000 bis 20.000 € einmalig, sofern ein Netz vor deinem Haus liegt). Welche Technik zu deinem Haus passt, hängt stark vom Dämmzustand und den örtlichen Gegebenheiten ab.

Die Wärmepumpe ist für die meisten Häuser der zukunftssichere Weg, deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf Technik, Jahresarbeitszahl (JAZ) und Kosten. Alle Details dazu findest du im vertiefenden Guide Wärmepumpe Kosten 2026.

Lüftung mit Wärmerückgewinnung

Je dichter dein Haus nach der Sanierung ist, desto wichtiger wird ein geregelter Luftwechsel, sonst staut sich Feuchte und es droht Schimmel. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung führt die Wärme aus der Abluft zu 80 bis 90 % an die Frischluft zurück. Eine zentrale Anlage kostet 12.000 bis 25.000 €, dezentrale Geräte pro Raum 4.000 bis 8.000 €, und sie spart 300 bis 800 € pro Jahr. Besonders sinnvoll ist das bei stark gedämmten, luftdichten Häusern.

Photovoltaik und Solarthermie

Photovoltaik passt ideal zur Wärmepumpe, weil der eigene Solarstrom die Heizkosten weiter drückt. Eine Anlage kostet rund 1.015 €/kWp (Stand März 2026), auf den Kauf fällt keine Mehrwertsteuer an (0 %). Je nach Größe liegst du bei 5.400 bis 20.000 €, mit einem 10-kWh-Speicher bei 13.000 bis 23.000 €. Die Amortisation liegt bei 8 bis 12 Jahren.

Solarthermie nutzt die Sonne dagegen direkt für Warmwasser oder als Heizungsunterstützung. Eine Anlage nur für Warmwasser kostet 5.000 bis 6.000 €, eine Kombianlage mit Heizungsunterstützung 8.000 bis 15.000 €, die Ersparnis liegt bei 200 bis 700 € pro Jahr.

KfW 458: Heizungsförderung bis 70 %

Für den Heizungstausch, vor allem raus aus Öl und Gas, rein in die Wärmepumpe, gibt es einen direkten Zuschuss über die KfW 458. Der clevere Teil sind die Boni, die sich stapeln lassen. Am Ende steht aber ein harter Deckel bei 70 %, egal wie viele Boni du zusammenrechnest.

Konkret heißt das: Im Einfamilienhaus sind 30.000 € förderfähig, und im besten Fall bekommst du davon 70 %, also bis zu 21.000 € als Zuschuss. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

BEG Einzelmaßnahmen über die BAFA

Alles rund um die Gebäudehülle und die Anlagentechnik, also Dämmung, Fenster, Lüftung oder Heizungsoptimierung, läuft über die BAFA. Hier gibt es 15 % Grundförderung, und mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) legst du 5 Prozentpunkte drauf. Der iSFP verdoppelt gleichzeitig deinen Förderdeckel, das ist der eigentliche Hebel.

Der iSFP zahlt sich also doppelt aus: 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss und ein von 30.000 auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr verdoppeltes Fenster. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Wer sein Haus in einem Zug auf ein Effizienzhaus-Niveau bringt, nutzt die KfW 261. Das ist ein zinsgünstiger Kredit mit einem Tilgungszuschuss, der einen Teil des Darlehens einfach streicht. Je besser die erreichte Effizienzhaus-Stufe, desto höher der Zuschuss.

Der Kredit reicht bis 120.000 € pro Wohneinheit, mit EE- oder NH-Klasse bis 150.000 €. Wichtig für 2026: Das Budget für dieses Programm wurde auf rund 2 Mrd. € zusammengestrichen, ein Minus von etwa 58 % gegenüber 2025. Einen Antragsstopp gibt es zum Redaktionsstand nicht, aber der Topf kann sich im Jahresverlauf leeren. Wer die Komplettsanierung plant, beantragt deshalb früh. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Steuerbonus §35c EStG: die Alternative ohne Antrag

Es gibt einen zweiten Weg, der komplett ohne Förderantrag auskommt: die Steuerermäßigung nach §35c EStG. Du ziehst die Sanierungskosten über drei Jahre direkt von deiner Steuerschuld ab. Kein Portal, kein Zuwendungsbescheid, sondern ein Eintrag in der Steuererklärung plus eine Bescheinigung deines Fachbetriebs.

Der wichtigste Haken: Es ist ein Entweder-oder. Schon eine anteilige Förderung über KfW oder BAFA für eine einheitliche Maßnahme schließt §35c für genau diese Maßnahme komplett aus. Hast du mehrere getrennte Maßnahmen am Haus, darfst du pro Maßnahme aber unterschiedliche Wege wählen. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Sonderfälle: Denkmal und Vermieter

Zwei Situationen laufen abseits der üblichen Programme. Wer ein Baudenkmal saniert oder wer vermietet statt selbst zu wohnen, hat eigene Regeln, die sich lohnen.

Als Vermieter kannst du den Steuerbonus §35c nicht nutzen, der gilt nur für selbstgenutzte Häuser. Dafür bleiben dir die Modernisierungsumlage und die BEG-Zuschüsse. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Antrag vor Auftrag und der Budget-Hinweis 2026

Damit nichts schiefgeht, hältst du dich an eine feste Reihenfolge. Sie gilt für alle Zuschussprogramme gleich:

• Energieberatung und iSFP: Ist-Zustand aufnehmen, Reihenfolge festlegen, Bonus freischalten.
• Förderantrag im richtigen Portal stellen (BAFA für die Hülle, KfW für die Heizung oder die Komplettsanierung).
• Förderzusage bzw. Zuwendungsbescheid abwarten.
• Auftrag vergeben und umsetzen.
• Verwendungsnachweis einreichen, dann kommt die Auszahlung.

Zur Langfristplanung noch eine ehrliche Einordnung: Die Programme bestehen voraussichtlich bis mindestens 2029 fort, aber nicht in Stein gemeißelt. Es sind absehbare Anpassungen im Gespräch, etwa eine höhere Einkommensgrenze ab rund 2027, und der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt planmäßig ab 2029. Auch das gekürzte KfW-261-Budget zeigt, dass sich Konditionen bewegen. Verlässlich planen kannst du mit den heutigen Sätzen im Grunde nur bis Ende 2026. Wer saniert, sichert sich seine Förderung deshalb besser jetzt, statt auf bessere Bedingungen zu warten. Stand: Juli 2026, laut BAFA/KfW.

Beispiel A: Vollsanierung in einer Kampagne

Die Eigentümer ziehen alles in einem Rutsch durch: Hülle dämmen, Fenster tauschen, Ölheizung raus, Wärmepumpe rein, dazu Photovoltaik mit Speicher. So sehen die Bruttokosten aus:

Jetzt die Förderung, und hier steckt der wichtigste Denkfehler drin, den viele machen: Hülle und Heizung werden über zwei getrennte Töpfe gefördert, niemals über denselben Topf für dieselbe Maßnahme.

• Hülle über die BAFA (BEG Einzelmaßnahmen): Fassade, Dach und Fenster zusammen 55.000 €. Mit iSFP gilt der verdoppelte Deckel von 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr, also sind alle 55.000 € förderfähig. 15 % Grundförderung plus 5 % iSFP-Bonus ergeben 20 %, das sind rund 11.000 €.
• Wärmepumpe über die KfW 458: Die förderfähige Kostenbasis ist auf 30.000 € gedeckelt. 30 % Grundförderung, 20 % Klimageschwindigkeitsbonus und, sofern die Wärmepumpe den Effizienzbonus bekommt, 5 % ergeben 55 %, also rund 16.500 €. Mit Einkommensbonus (zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 40.000 €) steigt die Quote bis zum Deckel von 70 %, dann bis zu 21.000 €.
• Photovoltaik: kein BEG-Zuschuss, dafür 0 % Mehrwertsteuer und die Einspeisevergütung.

Zusammen sind das rund 27.500 € Förderung (mit Einkommensbonus etwa 32.000 €). Damit sinken die Nettokosten auf rund 79.500 € (mit Einkommensbonus rund 75.000 €).

Und was bringt das im Betrieb?

• Heizkosten: von rund 3.920 € auf rund 700 € im Jahr. Die gedämmte Hülle senkt den Wärmebedarf, die Wärmepumpe arbeitet mit einer Jahresarbeitszahl um 3,7. Ersparnis rund 3.200 € jährlich, dazu kommt der Nutzen der Photovoltaik von grob 1.200 € im Jahr.
• CO2: von rund 7,5 Tonnen auf unter 1 Tonne, also etwa 90 % weniger.
• Amortisation: 79.500 € geteilt durch rund 4.400 € Ersparnis pro Jahr ergibt grob 18 Jahre. Real ist es kürzer, weil der CO2-Preis auf Heizöl weiter steigt (2026 rund 55 bis 65 € pro Tonne, ab 2028 über den europäischen Emissionshandel voraussichtlich deutlich höher) und Kosten für Öltank, Schornsteinfeger und Kesselwartung wegfallen.

Beispiel B: Schrittweise über fünf Jahre mit iSFP

Der Trick: Der verdoppelte BAFA-Deckel von 60.000 € und der iSFP-Bonus von 5 % gelten pro Wohneinheit und Kalenderjahr. Wer alles in einem Jahr macht, stößt schnell an die Grenze. Wer die Hülle über mehrere Jahre verteilt, schöpft den Deckel Jahr für Jahr neu aus. Und die Wärmepumpe kommt bewusst erst, wenn die Hülle gedämmt ist: Dann ist die Heizlast kleiner, die Wärmepumpe darf kleiner und günstiger ausfallen und läuft mit höherer Arbeitszahl.

In Jahr 1 und 2 greift jeweils die BAFA-Förderung mit 20 % (15 % Grund plus 5 % iSFP-Bonus). In Jahr 3 läuft die Wärmepumpe über die KfW 458 mit 55 %, mit Einkommensbonus wären bis zu 21.000 € drin. Die Photovoltaik in Jahr 4 bekommt keinen BEG-Zuschuss, profitiert aber vom Nullsteuersatz.

Unter dem Strich landet Beispiel B bei denselben rund 107.000 € brutto und rund 27.500 € Förderung, plus der iSFP-Zuschuss von 650 €. Das Ergebnis ist identisch, nur planbarer: Du zahlst nie mehr als einen Jahresbetrag auf einmal und behältst bei jedem Schritt den Überblick. Wichtig bleibt in beiden Varianten: nie BAFA und KfW für dieselbe Maßnahme kombinieren, und den iSFP-Bonus je Maßnahme nur einmal innerhalb von 15 Jahren einplanen.

Amortisation: 15 bis 20 Jahre, in der Realität oft kürzer

Rechnest du nur die eingesparte Energie gegen den Eigenanteil, landest du bei einem typischen unsanierten Einfamilienhaus aus den 1970ern schnell bei 15 bis 20 Jahren. Ein Beispiel: Bleibt nach Förderung ein Eigenanteil von rund 79.500 € und sparst du etwa 4.400 € Energiekosten pro Jahr, ergibt das rechnerisch rund 18 Jahre.

Diese Zahl ist aber bewusst konservativ. In der Praxis fällt die Amortisation kürzer aus, weil zwei Dinge dazukommen: Der CO2-Preis verteuert fossiles Heizen Jahr für Jahr weiter, und beim Umstieg auf eine Wärmepumpe entfallen laufende Kosten, die in der reinen Energierechnung oft untergehen, etwa die jährliche Schornsteinfeger- und Kesselwartung, die Öltankprüfung und irgendwann der Tankrückbau.

Wertsteigerung: real, aber stark lageabhängig

Eine energetische Sanierung hebt in aller Regel den Immobilienwert. Wie stark, lässt sich seriös nur schätzen. Marktstudien nennen im Mittel eine Wertsteigerung von rund 23 %. Der Sprung von einer schlechten Effizienzklasse (F, G oder H) auf Effizienzhaus-Niveau kann den Wert je nach Lage sogar um 30 bis knapp 50 % heben.

Der CO2-Preis macht fossiles Heizen teurer

Wer weiter mit Öl oder Gas heizt, zahlt einen wachsenden Aufschlag. Der nationale CO2-Preis liegt 2026 bei rund 55 bis 65 € pro Tonne. Ein unsaniertes Ölhaus stößt schnell 7 bis 8 Tonnen CO2 im Jahr aus, das sind heute schon mehrere Hundert Euro allein für den CO2-Anteil.

Ab 2028 wird der Preis voraussichtlich über den europäischen Emissionshandel (EU-ETS 2) bestimmt und dürfte spürbar steigen. Genaue Werte stehen noch nicht fest, diskutiert wird eine Spanne, die deutlich über dem heutigen Niveau liegt. Für dich heißt das: Die Lücke zwischen fossilem Heizen und einer effizienten Wärmepumpe wird von Jahr zu Jahr größer, nicht kleiner.

Was sich nicht in Euro messen lässt

Ein Teil des Nutzens taucht in keiner Amortisationsrechnung auf, ist im Alltag aber schnell spürbar:

• Komfort: warme Innenwände statt kalter Fußböden, gleichmäßige Temperaturen, keine Zugluft an alten Fenstern, ruhigere Räume.
• Unabhängigkeit: weniger Abhängigkeit von schwankenden Öl- und Gaspreisen und von politischen Preisschocks.
• Planungssicherheit: Wer heute nach den geltenden Regeln saniert, ist auf kommende Pflichten und einen steigenden CO2-Preis vorbereitet und muss nicht unter Zeitdruck teuer nachrüsten.
• Gesünderes Raumklima: eine fachgerecht gedämmte Hülle mit richtiger Lüftung senkt das Schimmelrisiko statt es zu erhöhen.

Gilt das neue Heizungsgesetz 2026 schon?

Nein. Zum aktuellen Stand (Juli 2026) gilt weiterhin das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner geltenden Fassung mit den Heizungsregeln von 2024. Das Reformgesetz, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), ist noch im Bundestag und nicht in Kraft. Laut Entwurf soll es voraussichtlich zum 1. November 2026 wirksam werden, allerdings gestaffelt und ohne festes Datum. Wer 2026 saniert, plant deshalb nach heute geltendem GEG.

Muss ich ab Juli 2026 eine Heizung mit 65 % Erneuerbaren einbauen?

In Neubaugebieten ja, dort gilt die 65-%-Regel schon seit 2024. Im Bestand hängt es an der kommunalen Wärmeplanung deiner Kommune. Für Städte über 100.000 Einwohner wurde die Frist von Juli auf den 1. November 2026 verschoben, für kleinere Gemeinden gilt der 30. Juni 2028. Bis zu diesen Stichtagen darfst du auch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, dann aber mit vorheriger Pflichtberatung.

Muss ich meine alte Heizung austauschen?

Nur, wenn es sich um einen Öl- oder Gas-Konstanttemperaturkessel handelt, der älter als 30 Jahre ist. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Hast du dein Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, bist du befreit, bis das Haus den Eigentümer wechselt. Diese Regeln stehen im §72 GEG und gelten unabhängig vom geplanten GModG weiter.

Ich habe ein altes Haus gekauft oder geerbt. Welche Fristen gelten?

Als neuer Eigentümer hast du zwei Jahre ab Grundbucheintrag Zeit, offene Nachrüstpflichten zu erfüllen: die oberste Geschossdecke dämmen, zugängliche Rohrleitungen in unbeheizten Räumen dämmen und einen alten Konstanttemperaturkessel stilllegen. Diese 2-Jahres-Frist greift, wenn der Vorbesitzer über die Selbstnutzer-Ausnahme von 2002 befreit war. Bei Mehrfamilienhäusern gilt sie nicht.

Wie viel Förderung bekomme ich für eine neue Wärmepumpe?

Über die KfW 458 (Stand: Juli 2026, laut KfW) gibt es mindestens 30 % Grundförderung, dazu bis zu 20 % Klimageschwindigkeitsbonus, 30 % Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 € und 5 % Effizienzbonus. Alle Boni zusammen sind bei 70 % gedeckelt. Förderfähig sind im Einfamilienhaus 30.000 €, also bis zu 21.000 € Zuschuss. Welche Sätze für deine Situation konkret zusammenkommen, zeigt dir der KfW-Förder-Finder.

Was ist der iSFP und warum lohnt er sich doppelt?

Der individuelle Sanierungsfahrplan wird von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten erstellt, die BAFA fördert ihn mit 50 %, beim Einfamilienhaus bis 650 €. Er legt die sinnvolle Reihenfolge deiner Maßnahmen fest und schaltet den iSFP-Bonus frei: 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss und einen von 30.000 auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr verdoppelten Förderdeckel. Der iSFP ist 15 Jahre gültig.

In welcher Reihenfolge saniere ich am besten?

Erst die Gebäudehülle (Dach, Fassade, Kellerdecke, Fenster), dann die Heizung, danach die erneuerbare Erzeugung wie Photovoltaik. Der Grund: Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast. Dann reicht eine kleinere, günstigere Wärmepumpe mit niedrigerer Vorlauftemperatur und höherer Jahresarbeitszahl. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst die Heizung tauscht, zahlt oft für eine überdimensionierte Anlage.

Kann ich Förderung und Steuerbonus nach §35c kombinieren?

Nicht für dieselbe Maßnahme. Schon eine teilweise Förderung einer einheitlichen Maßnahme schließt den §35c für genau diese Maßnahme komplett aus. Führst du mehrere getrennte Maßnahmen am selben Haus durch, darfst du pro Maßnahme unterschiedliche Wege wählen. Der §35c bringt 20 % über drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %), maximal 40.000 € je Objekt, ganz ohne Antrag über die Steuererklärung.

Was kostet die energetische Sanierung eines typischen Einfamilienhauses?

Für ein unsaniertes 140-m²-Haus aus den 1970er-Jahren liegen die Kosten grob bei 80.000 bis 170.000 €, je nach Zielniveau (Effizienzhaus 70 bis 55). Nach Förderung bleibt ein Eigenanteil von etwa 35.000 bis 120.000 €. Eine Kernsanierung auf Neubauniveau kann 210.000 bis 392.000 € kosten. Das sind Orientierungswerte, die je nach Region und Zustand stark schwanken, besonders bei arbeitsintensiven Maßnahmen. Für eine Schätzung zu deinem Haus nutze den Sanierungskosten-Rechner.

Führt Dämmung zu Schimmel?

Nein. Eine fachgerechte Volldämmung erhöht die Oberflächentemperatur der Innenwände und senkt das Schimmelrisiko sogar. Probleme entstehen durch das Gegenteil: durch Teildämmung, ungedämmte Wärmebrücken, neue dichte Fenster ohne angepasstes Lüftungsverhalten oder durch Dämmung, die auf feuchter Substanz aufgebracht wird. Sauber geplant und ausgeführt ist Dämmung kein Schimmelrisiko.

Muss ich mit einem Antragsstopp rechnen?

Zum Redaktionsstand (Juli 2026) gibt es keinen Antragsstopp. Das Kreditbudget für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus (KfW 261) wurde für 2026 aber deutlich auf rund 2 Mrd. € gekürzt. Eine Erschöpfung im Laufe des Jahres ist möglich. Deshalb gilt: früh beantragen und den Zuwendungsbescheid abwarten, bevor du den Auftrag vergibst.

Ich vermiete. Kann ich die Sanierung auf die Miete umlegen?

Ja, über die Modernisierungsumlage nach §559 BGB: 8 % der Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m². Erhaltene Zuschüsse musst du vorher von den umlagefähigen Kosten abziehen. Den Steuerbonus nach §35c können Vermieter nicht nutzen, der bleibt selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.