Haus kaufen in Deutschland: Der komplette Guide von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Die wichtigste Frage kommt zuerst, und sie hat nichts mit Wunschdenken zu tun. Dein Budget ergibt sich aus drei Faktoren: deinem Nettoeinkommen, deinem vorhandenen Eigenkapital und der monatlichen Rate, die du über Jahrzehnte tragen kannst.

Die gängige Faustregel in der Finanzierungsberatung lautet: Nicht mehr als 35 Prozent deines Haushaltsnettoeinkommens sollten für Wohnkosten draufgehen. Bei einem Haushaltsnetto von 4.500 Euro wären das maximal 1.575 Euro monatliche Rate. Klingt erst mal viel, aber vergiss nicht: Da müssen auch Rücklagen für Instandhaltung und Nebenkosten rein.

Was viele unterschätzen: Der maximale Kaufpreis, den du dir leisten kannst, und der Betrag, den die Bank dir leiht, sind zwei völlig verschiedene Dinge. Banken rechnen konservativ. Du solltest noch konservativer rechnen. Denn dein Leben wird sich in 25 Jahren ändern, deine Kreditrate nicht.

Mit dem Budgetrechner kannst du in zwei Minuten herausfinden, welcher Kaufpreis realistisch zu deiner Situation passt.

Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?

Es gibt diesen Mythos, dass man mindestens 20 Prozent Eigenkapital braucht. Das stimmt so pauschal nicht. Theoretisch sind Finanzierungen mit 10 Prozent oder sogar ganz ohne Eigenkapital möglich. Praktisch wird es dann aber teuer, weil die Bank das höhere Risiko über den Zinssatz einpreist.

Ein realistischer Richtwert: Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können. Das sind je nach Bundesland und Situation zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises. Alles darüber verbessert deine Konditionen bei der Bank spürbar.

Typische Eigenkapitalquellen sind Ersparnisse, Bausparverträge, Wertpapierdepots, Schenkungen von Eltern oder Großeltern und bereits vorhandene Immobilien. Riester-Guthaben lässt sich über das Wohn-Riester-Modell ebenfalls einsetzen, wobei das steuerlich nicht immer sinnvoll ist.

Wichtig: Eigenkapital bedeutet nicht, dass du dein gesamtes Vermögen in die Immobilie stecken solltest. Behalte immer eine Sicherheitsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsgehältern. Wenn zwei Wochen nach dem Einzug die Waschmaschine kaputtgeht und das Auto streikt, willst du nicht sofort in Schwierigkeiten geraten.

Kaufen oder mieten? Wann sich ein Kauf wirklich lohnt

Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten ist keine rein emotionale. Es gibt Situationen, in denen Kaufen finanziell klar besser ist, und solche, in denen Mieten die smartere Wahl bleibt.

Kaufen lohnt sich tendenziell, wenn du mindestens sieben bis zehn Jahre an einem Ort bleiben willst, wenn die Mietpreise in deiner Region hoch sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen, wenn du Eigenkapital mitbringst und wenn die Zinsen moderat sind.

Kaufen lohnt sich eher nicht, wenn du beruflich flexibel bleiben musst, wenn die Kaufpreise in deiner Wunschgegend extrem hoch sind (Kaufpreisfaktor über 30), wenn du kaum Eigenkapital hast oder wenn du das Geld alternativ besser anlegen könntest.

Der entscheidende Faktor ist oft die Haltedauer. Je länger du in der Immobilie wohnst, desto eher rechnet sich der Kauf. Unter fünf Jahren geht die Rechnung fast nie auf, weil die Kaufnebenkosten die gesamte Wertsteigerung auffressen.

Wenn du es genau wissen willst: Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner stellt beide Szenarien über beliebige Zeiträume gegenüber.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten bei den Nebenkosten. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland und wird seit der Föderalismusreform 2006 von den Ländern selbst festgelegt. Die aktuellen Sätze (Stand Februar 2026):

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das einen Unterschied von 12.000 Euro zwischen Bayern (14.000 Euro) und den teuersten Bundesländern (26.000 Euro), nur weil das Haus ein paar Kilometer weiter steht.

Den Grunderwerbsteuer-Rechner mit interaktiver Deutschlandkarte findest du hier.

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland gilt: Kein Immobilienkauf ohne Notar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Genehmigungen ein und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum korrekt den Besitzer wechseln.

Die Kosten dafür sind gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und nicht verhandelbar. Rechne mit ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und 0,5 Prozent für die Grundbucheintragung. Bei 400.000 Euro Kaufpreis also rund 8.000 Euro.

Was der Notar genau alles tut und welche Gebühren anfallen, kannst du mit dem Notarkosten-Rechner exakt nach GNotKG berechnen oder mit dem Kaufnebenkosten-Rechner im Gesamtkontext ansehen.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Prinzip der geteilten Maklerprovision. Der Verkäufer darf den Käufer nicht mehr allein mit den Maklerkosten belasten. In der Praxis bedeutet das meistens eine Fifty-fifty-Teilung.

Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive MwSt.). Als Käufer zahlst du also 2,975 bis 3,57 Prozent. Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt dieser Posten komplett.

Was die Nebenkosten in Summe bedeuten

Rechne bei deiner Budgetplanung immer mit 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis. Dieser Betrag ist in dem Moment verloren, in dem du unterschreibst. Es sind reine Transaktionskosten, die den Wert der Immobilie nicht steigern.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Hessen sieht das beispielhaft so aus: Grunderwerbsteuer (6 Prozent) 24.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 8.000 Euro, Makler (Käuferanteil, 3,57 Prozent) 14.280 Euro. Zusammen: 46.280 Euro. Das ist Geld, das du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst.

Wo du suchen solltest

Die großen Immobilienportale und Kleinanzeigenplattformen kennst du. Was viele nicht wissen: Es gibt weitere Kanäle, die weniger Konkurrenz haben.

Zwangsversteigerungen über zvg-portal.de bieten oft Preise deutlich unter Marktwert, erfordern aber Erfahrung und schnelle Entscheidungsfähigkeit. Lokale Tageszeitungen haben immer noch Immobilienanzeigen, die online nicht erscheinen. Mundpropaganda über Freunde, Kollegen und Verwandte führt ebenfalls erstaunlich oft zum Ziel. Und ein oft unterschätzter Kanal: Registriere dich direkt bei den größten Maklerunternehmen deiner Region als Suchinteressent. Viele Objekte werden dort zuerst intern angeboten, bevor sie auf den Portalen erscheinen.

Für die Portalsuche gilt: Richte Suchaufträge mit E-Mail-Benachrichtigung ein und reagiere schnell. In begehrten Lagen sind gute Objekte innerhalb von Tagen vergeben. Es lohnt sich außerdem, dich bei größeren lokalen Maklern zu registrieren, weil der Umschlag an Angeboten dort am höchsten ist.

Worauf du bei der Besichtigung achten musst

Eine Besichtigung ist kein Sonntagsspaziergang. Du solltest systematisch vorgehen und eine Checkliste dabei haben. Nimm Zollstock, Stift, Block und dein Smartphone für Fotos mit. Fotos stützen die Erinnerung und helfen dir später, Objekte zu vergleichen.

Der Gesamtzustand des Gebäudes verrät viel. Achte auf Risse in der Fassade (besonders diagonal verlaufende deuten auf Setzungsprobleme hin), feuchte Stellen im Keller, den Zustand von Dach und Fenstern, die Heizungsanlage (Typ und Alter, denn Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen laut GEG ausgetauscht werden) und die Elektrik (alte Schraubsicherungen oder moderner Sicherungskasten?).

Frag gezielt nach dem Energieausweis. Seit Mai 2021 muss der Verkäufer ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) gibt dir einen ersten Anhaltspunkt für den energetischen Zustand und damit für zukünftigen Sanierungsbedarf. Auch ohne Energieausweis kannst du mit dem Energieeffizienz-Schnellcheck eine erste Einschätzung der Energieklasse und GEG-Pflichten bekommen.

Die Lage beurteilst du nicht nur emotional. Prüfe: Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten? Wie laut ist die Straße? Gibt es Bebauungspläne in der Nachbarschaft? Das Bauamt der Gemeinde gibt Auskunft über geplante Bauprojekte in der Umgebung.

Besichtige mindestens zweimal. Einmal bei Tageslicht an einem Werktag (wie laut ist die Straße mit Verkehr?) und einmal am Wochenende oder abends (wie ist die Nachbarschaft wirklich?).

Grundbuchauszug vorab prüfen

Noch bevor du in Preisverhandlungen gehst, solltest du beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen. Dort findest du in Abteilung II eventuelle Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, und in Abteilung III die eingetragenen Grundschulden des Verkäufers. Ein Wohnrecht zugunsten der 85-jährigen Mutter des Verkäufers bedeutet: Die Dame darf bleiben, auch wenn dir das Haus gehört. Das Grundbuchamt verlangt ein berechtigtes Interesse (als potenzieller Käufer hast du das), die Kosten liegen bei 10 bis 20 Euro.

Bewertung: Ist der Preis angemessen?

Ein realistischer Marktpreis ergibt sich aus Lage, Zustand, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Ausstattung. Vergleiche immer mit ähnlichen Objekten in der gleichen Gegend.

Die Bodenrichtwerte deiner Gemeinde (abrufbar über BORIS, das Bodenrichtwertinformationssystem) geben dir einen Anhaltspunkt für den Grundstückswert. Einen ersten Überblick zum Marktwert liefert dir der Immobilienbewertung-Rechner. Ein Gutachter oder Sachverständiger kostet zwischen 500 und 1.500 Euro, kann dir aber vor einem Fehlkauf bewahren, der dich das Hundertfache kostet. Gerade bei älteren Häusern ist das gut investiertes Geld.

Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

Die allermeisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland laufen über ein Annuitätendarlehen. Das Prinzip: Du zahlst jeden Monat die gleiche Rate an die Bank. Diese Rate besteht aus zwei Teilen, dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.

Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld ein wenig, dadurch sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Die Rate bleibt gleich, aber die Zusammensetzung verschiebt sich über die Jahre.

Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung liegt die monatliche Rate bei 1.375 Euro. Nach 10 Jahren hast du etwa 72.000 Euro getilgt und rund 93.000 Euro Zinsen gezahlt. Die Restschuld beträgt dann noch 228.000 Euro.

Deshalb ist die Anfangstilgung ein entscheidender Hebel. Mit 3 Prozent statt 2 Prozent steigt die Rate zwar auf 1.625 Euro, aber nach 10 Jahren hast du bereits 104.000 Euro getilgt. Das spart über die Gesamtlaufzeit zehntausende Euro an Zinsen.

Wie sich verschiedene Zinssätze und Tilgungsraten auf deine Finanzierung auswirken, siehst du im Tilgungsrechner, inklusive vollständigem Tilgungsplan.

Sollzinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert bleibt. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Konditionen.

Kürzere Zinsbindungen (10 Jahre) haben niedrigere Zinsen, bergen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Längere Zinsbindungen (15 oder 20 Jahre) kosten etwas mehr, geben dir aber Planungssicherheit.

Übrigens: Nach 10 Jahren hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Selbst bei einer 20-Jahres-Bindung bist du also nicht gefangen. Du kannst nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden, wenn die Zinsen gesunken sind.

Sondertilgung, Tilgungswechsel und KfW-Darlehen

Drei Dinge, die du bei der Finanzierungsverhandlung unbedingt ansprechen solltest:

Sondertilgungsrechte ermöglichen dir, jährlich einen bestimmten Betrag (üblich sind 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme) zusätzlich zu tilgen. Weihnachtsgeld, Bonus, Erbschaft: Alles, was du extra tilgst, reduziert die Restschuld und damit die Gesamtzinslast.

Ein Tilgungssatzwechsel gibt dir Flexibilität. Wenn sich dein Einkommen ändert, kannst du die Tilgung anpassen, meistens zwei- bis dreimal während der Zinsbindung kostenlos.

KfW-Förderdarlehen bieten vergünstigte Zinsen für bestimmte Vorhaben. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124) fördert den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum mit bis zu 100.000 Euro. Seit 2025 kann das Programm 124 auch zur Finanzierung von Kaufnebenkosten eingesetzt werden, was für Käufer mit wenig Eigenkapital ein echter Hebel ist. Für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen gibt es zusätzliche Programme wie „Jung kauft Alt" (KfW 308) mit bis zu 150.000 Euro zinsgünstigem Kredit.

Finanzierungsangebote vergleichen

Geh nicht einfach zu deiner Hausbank. Hol mindestens drei bis fünf Angebote ein. Neben Banken und Sparkassen lohnt sich der Gang zu unabhängigen Finanzierungsvermittlern, die Konditionen von hunderten Banken vergleichen.

Achte beim Vergleich nicht nur auf den Sollzinssatz, sondern vor allem auf den Effektivzinssatz. Der enthält alle Kosten und macht Angebote wirklich vergleichbar.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Die Unterlagen zusammenzusuchen dauert oft länger als erwartet. Je schneller du alles beisammen hast, desto schneller bekommst du eine Finanzierungszusage. Und die brauchst du, bevor du beim Notar unterschreibst. Hier die wichtigsten Dokumente:

Zur Person und Bonität: Personalausweis (Kopie), Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, letzter Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge als Eigenkapitalnachweis, Nachweise über bestehende Kredite und Versicherungen, SCHUFA-Auskunft (holt die Bank oft selbst ein). Selbständige brauchen zusätzlich die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und aktuelle BWA.

Zur Immobilie: Exposé oder Objektbeschreibung, Grundriss und Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate), Lageplan/Flurkarte, Energieausweis, Fotos der Immobilie (innen und außen), Kaufvertragsentwurf oder Kaufabsichtserklärung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan.

Vor dem Notartermin

Wenn du ein Objekt gefunden und die Finanzierung gesichert hast, geht es zum Notar. In Deutschland wählt üblicherweise der Käufer den Notar, auch wenn viele Makler einen vorschlagen.

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und schickt ihn dir mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu. Das schreibt § 17 BeurkG (Beurkundungsgesetz) so vor. Nimm dir diese zwei Wochen. Lies den Vertrag gründlich. Stell Fragen, markier Unklarheiten. Im Zweifel lass den Entwurf von einem Rechtsanwalt prüfen.

Punkte, die im Kaufvertrag geregelt sein müssen: der genaue Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin, die Beschaffenheit des Objekts, eventuelle Mängel und Haftungsausschlüsse, die Aufteilung der Grundsteuer fürs laufende Jahr und die Regelung zur Räumung.

Fallstricke im Kaufvertrag

Vorsicht bei Formulierungen wie „gekauft wie gesehen". Das ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss. Bei Privatverkäufen ist das üblich und grundsätzlich zulässig, aber es bedeutet: Wenn du nach dem Kauf einen versteckten Mangel entdeckst, hast du nur dann Ansprüche, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Und Arglist musst du beweisen.

Prüfe auch, ob im Grundbuch Belastungen eingetragen sind: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden des Verkäufers. Der Notar klärt das zwar, aber du solltest verstehen, was dort steht.

Zum Timing von Kreditvertrag und Kaufvertrag: Dem Notar genügt in der Regel eine Finanzierungszusage der Bank. Manche Berater empfehlen jedoch, den Kreditvertrag vor dem Kaufvertrag zu unterschreiben, da eine Finanzierungszusage nicht immer verbindlich ist. Wichtig: Zwischen beiden Terminen sollten maximal 14 Tage liegen, weil du innerhalb dieser Frist dein Widerrufsrecht für den Kreditvertrag behältst.

Der Notartermin selbst

Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Vertrag laut vor. Das dauert je nach Umfang 45 bis 90 Minuten. Du darfst jederzeit unterbrechen und Fragen stellen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.

Nach der Unterschrift veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das ist deine Absicherung: Ab diesem Moment kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.

Die Fälligkeitsmitteilung

Viele Käufer wundern sich, dass nach der Unterschrift beim Notar erst mal nichts passiert. Das ist normal. Der Notar prüft zunächst, ob alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind: Auflassungsvormerkung eingetragen, alle behördlichen Genehmigungen erteilt, Grundschulden des Verkäufers zur Löschung bewilligt. Erst wenn alles erledigt ist, schickt der Notar dir die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Sie ist das offizielle Signal: Jetzt darfst du zahlen. In der Regel hast du dann 10 bis 14 Tage Zeit für die Überweisung.

Zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen. Bei komplizierten Fällen (z.B. fehlende Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde) kann es auch länger dauern.

Kaufpreiszahlung

Die Bank überweist den Kreditbetrag direkt an den Verkäufer oder dessen Bank. Deinen Eigenkapitalanteil überweist du selbst auf das im Kaufvertrag genannte Konto. Ab Zahlung des Kaufpreises geht das wirtschaftliche Eigentum auf dich über, auch wenn die formale Grundbuchumschreibung noch Wochen dauern kann.

Parallel dazu erhältst du vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb eines Monats bezahlt werden. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch stattfinden kann. Plane diesen Betrag also nicht erst für irgendwann ein, sondern halte ihn bereit.

Schlüsselübergabe

Die Übergabe findet zum vertraglich vereinbarten Termin statt, in der Regel nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Erstelle ein Übergabeprotokoll: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Zustand der Räume, übergebene Schlüssel, vorhandenes Inventar. Fotografiere alles. Das Protokoll schützt beide Seiten.

Lass dir vom Verkäufer alle technischen Unterlagen und Anleitungen übergeben, insbesondere zur Heizungsanlage, zu Smart-Home-Systemen und zu eventuellen Garantien auf Dach, Fenster oder Heizung. Plane für den Termin ausreichend Zeit ein und geh das Haus systematisch Raum für Raum durch.

Ab der Übergabe bist du verantwortlich für Versicherungen (die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers geht automatisch auf dich über, du kannst sie aber innerhalb eines Monats kündigen), Grundsteuer, Müllgebühren und alles andere, was zum Eigentum dazugehört.

Grundbuchumschreibung

Die finale Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst mit der Eintragung bist du offiziell Eigentümer im Rechtssinne. Der Grundbuchauszug kommt per Post.

Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner seit Januar 2024 geltenden Fassung verpflichtet neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel, bestimmte energetische Mindeststandards innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen. Die Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin.

Konkret gibt es drei Pflichtmaßnahmen:

Erstens: Die Dämmung der obersten Geschossdecke (oder alternativ des Dachs) auf einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K). Das erfordert bei Standard-Dämmstoffen eine Schichtstärke von mindestens 14 Zentimetern.

Zweitens: Der Austausch von Konstanttemperatur-Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. 2026 betrifft das alle Anlagen mit Baujahr 1996 und früher. Wichtig: Moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen, ebenso Wärmepumpen und Holzheizungen.

Drittens: Die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen, sofern die Rohre zugänglich sind.

Wer nach dem Stichtag 1. Februar 2002 selbst in sein Ein- oder Zweifamilienhaus eingezogen ist und seitdem dort wohnt, ist von diesen Pflichten befreit. Die Pflicht greift aber bei jedem Eigentümerwechsel, also bei Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Bei Nichterfüllung drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Bezirksschornsteinfeger prüfen bei Heizungskontrollen auch diese Anforderungen.

Sanierungskosten realistisch einschätzen

Wenn du ein älteres Haus kaufst, kalkuliere Sanierungskosten von Anfang an ein. Grobe Richtwerte pro Quadratmeter Wohnfläche: Kosmetische Renovierung (Böden, Wände, Bäder) 400 bis 800 Euro. Teilsanierung (Fenster, Heizung, Elektrik) 800 bis 1.400 Euro. Kernsanierung (alles inklusive Dach und Fassade) 1.400 bis 2.200 Euro.

Bei einem 140-Quadratmeter-Haus aus den 1970er Jahren, das eine Teilsanierung braucht, landest du schnell bei 120.000 bis 200.000 Euro Sanierungskosten on top. Diesen Betrag musst du bei der Finanzierung mitberücksichtigen.

Förderungen für die Sanierung

Für energetische Sanierungen gibt es umfangreiche Förderungen. Die KfW und das BAFA bezuschussen Maßnahmen mit teils erheblichen Zuschüssen:

Die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) übernimmt bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten bei einem Heizungstausch, zusammengesetzt aus Grundförderung (30 Prozent), Geschwindigkeitsbonus (20 Prozent, wenn man frühzeitig handelt) und Einkommensbonus (30 Prozent bei einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro).

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster) ist das BAFA über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) zuständig. Selbstnutzer können alternativ 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre steuerlich absetzen (§ 35c EStG).

Ganz wichtig: Förderanträge müssen immer vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Wer erst saniert und dann den Antrag einreicht, geht leer aus. Eine frühzeitige Beratung durch einen zertifizierten Energieberater lohnt sich daher in jedem Fall.

Grundsteuer

Als Eigentümer zahlst du jährlich Grundsteuer an die Gemeinde. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Berechnungsmodellen ermittelt, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen (Bundesmodell vs. Ländermodelle in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen).

Die Höhe hängt vom Grundsteuerwert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz deiner Gemeinde ab. Rechne im Schnitt mit 300 bis 1.000 Euro pro Jahr für ein typisches Einfamilienhaus.

Instandhaltungsrücklage

Ein Haus ist kein statisches Objekt. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Sanitär: Alles hat eine begrenzte Lebensdauer. Die Faustregel lautet: Leg pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche 1 bis 1,50 Euro für Instandhaltung zurück. Bei 140 Quadratmetern sind das 140 bis 210 Euro im Monat.

Versicherungen

Die Wohngebäudeversicherung ist Pflicht, wenn du einen Immobilienkredit hast. Sie deckt Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser ab. Elementarschäden (Hochwasser, Erdrutsch) sind oft nicht automatisch enthalten und müssen separat vereinbart werden. Angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse ist eine Elementarschadenversicherung dringend zu empfehlen, auch wenn sie in manchen Risikogebieten teuer oder schwer zu bekommen ist.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt dich, wenn jemand auf deinem Grundstück zu Schaden kommt. Und eine Rechtsschutzversicherung mit Immobilienrecht-Baustein kann sich lohnen, falls es jemals Streit mit Nachbarn, Handwerkern oder Behörden gibt.