Notarkosten-Rechner: Notar- und Grundbuchkosten exakt berechnen

Bei jedem Immobilienkauf in Deutschland ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Notar ist dabei nicht nur Urkundsperson, sondern übernimmt die gesamte rechtliche Abwicklung: Er entwirft den Kaufvertrag, verliest ihn bei der Beurkundung, stellt Anträge beim Grundbuchamt und überwacht die Kaufpreiszahlung.

Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zusammen liegen typischerweise bei 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Anders als bei der Maklerprovision gibt es bei Notargebühren keinen Verhandlungsspielraum. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt.

Unser Rechner zeigt dir die exakte Aufschlüsselung aller Einzelpositionen, getrennt in Notargebühren (inkl. 19 % MwSt) und Grundbuchgebühren (umsatzsteuerfrei). So weißt du vor dem Notartermin genau, welche Kosten auf dich zukommen.

Die Rechtsgrundlage für alle Notargebühren ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit August 2013 in Kraft ist. Das GNotKG löste die frühere Kostenordnung (KostO) ab und brachte eine modernisierte Gebührentabelle.

Das Grundprinzip ist einfach: Alle Gebühren basieren auf dem Geschäftswert der Transaktion. Aus der Gebührentabelle B wird die sogenannte 1,0-Gebühr abgelesen. Dieser Basiswert wird dann mit verschiedenen Faktoren multipliziert wird:

• Beurkundung: 2,0-Gebühr, die Hauptleistung des Notars
• Vollzug: 0,5-Gebühr für Anträge bei Ämtern, Einholung von Genehmigungen
• Betreuung: 0,5-Gebühr für Überwachung der Kaufpreiszahlung und Abwicklung
• Grundschuldbestellung: 1,0-Gebühr des Darlehensbetrags (bei Finanzierung)

Auf alle Notargebühren fallen 19 % Umsatzsteuer an. Grundbuchgebühren sind dagegen umsatzsteuerfrei, da das Grundbuchamt eine Behörde ist.

Hinweis: Die Gebührentabelle B wurde durch das KostBRÄG 2025 (in Kraft seit 01.06.2025) nicht geändert. Nur Tabelle A (Gerichtsgebühren) wurde angehoben. Die hier verwendeten Werte sind seit der GNotKG-Einführung 2013 unverändert gültig.

Grundbuchkosten werden nicht vom Notar erhoben, sondern vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts. Der Notar stellt lediglich die Anträge, die Gebühren rechnet das Gericht direkt ab.

Die wichtigsten Positionen:

• Eigentumsumschreibung: 1,0-Gebühr des Kaufpreises; der neue Eigentümer wird eingetragen
• Auflassungsvormerkung: 0,5-Gebühr des Kaufpreises; sichert den Käufer zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung ab
• Grundschuld eintragen: 1,0-Gebühr des Darlehensbetrags (nur bei Finanzierung)
• Löschung der Vormerkung: 25 € pauschal (nach erfolgter Eigentumsumschreibung)

Wichtig: Auf Grundbuchgebühren fällt keine Umsatzsteuer an. Das Grundbuchamt ist eine staatliche Stelle, daher sind die Gebühren netto = brutto.

In der Praxis bezahlt fast immer der Käufer die Notarkosten. So wird es in nahezu jedem Kaufvertrag vereinbart. Rechtlich gesehen haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch gegenüber dem Notar (§ 29 GNotKG), aber die vertragliche Vereinbarung legt die Kostentragung eindeutig fest.

Ausnahme: Die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers (z.B. aus dessen Immobilienfinanzierung) trägt der Verkäufer. Diese Position taucht in unserem Rechner nicht auf, da sie von der Käuferseite nicht beeinflusst wird.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Notarkosten leider nicht steuerlich absetzbar. Sie gehören zu den privaten Anschaffungsnebenkosten und können weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Anders sieht es bei einer vermieteten Immobilie aus. Hier können die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung als Werbungskosten sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Die Kosten für den Kaufvertrag selbst (Beurkundung, Vollzug, Betreuung) gehören dagegen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) über 50 Jahre verteilt.

Konkretes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € mit Grundschuld über 300.000 € sind die Kosten für die Grundschuldbestellung (Notar + Grundbuch) in Höhe von rund 1.900 € sofort absetzbar. Der Rest der Notar- und Grundbuchkosten (ca. 4.000 €) wird über die AfA abgeschrieben.

Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht, das die finanzierende Bank im Grundbuch eintragen lässt. Sie dient als Absicherung für das Immobiliendarlehen. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr zahlen können, hat die Bank Zugriff auf die Immobilie.

Ohne Grundschuld, also bei einem Barkauf ohne Finanzierung, entfallen sämtliche Grundschuld-Positionen bei Notar und Grundbuch. Die Gesamtkosten sinken typischerweise von 1,5–2,0 % auf nur noch rund 1,0–1,2 % des Kaufpreises.

In der Praxis kommt ein Kauf ohne Finanzierung selten vor. Die meisten Käufer nehmen ein Darlehen auf und die Grundschuld ist Standard. Nutze den Schalter «Mit Grundschuld» in unserem Rechner, um den Unterschied direkt zu sehen.

Notar- und Grundbuchkosten machen mit rund 1,5–2,0 % den kleinsten Posten unter den Kaufnebenkosten aus. Im Vergleich:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland, der größte Einzelposten
• Maklerprovision: 2,38–3,57 % (Käuferanteil), oft vermeidbar bei Privatverkäufen
• Notar + Grundbuch: 1,5–2,0 %, gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar

In Summe liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei 8,5–15 % des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 34.000–60.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.

Tipp: Nutze unseren Kaufnebenkosten-Rechner für die Gesamtberechnung aller Nebenkosten nach Bundesland.