Mieten oder Kaufen Rechner: Was lohnt sich 2026 mehr?

Mieten oder Kaufen: Die wichtigste Finanzentscheidung

Mieten oder Kaufen ist die wahrscheinlich größte finanzielle Entscheidung deines Lebens. Es geht um Hunderttausende Euro, Jahrzehnte der Bindung und eine Weichenstellung, die dein Vermögen massiv beeinflusst. Trotzdem wird diese Entscheidung oft emotional getroffen: nach Bauchgefühl, Familien­tradition oder dem Druck steigender Mieten.

Unser Rechner ersetzt Emotion durch Daten. Er nutzt die Methode des Endvermögensvergleichs: Was hast du nach 10, 20 oder 30 Jahren, als Käufer oder als Mieter, der den Eigenkapital-Betrag stattdessen investiert? Beide Szenarien starten mit exakt demselben Geld, aber der Weg ist grundverschieden.

Spoiler: Es gibt keine pauschale Antwort. Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt von deiner individuellen Situation ab: Kaufpreis, Miethöhe, Zinsniveau, Anlagehorizont und Wertsteigerung. Genau diese Variablen kannst du oben einstellen und live vergleichen.

Das Ziel: Eine fundierte Entscheidung, die du in 20 Jahren nicht bereust, egal ob du dich für Mieten oder Kaufen entscheidest.

So funktioniert der Vergleich: Käufer vs. Mieter

Der Rechner vergleicht zwei Szenarien mit identischem Startkapital. Das ist entscheidend, denn nur so ist der Vergleich fair.

Szenario Käufer: Du setzt dein Eigenkapital als Anzahlung ein, nimmst einen Kredit auf und zahlst monatlich Zins + Tilgung. Dazu kommen die Kaufnebenkosten (8,5–15 %), laufende Instandhaltung und Grundsteuer. Nach der Kreditlaufzeit gehört dir die Immobilie, hast aber jahrzehntelang Kapital gebunden.

Szenario Mieter: Du investierst dein Eigenkapital plus die gesparten Kaufnebenkosten sofort in ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio. Jeden Monat investierst du zusätzlich die Differenz zwischen deiner Miete und der hypothetischen Kreditrate. Das Depot wächst durch Zinseszins.

Das Prinzip: Beide Seiten starten mit demselben Geld und derselben monatlichen Belastung. Am Ende vergleicht der Rechner das Nettovermögen: Immobilienwert abzüglich Restschuld beim Käufer vs. Depotwert abzüglich Kapitalertragsteuer beim Mieter.

Break-even: Wann lohnt sich der Kauf?

Der Break-even-Punkt ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer ein höheres Nettovermögen hat als der Mieter. Vorher wäre Mieten die bessere Wahl gewesen, danach lohnt sich der Kauf zunehmend.

Typische Break-even-Zeiträume liegen bei 10 bis 18 Jahren. Das bedeutet: Wer weniger als 10 Jahre in der Immobilie wohnen will, fährt fast immer besser mit Mieten. Bei 20+ Jahren Horizont wird der Kauf oft attraktiver, aber nicht automatisch.

Die drei größten Hebel auf den Break-even:

• •Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV): Je teurer der Kauf relativ zur Miete, desto länger dauert der Break-even.
• •Zinsniveau: Höhere Zinsen verteuern den Kauf und verschieben den Break-even nach hinten.
• •Wertsteigerung der Immobilie: Je stärker der Wert steigt, desto früher rechnet sich der Kauf.

Im Rechner oben siehst du den Break-even-Punkt live in der Grafik , dort wo sich die beiden Vermögenskurven kreuzen.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Die wichtigste Kennzahl

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten du für den Kaufpreis zahlen müsstest. Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Ein KMV von 25 bedeutet: Du zahlst 25 Jahresmieten für die Immobilie.

Der deutschlandweite Durchschnitt liegt aktuell bei 24–26×. In München oder Hamburg sind Werte über 30 üblich, in ländlichen Regionen teils unter 15. Die Kennzahl zeigt auf einen Blick, ob der Kauf in deiner Region relativ günstig oder teuer ist.

Das KMV ist ein erster Indikator. Der Endvermögensvergleich im Rechner oben berücksichtigt zusätzlich Zinsen, Tilgung, Wertsteigerung und ETF-Rendite.

Versteckte Kosten beim Kauf: Opportunitätskosten nicht vergessen

Der Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs. Wer ehrlich rechnet, muss die tatsächlichen Gesamtkosten berücksichtigen, und die werden systematisch unterschätzt.

Aktuelle Zinsen und Marktlage 2026

Nach der Zinswende 2022 haben sich die Bauzinsen auf einem deutlich höheren Niveau als in der Nullzinsphase eingependelt. Die EZB hat die Leitzinsen seit Ende 2024 leicht gesenkt, aber die Zeiten von 1 %-Bauzinsen sind vorbei.

*Bei 2 % Anfangstilgung, Stand Februar 2026. Individuelle Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab.

Was heißt das konkret? Ein halber Prozentpunkt mehr Zins kostet dich bei 300.000 € Darlehen rund 125 € pro Monat, also über 10 Jahre ca. 15.000 € zusätzlich. Der Rechner oben berücksichtigt das automatisch für deinen individuellen Vergleich.

Wertsteigerung von Immobilien: Mythos und Realität

„Immobilien steigen immer im Wert“: Dieser Satz ist einer der hartnäckigsten Mythen der Finanzwelt. Die Daten sagen etwas anderes.

Laut Studien der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) und Analysen von Gerd Kommer lag die reale Wertsteigerung (nach Abzug der Inflation) von Wohnimmobilien in Deutschland über lange Zeiträume bei nur rund 0,1 % pro Jahr. Der Immobilienboom 2010–2021 war eine historische Ausnahme, getrieben durch Niedrigzinsen und Nachholeffekte.

Die Korrektur 2022–2025 hat gezeigt, dass Immobilienpreise auch fallen können, in manchen Regionen um 10–20 % vom Höchststand. Für die Zukunft ist eine nominale Wertsteigerung von ca. 2 % pro Jahr (also ungefähr Inflationsausgleich) ein realistischer Richtwert.

Im Rechner kannst du die Wertsteigerung individuell einstellen. Wir empfehlen einen konservativen Wert (1–2 % nominal) und einen optimistischen (3–4 %) als Sensitivitätsanalyse.

Mieten und in ETF investieren: Die Alternative

Die Alternative zum Immobilienkauf ist nicht „Geld vermieten“, sondern Mieten plus systematisches Investieren. Wer die Differenz zwischen Kreditrate und Miete konsequent in einen weltweit diversifizierten ETF investiert, baut ebenfalls Vermögen auf.

Der MSCI World Index hat über die letzten 50 Jahre eine nominale Rendite von 8–9,7 % pro Jahr erzielt. Nach Abzug der Abgeltungssteuer (26,375 % inkl. Solidaritätszuschlag) und unter Berücksichtigung der Teilfreistellung von 30 % für Aktienfonds verbleiben real ca. 5–6 % nach Steuern.

Vorteile der ETF-Strategie: Maximale Diversifikation über Tausende Unternehmen weltweit, hohe Liquidität (Anteile jederzeit verkaufbar), niedrige Kosten (TER unter 0,2 %), kein Klumpenrisiko und keine Instandhaltungskosten. Außerdem profitierst du vom Zinseszinseffekt auf das gesamte investierte Kapital.

Wichtig: Der Rechner berücksichtigt die Abgeltungssteuer korrekt. Das Endvermögen des Mieters wird nach Steuern ausgewiesen, denn nur so ist der Vergleich mit dem schuldenfreien Immobilienbesitzer fair.