Erbschaftssteuer-Rechner: Steuer beim Erben einer Immobilie berechnen

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss dafür unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von zwei Dingen ab: vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen und vom Wert der Immobilie. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der persönliche Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.

Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die amtliche Schreibweise lautet Erbschaftsteuer, umgangssprachlich spricht man von Erbschaftssteuer. Steuerpflichtig ist nicht der gesamte Nachlass, sondern nur der Teil, der nach Abzug von Schulden, Kosten und Freibeträgen übrig bleibt. Gerade bei selbst genutzten Immobilien greifen zusätzlich großzügige Befreiungen.

Unser Rechner ermittelt deinen Freibetrag, prüft die Familienheim-Befreiung sowie den Bewertungsabschlag für vermietete Objekte und zeigt dir die voraussichtliche Steuer. So bekommst du schnell ein Gefühl dafür, ob und in welcher Höhe der Fiskus mitverdient.

Die wichtigste Befreiung betrifft das selbst genutzte Familienheim. Erbt der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und zieht selbst nicht aus, bleibt sie komplett steuerfrei, ganz ohne Wertgrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).

Für Kinder (und Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) gilt die Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Ist das Haus größer, wird der Wert der überschießenden Fläche anteilig besteuert. Beispiel: Bei 300 m² Wohnfläche sind 200/300 des Werts steuerfrei, der Rest ist steuerpflichtig.

Voraussetzung ist immer, dass der Erbe unverzüglich, in der Regel binnen sechs Monaten, selbst einzieht und die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnt. Wer innerhalb dieser Frist ohne zwingenden Grund auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend. Als zwingender Grund zählt etwa der Umzug ins Pflegeheim, nicht aber ein freiwilliger Wohnortwechsel.

Wird die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, setzt das Finanzamt nur 90 Prozent des Werts an. Dieser Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG mindert direkt die Bemessungsgrundlage. Maßgeblich ist die Vermietung am Todestag, eine Weitervermietung durch den Erben ist nicht erforderlich.

Familienheim-Befreiung und der 10-Prozent-Abschlag schließen sich für dasselbe Objekt aus. Eine Immobilie ist entweder selbst genutzt oder vermietet. Lastet auf einer teilweise oder ganz steuerfreien Immobilie noch eine Restschuld, ist diese nach § 10 Abs. 6 ErbStG nur anteilig abziehbar. Unser Rechner berücksichtigt diese Kopplung automatisch.

Für die Erbschaftssteuer zählt der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt. Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Seit den Bewertungsanpassungen liegt dieser Bedarfswert regelmäßig nah am Verkehrswert.

Liegt der amtliche Wert zu hoch, kannst du mit einem qualifizierten Gutachten oder einem zeitnahen Verkaufspreis einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Für eine erste Einschätzung des Marktwerts hilft dir unser Immobilienbewertung-Rechner.

Vom steuerpflichtigen Erwerb lassen sich Nachlassverbindlichkeiten abziehen. Dazu zählen Schulden des Erblassers, allen voran die noch laufende Restschuld aus Hypothek oder Grundschuld, sowie die Kosten der Bestattung und Nachlassregelung.

Für diese Erbfallkosten gibt es eine Pauschale, die ohne Belege angesetzt werden kann. Sie wurde ab 2025 von 10.300 € auf 15.000 € angehoben. Unser Rechner zieht sie automatisch ab.

Schenkungen und Erbschaften derselben Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Der persönliche Freibetrag steht in diesem Zeitraum nur einmal zur Verfügung. Wer also kurz vor dem Erbfall bereits etwas geschenkt bekommen hat, dem bleibt weniger Freibetrag für das Erbe.

Umgekehrt lässt sich dieser Mechanismus zur Steuerplanung nutzen: Nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung. Wer frühzeitig und in Etappen überträgt, kann Vermögen über die Jahre steuerfrei weitergeben. Unser Rechner mindert den verfügbaren Freibetrag um deine Angabe zu früheren Schenkungen.

Die Steuer lässt sich mit vorausschauender Planung oft deutlich reduzieren. Die selbst genutzte Immobilie an den Ehepartner geht steuerfrei über. Frühzeitige Schenkungen nutzen die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Und wer sein Elternhaus erbt und selbst einzieht, spart im Rahmen der Familienheim-Befreiung.

Kann die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie aufgebracht werden, lässt sie sich für ein selbst genutztes oder vermietetes Wohngrundstück bis zu zehn Jahre stunden (§ 28 ErbStG), im Erbfall zinslos. Welche Gestaltung sich in deinem Fall lohnt, klärst du am besten mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht.

Hinweis zum Reformstand: Stand Juli 2026 gelten die hier genannten Freibeträge und Steuersätze unverändert. Es gibt politische Vorschläge, die Freibeträge und die 10-Jahres-Regel zu ändern, sowie ein anhängiges Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht. Beschlossen ist davon nichts.