Sanierungskosten-Rechner: Was kostet die Sanierung?

Eine umfassende Sanierung kostet 2026 grob 600 bis 1.600 Euro pro m² Wohnfläche. Bei einem stark sanierungsbedürftigen Altbau, der bis auf den Rohbau zurückgebaut wird, sind auch über 2.000 Euro pro m² möglich. Für ein Einfamilienhaus mit rund 140 m² entspricht das einer Spanne von etwa 85.000 bis 225.000 Euro, eine echte Kernsanierung kann darüber liegen.

Wichtig vorab: Dieser Rechner liefert Schätzwerte und Kostenspannen, keine Festpreise und keinen Kostenvoranschlag. Was die Kosten treibt, sind Baujahr, Zustand, Ausstattungsstandard, Region und natürlich der Umfang der Maßnahmen. Plane zusätzlich einen Puffer von 15 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes ein, gerade im Altbau zeigen sich versteckte Mängel oft erst, wenn die Baustelle offen ist.

Du gibst Gebäudetyp, Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattungsstandard ein und wählst die geplanten Maßnahmen. Bei der Heizung kommt das geplante Heizsystem dazu, bei Bad und Fenstern die Anzahl. Jede Maßnahme wird über einen Referenzwert berechnet, entweder pro m² Bauteilfläche (Dach, Fassade), pro m² Wohnfläche (Elektrik, Böden), pro Fenster oder als Pauschale je Heizsystem.

Zustand, Baujahr und Ausstattung wirken als Multiplikatoren auf die Spanne. Bei der Heizung wirkt der Ausstattungsstandard bewusst nicht, weil der Preis einer neuen Heizung kaum davon abhängt, wie hochwertig das Bad gefliest wird. Am Ende stehen eine Kostenspanne von und bis je Maßnahme, die Gesamtschätzung und der Wert pro m² Wohnfläche.

Baujahr: Ältere Gebäude bergen mehr Substanzrisiken, etwa Schadstoffe, Statikprobleme oder Auflagen aus dem Denkmalschutz. Deshalb steigt der Multiplikator mit dem Alter.

Zustand: Stark sanierungsbedürftig bedeutet mehr Rückbau und Entsorgung, also höhere Kosten als bei einem gepflegten Objekt.

Ausstattungsstandard: Einfach, Standard und gehoben verändern vor allem Bad, Böden und Fenster. Der Heizungspreis bleibt im Rechner bewusst unberührt, weil er kaum vom Ausbaustandard abhängt.

Region und Markt: Auslastung der Handwerksbetriebe, Materialpreise, Gerüst und Baustelleneinrichtung schlagen je nach Lage unterschiedlich zu Buche.

GEG-Nachrüstpflichten greifen besonders nach einem Eigentümerwechsel, also nach Kauf oder Erbschaft, mit einer Frist von zwei Jahren ab Eintragung im Grundbuch. Drei Pflichten sind dabei zentral.

§ 47 GEG: Die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach muss gedämmt werden und einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das als Nachrüstpflicht nach einem Eigentümerwechsel.

§ 72 GEG: Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiterbetrieben werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen.

§ 71 GEG: Beim Einbau einer neuen Heizung gilt die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht.

Wer ein Haus mit bis zu zwei Wohnungen seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist von Teilen der Nachrüstpflicht befreit. Beim Eigentümerwechsel kann die Pflicht aber greifen. Das ist keine Rechtsberatung: Kläre die GEG-Pflichten im Einzelfall mit einer Energieberatung oder Fachperson. Welche Pflichten dich konkret treffen und welche Energieklasse dein Gebäude hat, zeigt dir der Energieeffizienz-Schnellcheck.

Gebäudehülle (BEG Einzelmaßnahmen, BAFA): Für Dach, Fassade, Fenster, oberste Geschossdecke und Keller gibt es ohne individuellen Sanierungsfahrplan 15 Prozent auf maximal 30.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit und Jahr. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigen die Werte auf 20 Prozent und maximal 60.000 Euro pro Wohneinheit und Jahr. Der Rechner zeigt als Best-Case die iSFP-Variante und deckelt die Hülle-Summe vor der Förderung auf 60.000 Euro.

Heizung (KfW, Programm 458): Nur klimafreundliche Systeme (Wärmepumpe, Biomasse, Wärmenetzanschluss, Hybrid) sind förderfähig. Es gibt 30 Prozent Grundförderung, plus 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus für Selbstnutzer (2026 voll, in den Folgejahren schrittweise sinkend), plus 5 Prozent Effizienzbonus, plus 30 Prozent Einkommensbonus bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro pro Jahr. In Summe ist die Förderung auf 70 Prozent gedeckelt, bei förderfähigen Kosten bis 30.000 Euro für die erste Wohneinheit.

Ehrlich eingeordnet: Die 70 Prozent sind der Bestfall mit Einkommensbonus. Für einen typischen Haushalt ohne Einkommensbonus liegt die Heizungsförderung realistisch eher bei rund 50 Prozent. Genau deshalb zeigt der Rechner beide Werte. Gas- und Ölheizungen sind nicht über die KfW förderfähig, hier bleibt nur der anteilige Handwerkerbonus nach § 35a EStG.

Wichtig ist die Reihenfolge: Den Antrag stellst du vor der Auftragsvergabe, bestätigt über einen Energie-Effizienz-Experten. Der iSFP bringt den 5-Prozentpunkte-Bonus an der Hülle. Welche Programme zu deinem Vorhaben passen, prüfst du im Fördermittel-Finder, das Einsparpotenzial im Energieeffizienz-Schnellcheck.

Selbstgenutztes Eigentum (§ 35c EStG): Energetische Maßnahmen sind mit 20 Prozent über drei Jahre absetzbar (7, 7 und 6 Prozent), maximal 40.000 Euro pro Objekt. Voraussetzung sind ein Gebäude älter als 10 Jahre, eine Fachunternehmerbescheinigung und Maßnahmen bis zum 31.12.2029. Mit BEG oder KfW für dieselbe Maßnahme ist das nicht kombinierbar.

Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Abgesetzt wird nur der Lohnanteil, nicht das Material.

Vermietete Objekte: Erhaltungsaufwand ist sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre absetzbar, Herstellungskosten laufen über die AfA. Beachte die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die netto (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, werden zu Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar. Das ist keine Steuerberatung, zieh im Einzelfall eine Fachperson hinzu.

Reicht das Eigenkapital nicht, finanzierst du die Sanierung über einen Sanierungskredit oder ein Modernisierungsdarlehen. Rate und Restschuld planst du mit dem Tilgungsrechner. Eigenkapital, Förderung und Kredit greifen dabei ineinander: Je mehr Förderung du mitnimmst, desto kleiner fällt der Kreditbedarf aus.

Eine energetische Sanierung steigert in der Regel auch den Wert der Immobilie. Wie viel, ordnest du am besten über eine Immobilienbewertung ein, die den Zustand und die Modernisierung berücksichtigt.

Der Rechner ersetzt kein Aufmaß, keinen Kostenvoranschlag und keine Fachplanung. Reale Angebote können deutlich abweichen, deshalb gilt: mindestens zwei bis drei Angebote von Fachbetrieben einholen.

Versteckte Mängel wie Feuchte, Schadstoffe oder Statikprobleme können die Kosten sprengen. Sie zeigen sich oft erst, wenn die Baustelle geöffnet ist. Ein Puffer von 15 bis 20 Prozent ist deshalb kein Luxus, sondern Pflicht.