Maklerprovisions-Rechner: Maklerkosten nach Bundesland berechnen

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Wer die Maklerkosten beim Hauskauf realistisch einschätzen will, sollte sie früh in die Kalkulation einbeziehen, denn sie zählen zu den größten Posten der Kaufnebenkosten. Mit diesem Rechner kannst du die Maklerprovision nach Bundesland in wenigen Sekunden ermitteln, inkl. der bereits enthaltenen 19 % Mehrwertsteuer.

Die Höhe der Courtage richtet sich nach dem Kaufpreis und nach den ortsüblichen Sätzen im jeweiligen Bundesland. In den meisten Ländern liegt der Käuferanteil bei 3,57 % inkl. MwSt, in einzelnen Regionen ist er niedriger. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das einem Käuferanteil von rund 14.280 €.

Anders als die Notar- und Grundbuchkosten, die gesetzlich fixiert sind, ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Satz, lediglich eine seit Ende 2020 geltende Regel zur Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher bundesweit einheitliche Regeln zur Verteilung der Maklerprovision. Die gesetzliche Grundlage bilden die § 656c und § 656d BGB. Ziel war es, private Käufer zu entlasten, die früher in vielen Regionen die gesamte Provision allein tragen mussten.

Das sogenannte Bestellerprinzip beim Kauf bedeutet vereinfacht: Wer den Makler beauftragt, muss sich an dessen Kosten beteiligen. Wird der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), gilt der Teilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Partei abwälzen, und auch das erst, nachdem sie ihren eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Im Ergebnis trägt der Käufer eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung höchstens 50 % der Gesamtprovision. Dieser Rechner bildet diese hälftige Teilung ab und weist den Käufer- und den Verkäuferanteil getrennt aus. Zu beachten ist, dass die Regelung nur für Verbraucher beim Kauf von Wohnimmobilien gilt. Für Gewerbeobjekte, Mehrfamilienhäuser oder den Verkauf zwischen Unternehmern greifen die Vorschriften nicht.

Damit überhaupt ein Provisionsanspruch entsteht, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher schreibt das Gesetz seit Ende 2020 die Textform vor, ein mündlicher Vertrag genügt also nicht. Textform bedeutet, dass eine E-Mail oder ein unterschriebenes Dokument ausreicht.

Zweitens muss der Makler tatsächlich eine Leistung erbracht haben, etwa den Nachweis der Immobilie oder die Vermittlung des Kontakts. Drittens muss diese Tätigkeit zum erfolgreichen Vertragsabschluss führen, also zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Erst dann wird die Provision fällig, und der Makler stellt seine Rechnung üblicherweise nach dem Notartermin. Plane den Betrag fest in dein Eigenkapital ein, denn finanzieren lässt sich die Provision meist nicht mit.

Ja. Anders als die Notarkosten ist die Maklerprovision nicht gesetzlich festgelegt. Die in der Praxis üblichen Sätze haben sich am Markt eingespielt, sind aber kein verbindlicher Tarif. Es lohnt sich also durchaus, über die Höhe der Courtage zu sprechen, bevor man den Maklervertrag in Textform abschließt.

Verhandlungsspielraum besteht vor allem bei hochpreisigen Objekten, bei einem schnellen und unkomplizierten Verkauf oder wenn mehrere Makler um den Auftrag konkurrieren. Eine Grenze setzt allerdings das Gesetz: Eine Vereinbarung, die das Teilungsprinzip umgeht und dem Käufer mehr als die Hälfte der Provision aufbürdet, ist beim Kauf von Wohnimmobilien durch Verbraucher unwirksam. Eine zu Unrecht gezahlte Provision kann der Käufer dann zurückfordern.

Ob sich die Maklerprovision steuerlich auswirkt, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Maklerkosten nicht absetzbar. Sie gehören zu den privaten Anschaffungsnebenkosten und lassen sich weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben geltend machen.

Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Maklerprovision des Käufers zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Sie wird also gemeinsam mit dem Gebäudewert über die AfA abgeschrieben, beim klassischen Bestandsbau über 50 Jahre. Auf der Verkäuferseite kann die gezahlte Provision unter Umständen als Werbungskosten oder als Veräußerungskosten berücksichtigt werden, etwa wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt und steuerpflichtig ist. Für die konkrete Beurteilung im Einzelfall solltest du steuerlichen Rat einholen.

Die Maklerprovision ist nur einer von mehreren Posten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Damit du den Gesamtaufwand realistisch planst, lohnt sich der Blick auf alle Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, der größte Einzelposten
• Maklerprovision: meist 3,57 % Käuferanteil inkl. MwSt, oft verhandelbar oder bei Privatverkäufen vermeidbar
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2,0 %, gesetzlich festgelegt

In Summe liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung bei rund 8,5 bis 15 % des Kaufpreises. Für die länderspezifische Steuer nutzt du den Grunderwerbsteuer-Rechner, für die vollständige Übersicht aller Posten den Kaufnebenkosten-Rechner.