Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner: VFE bei vorzeitiger Ablösung berechnen

Die Vorfälligkeitsentschädigung, oft kurz VFE genannt, ist das Entgelt, das eine Bank für den entgangenen Zinsgewinn verlangt, wenn du ein Darlehen während der laufenden Zinsbindung außerplanmäßig zurückzahlst. Typische Auslöser sind der Verkauf der Immobilie, eine Scheidung, der Wechsel des Finanzierungspartners (Umschuldung), ein Erbfall oder ein Umzug.

Wichtig ist die Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen. Vorfälligkeitszinsen meinen denselben Anspruch, nur etwas älter formuliert. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt dagegen an, wenn du ein zugesagtes Darlehen gar nicht erst abrufst. In allen Fällen geht es um den Schaden, der der Bank durch deine Abweichung vom Vertrag entsteht.

Die Rechtsgrundlage in zwei Sätzen: Bei grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliardarlehen darf die Bank eine angemessene Entschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB, ergänzend § 500 Abs. 2 BGB). Die Höhe folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Aktiv-Passiv-Methode. Beachte: Dieser Rechner liefert eine Schätzung. Die exakte Summe berechnet die Bank, und das muss sie auf Anfrage kostenlos tun.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins innerhalb der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst, etwa beim Verkauf, bei einer Umschuldung oder wenn die Erben das Darlehen ablösen. Es gibt aber mehrere Konstellationen, in denen die Bank nichts verlangen darf.

Der wichtigste Fall ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du jedes Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Faktisch bist du also nach rund zehneinhalb Jahren frei. Variabel verzinste Darlehen kannst du sogar jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).

Keine Entschädigung fällt außerdem an, wenn der Vertrag fehlerhafte, fehlende oder intransparente Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat 2025 eine verbreitete Klausel gekippt, weil die Aktiv-Passiv-Differenzrechnung nicht verständlich umrissen war (BGH XI ZR 22/24 vom 20. Mai 2025). In solchen Fällen ist eine Rückforderung möglich. Auch die Ablösung aus einer vertraglich verlangten Restschuldversicherung ist ausgenommen (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Ein eigener Sonderfall ist der Wiederanlagezins über dem Sollzins. Liegt die aktuelle Pfandbriefrendite auf oder über deinem Vertragszins, hat die Bank keinen Zinsschaden, und die Entschädigung sinkt auf null. Der Bundesgerichtshof hat 2024 bestätigt, dass die Methode auch im negativen Zinsumfeld gilt (BGH XI ZR 159/23 vom 12. März 2024).

Die Grundidee ist einfach: Die Bank stellt sich so, als hätte sie dein Geld bis zum Ende der Zinsbindung weiter zum vereinbarten Sollzins erhalten. Bei der Aktiv-Passiv-Methode bildet sie den Barwert aller entgangenen Zahlungsströme deines Darlehens und zinst diese mit der laufzeitkongruenten Hypothekenpfandbrief-Rendite (dem Wiederanlagezins) ab. Davon zieht sie die heute zurückgezahlte Restschuld ab. Die Differenz ist der barwertige Zinsschaden.

Von diesem Bruttoschaden werden zwei Posten abgezogen: die ersparten Risikokosten, weil das Ausfallrisiko der Bank entfällt, und die ersparten Verwaltungskosten. Außerdem muss die Bank so rechnen, als hättest du alle vereinbarten Sondertilgungsrechte voll ausgeschöpft. Das senkt die Restschuld in der Projektion und damit die Entschädigung. Bearbeitungsentgelte werden bei der Entschädigung regelmäßig nicht zusätzlich anerkannt. Unser Rechner weist ein solches Entgelt deshalb getrennt aus und rechnet es nicht in die Entschädigung ein.

Vereinfacht zeigt der Rechner die Brücke: Zinsschaden brutto, minus ersparte Risikokosten, minus ersparte Verwaltungskosten, ergibt die Vorfälligkeitsentschädigung. Man unterscheidet dabei den Zinsmargenschaden, also die entgangene Marge der Bank, vom Zinsverschlechterungsschaden, also dem Nachteil aus dem gesunkenen Marktzins. Beide stecken im Barwertvergleich.

Grundlegend für diese Methode sind die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1997 (XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96). Klargestellt wurde zudem, dass mit tatsächlich gehandelten Pfandbriefrenditen abgezinst wird und nicht mit reinen Indexwerten (BGH XI ZR 285/03 vom 30. November 2004).

Der sauberste Weg ist, das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB auszureizen. Rechne den Termin genau ab der Vollauszahlung: zehn Jahre plus sechs Monate Frist. Wer vereinbarte Sondertilgungen vorab nutzt, senkt zudem die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage.

Beim Verkauf gibt es weitere Optionen. Übernimmt der Käufer das Darlehen (Schuldnerwechsel) und stimmt die Bank zu, entfällt die vorzeitige Ablösung ganz. Beim Objekt- oder Pfandtausch wechselt die Sicherheit auf eine neue Immobilie, während das Darlehen unverändert weiterläuft. Beide Wege setzen die Mitwirkung der Bank voraus.

Lass außerdem die Berechnung der Bank prüfen. Sie ist häufig fehlerhaft, weil Sondertilgungsrechte oder ein Ratenwechsel nicht berücksichtigt wurden. Dann ist eine Rückforderung möglich. Sind die Pflichtangaben zur Berechnung im Vertrag unzureichend, kann der Anspruch sogar ganz entfallen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB, BGH XI ZR 22/24 von 2025).

Zum klassischen Widerrufsrecht ein realistischer Hinweis: Das früher zeitlich unbegrenzte Widerrufsrecht betraf vor allem Verträge zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 mit fehlerhafter Belehrung. Für Verträge ab dem 21. März 2016 erlischt das Widerrufsrecht spätestens nach rund einem Jahr und 14 Tagen. Für neuere Darlehen ist dieser Weg also meist verschlossen, weshalb § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB heute der wichtigere Ansatz ist. Das hier ist keine Rechtsberatung. Im Zweifel hole spezialisierte Beratung ein.

Die Entscheidungslogik ist überschaubar: Stelle die Vorfälligkeitsentschädigung plus etwaige Wechselkosten der Zinsersparnis aus einer günstigeren Anschlussfinanzierung gegenüber. Bei einem großen Zinsvorteil und einer langen Restlaufzeit kann sich eine Umschuldung trotz Entschädigung rechnen. Ob die neue Rate tragbar ist, prüfst du mit dem Budgetrechner, und ob ein Wechsel zur Anschlussfinanzierung unterm Strich günstiger ist, rechnest du dort durch.

Wer die Entschädigung ganz vermeiden will, schaut sich das Forward-Darlehen an. Es löst dein laufendes Darlehen nicht vorzeitig ab, sondern sichert dir heute den Zins für später. Die eigentliche Ablösung erfolgt planmäßig zum Zinsbindungsende, weshalb keine Entschädigung anfällt. Die Restschuld zu diesem Termin ermittelst du am genauesten mit dem Tilgungsrechner.

Verkaufst du, um abzulösen, denke an die Folgekosten. Beim Erwerb eines neuen Objekts fallen erneut Kaufnebenkosten an. Steuerlich kann die Entschädigung bei einer vermieteten Immobilie als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG mindern (BFH IX R 42/13). Das prüfst du mit dem Spekulationssteuer-Rechner. Ob sich Halten oder Verkaufen über die Haltedauer lohnt, beleuchtet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Die wichtigsten Werte findest du in deinem Darlehensvertrag und in der letzten Jahresübersicht: die aktuelle Restschuld, den gebundenen Sollzins, das Ende der Zinsbindung und dein Sondertilgungsrecht. Ist die Restschuld zum geplanten Ablösetermin noch unklar, ermittelst du sie mit dem Tilgungsrechner.

Den aktuellen Wiederanlagezins, also die laufzeitkongruente Pfandbriefrendite, veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Kapitalmarktstatistik. Maßgeblich ist die Rendite für die Laufzeit, die deiner Restlaufzeit entspricht. Liegst du nahe an den zehn Jahren seit Vollauszahlung, trage die Monate seit Vollauszahlung in die erweiterten Optionen ein. So bildet der Rechner das Sonderkündigungsrecht präzise ab.

Denke daran: Der Rechner liefert nur eine Schätzung. Die Bank muss dir eine kostenlose, verbindliche Berechnung geben. Exportiere dein Ergebnis als PDF und vergleiche es mit der Bankberechnung. So erkennst du schnell, ob die Bank deine Sondertilgungsrechte berücksichtigt hat.