AfA-Rechner: Abschreibung und Steuerersparnis für vermietete Immobilien

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Wer eine Immobilie vermietet, darf den Wertverzehr des Gebäudes Jahr für Jahr steuerlich geltend machen. Diese Abschreibung mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt dadurch die Einkommensteuer. Wichtig: Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn der nutzt sich nicht ab.

Die meisten Rechner zeigen dir nur den AfA-Betrag. Der ist aber nur die halbe Wahrheit. Was zählt, ist die tatsächliche Steuerersparnis: AfA mal deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Genau das rechnet dieses Tool aus, samt der Ersparnis über die gesamte Laufzeit und dem Moment, in dem die AfA ausläuft.

Abschreiben darfst du nur den Gebäudeanteil. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude und Grund und Boden der wichtigste Hebel. Ein hoher Gebäudeanteil bedeutet eine höhere Abschreibung. Bei Eigentumswohnungen liegt der Gebäudeanteil oft bei 70 bis 80 Prozent, bei Häusern mit großem Grundstück deutlich niedriger.

Ein Detail, das viele übersehen: Auch die Anschaffungsnebenkosten zählen anteilig zur AfA-Basis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine gezahlte Maklercourtage erhöhen die Bemessungsgrundlage in dem Verhältnis, in dem sie auf das Gebäude entfallen. Unser Rechner rechnet das automatisch nach Bundesland ein. Den Marktwert deiner Immobilie schätzt du vorab mit dem Immobilienbewertung-Rechner, die Kaufnebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Hinweis: Die Finanzverwaltung nutzt eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese nicht bindend ist (Az. IX R 26/19). Bei strittiger Aufteilung hilft oft ein Sachverständigengutachten.

Für Wohnneubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es wahlweise die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent, aber vom jeweiligen Restbuchwert statt vom Kaufpreis. Das bringt in den ersten Jahren spürbar mehr Abschreibung und damit eine frühere Steuerersparnis. Später sinkt der Betrag, deshalb darf man einmalig auf die lineare AfA wechseln, sobald diese höher ausfällt. Unser Rechner ermittelt dieses optimale Wechseljahr automatisch.

Wann sich was lohnt, hängt vom Zinsniveau und deiner Haltedauer ab: Wer die Ersparnis früh braucht, fährt degressiv besser. Wer langfristig gleichmäßig plant, bleibt linear.

Zusätzlich zur regulären AfA erlaubt § 7b EStG eine Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr in den ersten vier Jahren, also bis zu 20 Prozent extra. Das ist der stärkste Hebel überhaupt, aber an Bedingungen geknüpft: Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt sein, das Gebäude muss den Effizienzstandard EH40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllen und mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden.

Zwei Grenzen sind entscheidend: Die Baukosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht übersteigen. Das ist eine Freigrenze, bei Überschreitung entfällt die gesamte Förderung, nicht nur der übersteigende Teil. Und die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € pro Quadratmeter gedeckelt. Unser Rechner prüft beide Grenzen und warnt dich, bevor du dich verrechnest.

Bei einem Baudenkmal oder einer Immobilie im Sanierungsgebiet werden die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i beziehungsweise § 7h EStG über zwölf Jahre zu 100 Prozent abgeschrieben: 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 und 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12. Die Altbausubstanz läuft parallel als normale lineare AfA. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.

Ist dein Gebäude tatsächlich schneller verbraucht als die typische Nutzungsdauer, kannst du mit einem qualifizierten Gutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen. Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer steigt der AfA-Satz zum Beispiel von 2 auf 4 Prozent. Ob sich das Gutachten lohnt, hängt von der Höhe der Mehr-AfA und deinem Grenzsteuersatz ab.

Die AfA ist der größte, aber nicht der einzige Hebel. Von den Mieteinnahmen ziehst du alle Werbungskosten ab: neben der AfA vor allem die Schuldzinsen aus dem Immobilienkredit (die Tilgung dagegen nicht), Erhaltungsaufwand, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und Fahrtkosten. Ergibt sich dabei ein Verlust, senkt dieser deine übrige Steuerlast. Im Rechner kannst du diese Kosten unter den weiteren Angaben ergänzen und siehst sofort das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung.

Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann kannst du sie nicht sofort absetzen, sondern nur langsam über die AfA. Unser Rechner warnt dich, wenn deine geplante Renovierung diese Grenze reißt.

Und noch etwas, das kaum ein Tool zeigt: Die AfA ist endlich. Nach 33, 40 oder 50 Jahren ist das Gebäude vollständig abgeschrieben. Ab diesem Jahr fehlt dir die Abschreibung als Werbungskosten, dein zu versteuernder Mietüberschuss steigt und mit ihm die Steuer. Wir nennen das die AfA-Klippe und zeigen dir, in welchem Jahr sie eintritt.

Grund und Boden abschreiben: geht nicht. Nur das Gebäude nutzt sich ab.

Selbst genutzte Immobilie: Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, kann keine AfA geltend machen. Die AfA setzt eine Einkunftsquelle voraus, also Vermietung. Ausnahmen gelten nur für Denkmäler (§ 10f EStG) und energetische Sanierungen (§ 35c EStG).

Geerbte Immobilie: Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung führst du die AfA des Vorbesitzers fort (Fußstapfentheorie). Es entsteht keine neue Bemessungsgrundlage. Wie viel Erbschaftssteuer anfällt, zeigt dir der Erbschaftssteuer-Rechner.

Stand Juli 2026. Die genannten AfA-Sätze, Fristen und Tarifwerte gelten unverändert. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.