Mietpreisbremse-Check: Ist deine Miete zu hoch?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB). Sie gilt aber nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat (§ 556d Abs. 2 BGB). Ohne gültige Landesverordnung greift die Bremse nicht. Ob deine Gemeinde erfasst ist, musst du also zuerst prüfen. Die Verordnungen ändern sich laufend und einzelne wurden von Gerichten gekippt. Gedeckelt ist nur die Nettokaltmiete, nicht die Nebenkosten.

Höchstens 10 Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB). Die zulässige Höchstmiete ergibt sich also aus der ortsüblichen Vergleichsmiete mal 1,10. Liegt die Vergleichsmiete zum Beispiel bei 10 €/m², sind höchstens 11 €/m² Nettokaltmiete zulässig. Bestimmte Ausnahmen können eine höhere Miete rechtfertigen, etwa eine höhere Vormiete, eine Modernisierung oder ein Neubau. Ist die vereinbarte Miete zu hoch, ist nur der übersteigende Teil unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB), nicht der ganze Vertrag.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, das in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Wichtigste Quelle ist der Mietspiegel deiner Gemeinde. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) hat sogar Vermutungswirkung. Daneben kommen ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), eine Mietdatenbank (§ 558e BGB), mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten infrage. Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete.

In mehreren Fällen. Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Umfassende Modernisierung: Bei der ersten Vermietung nach einer Sanierung, die einem Neubau nahekommt, gilt die Bremse nicht (§ 556f Satz 2 BGB; der BGH verlangt dafür rund ein Drittel der Kosten eines Neubaus). Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher als 110 % der Vergleichsmiete, darf sie bis zu dieser Höhe weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Modernisierung in den letzten 3 Jahren: Dann ist ein Zuschlag zusätzlich erlaubt (§ 556e Abs. 2 BGB). Ganz ausgenommen sind außerdem Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch, Einliegerwohnungen im Vermieterhaushalt und die Vermietung durch soziale Träger (§ 549 Abs. 2 BGB).

Ja, grundsätzlich schon. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen ganz normal. Die Möblierung allein ist keine Ausnahme. Zulässig ist ein Möblierungszuschlag zusätzlich zur Nettokaltmiete. Wie hoch dieser Zuschlag sein darf, ist Stand Juli 2026 gesetzlich nicht geregelt und muss bisher auch nicht getrennt ausgewiesen werden. Ein Regierungsentwurf 2026 sähe eine Ausweispflicht und eine Obergrenze vor, er ist aber noch nicht in Kraft. Eine echte Ausnahme greift nur bei Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch, etwa Ferien- oder Messewohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Bis längstens 31. Dezember 2029. Die Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf dieses Tages außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Der Bundestag hat die vorher bis Ende 2025 befristete Regelung verlängert, das Gesetz trat am 23. Juli 2025 in Kraft. Ob und wie lange die Bremse an deinem Wohnort tatsächlich gilt, hängt zusätzlich von der jeweiligen Landesverordnung ab, die auch früher auslaufen kann.

Mit einer formlosen Rüge in Textform (§ 556g Abs. 2 und Abs. 4 BGB). Seit dem 1. Januar 2019 genügt eine einfache Rüge: Du musst den Verstoß gegen die Mietpreisbremse nur beanstanden, eine ausführliche Begründung oder Bezifferung ist nicht mehr Wirksamkeitsvoraussetzung. Textform bedeutet Brief oder E-Mail, eine Unterschrift ist nicht zwingend, aber empfehlenswert. Erst ab Zugang der Rüge kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Ein passendes Musterschreiben findest du in diesem Check. Es ist ein Muster ohne Gewähr und ersetzt keine Rechtsberatung.

Ja, aber grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt, zu dem deine Rüge beim Vermieter zugegangen ist (§ 556g Abs. 2 BGB). Wichtig ist die 30-Monats-Regel: Rügst du innerhalb der ersten 30 Monate seit Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kannst du die überzahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Rügst du erst später als 30 Monate nach Mietbeginn oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, bekommst du nur die nach Zugang der Rüge zu viel gezahlte Miete zurück. Die 30 Monate laufen also ab Mietbeginn, nicht rückwärts ab der Rüge. Die rückwirkende Rückforderung ab Vertragsbeginn gilt für Mietverhältnisse ab dem 1. April 2020, Ansprüche verjähren regelmäßig in 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB).

Ja, wenn er sich auf eine Ausnahme stützt (§ 556g Abs. 1a BGB). Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete, eine Modernisierung, einen Neubau oder eine umfassende Modernisierung, muss er dich darüber schon vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren. Holt er diese Auskunft nicht ein, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen, und es gilt die Grenze von 110 % der Vergleichsmiete. Eine nachgeholte Auskunft wirkt erst 2 Jahre später. Unabhängig davon kannst du nach § 556g Abs. 3 BGB Auskunft über die für die Miethöhe maßgeblichen Tatsachen verlangen.

Nein. Dieser Check ist ein unverbindlicher Orientierungshinweis auf Basis deiner Eingaben und ersetzt keine Rechtsberatung. Er trifft keine verbindliche Aussage über deinen konkreten Fall, denn ob die Mietpreisbremse für deine Wohnung gilt und ob Ansprüche bestehen, hängt vom Einzelfall ab (gültige Landesverordnung, mögliche Ausnahmen, Höhe der Vergleichsmiete). Die Vergleichsmiete in diesem Check ist eine Schätzung. Für eine belastbare Prüfung wende dich an einen örtlichen Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt.