Glossar
Ortsübliche Vergleichsmiete
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, das in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist der Maßstab für die Mietpreisbremse und für Mieterhöhungen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde. Sie ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert und bildet den zentralen Maßstab im Mietrecht: sowohl für die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung als auch für eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.
Berücksichtigt werden nur Mieten, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden. Angegeben wird die Vergleichsmiete stets als Nettokaltmiete, also ohne Betriebskosten. Auch die energetische Ausstattung der Wohnung spielt beim Vergleich eine Rolle.
Wie sie ermittelt wird
Die häufigste Quelle ist der örtliche Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig angepasst wird, hat eine gesetzliche Vermutungswirkung. Alternativ kommen ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), eine Mietdatenbank (§ 558e BGB), mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten infrage.
Wofür sie wichtig ist
Bei der Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der immotap Mietpreisbremse-Check rechnet dir daraus die zulässige Höchstmiete aus. Bei einer Mieterhöhung im Bestand ist die Vergleichsmiete die Obergrenze, bis zu der der Vermieter die Miete anheben darf. Das prüfst du mit dem Mieterhöhungs-Rechner.
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Häufige Fragen
Die wichtigste Quelle ist der Mietspiegel deiner Gemeinde. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) hat sogar Vermutungswirkung. Daneben kommen ein einfacher Mietspiegel, eine Mietdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten infrage.
Berücksichtigt werden die Mieten, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Dieser Zeitraum wurde von 4 auf 6 Jahre verlängert, damit stark gestiegene Neuvertragsmieten den Vergleichswert nicht zu schnell nach oben ziehen.
Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten. Auch die energetische Ausstattung der Wohnung fließt in den Vergleich ein.