Energieeffizienz-Schnellcheck: Energieklasse und GModG-Pflichten deiner Immobilie prüfen

Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Was gilt jetzt?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt dasGebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, oft „Heizungsgesetz“ genannt) und wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Einzelne Teile treten gestaffelt am 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft.

Die wichtigste Änderung: Die Pflicht, beim Heizungstausch mindestens65 % erneuerbare Energien zu nutzen, ist entfallen. Auch die Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, und das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 gibt es nicht mehr. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss stattdessen ab 2029 einen steigenden Anteil Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen (Bio-Treppe).

Was bedeutet das konkret? Wenn du eine Immobilie besitzt oder kaufen möchtest, solltest du den energetischen Zustand des Gebäudes trotzdem genau kennen. Denn je schlechter die Energieeffizienzklasse, desto höher sind die laufenden Heizkosten und der CO₂-Preis, und desto stärker lohnt sich eine Sanierung.

Unser Energieeffizienz-Schnellcheck hilft dir, den aktuellen energetischen Zustand deines Gebäudes einzuschätzen und die wichtigsten Handlungsfelder zu erkennen. Kostenlos und ohne Datenübertragung.

Energieeffizienzklassen A+ bis H: Was bedeuten sie?

Der Energieausweis ordnet jedes Gebäude einer Effizienzklasse von A+ (hervorragend) bis H (sehr schlecht) zu. Grundlage ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)). Je niedriger der Wert, desto weniger Energie verbraucht das Gebäude und desto geringer sind deine Heizkosten.

Der deutsche Gebäudebestand liegt im Durchschnitt bei etwa 160 kWh/(m²·a) , also Klasse E bis F. Rund zwei Drittel aller Wohngebäude wurden vor 1979 errichtet und sind energetisch kaum oder nur teilweise saniert. Das Einsparpotenzial ist entsprechend groß.

Hinweis: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht ab 2026 eine neue, einheitliche Skala von A bis G vor. Die nationalen Klassen A+ bis H werden mittelfristig durch dieses EU-System abgelöst.

Pflichten nach dem GModG: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind die meisten Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude weggefallen. Für deinen Altbau sind heute diese Punkte wichtig:

1. 1. Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen (§ 69 GModG):Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist die einzige Nachrüstpflicht, die geblieben ist.
2. 2. Keine Austauschpflicht mehr für alte Heizkessel:Die frühere Regel, Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen (§ 72 GEG), ist aufgehoben. Deine Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
3. 3. Keine Dämmpflicht mehr für die oberste Geschossdecke:Auch diese Nachrüstpflicht (§ 47 GEG) gibt es nicht mehr. Sinnvoll bleibt die Dämmung trotzdem, weil sie mit wenig Geld viel Wärme spart.
4. 4. Bio-Treppe bei einer neuen Gas- oder Ölheizung (§ 43 GModG):Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss sie mindestens 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff erzeugen. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen.
5. 5. Kostenteilung für Vermieter (§ 5a CO2KostAufG):Bei einer solchen neuen Gas- oder Ölheizung in einer vermieteten Wohnung tragen Vermieter und Mieter ab 2028 jeweils die Hälfte der CO₂-Kosten und der Gasnetzentgelte, ab 2029 auch der Kosten des Bio-Anteils bis zu einem Anteil von 30 %.

Die 5 wichtigsten Sanierungsmaßnahmen im Überblick

Nicht jede Sanierung bringt den gleichen Nutzen. Die folgenden fünf Maßnahmen haben das beste Verhältnis von Kosten zu Energieeinsparung und sollten in der richtigen Reihenfolge geplant werden:

1. 1. Heizungstausch: Der Wechsel von einer alten Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe spart 30–50 % Heizenergie. Kosten: ca. 15.000–35.000 € (vor Förderung). Besonders effektiv in Kombination mit Flächenheizungen.
2. 2. Fassadendämmung (WDVS): Über die Außenwände geht bis zu 35 % der Heizenergie verloren. Ein Wärmedämmverbundsystem reduziert den Transmissionswärmeverlust um 60–80 %. Kosten: ca. 150–250 €/m² Fassadenfläche.
3. 3. Dachdämmung: Über ein ungedämmtes Dach entweichen bis zu 20 % der Heizwärme. Eine Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung kostet ca. 50–200 €/m² und reduziert den Wärmeverlust um 70–80 %.
4. 4. Fenstererneuerung: Alte Einfach- oder Doppelverglasung durch Dreifachverglasung ersetzen spart 10–15 % Heizenergie. Kosten: ca. 500–1.000 € pro Fenster. Am effektivsten zusammen mit Fassadendämmung, um Wärmebrücken zu vermeiden.
5. 5. Kellerdeckendämmung: Die günstigste Maßnahme mit dem schnellsten Amortisationszeitraum. Kosten: ca. 30–60 €/m². Spart 5–10 % Heizenergie und verbessert den Fußbodenkomfort spürbar.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die Kosten einer energetischen Sanierung hängen vom Ausgangszustand, der Gebäudegröße und dem Ziel ab. Hier ein Überblick für ein typisches Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche:

Detaillierte Kosten je Maßnahme für Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Bad schätzt du mit dem Sanierungskosten-Rechner.

Durch staatliche Förderung (KfW, BAFA) lassen sich 15–70 % der Kosten abdecken. Zusätzlich sparst du jedes Jahr Heizkosten, und mit dem steigenden CO₂-Preis wird die Einsparung von Jahr zu Jahr größer.

Wertsteigerung: Eine energetische Sanierung von Klasse F auf B/A steigert den Marktwert einer Immobilie um durchschnittlich 10–20 %. In Zeiten steigender Energiekosten achten Käufer zunehmend auf die Effizienzklasse. Ein schlechter Energieausweis wird zum echten Preisabschlag.

Förderung 2026: KfW, BAFA und steuerliche Vorteile

Deutschland fördert energetische Sanierung so großzügig wie nie zuvor. Über die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) sind beim Heizungstausch auf erneuerbare Energien bis zu 70 % der förderfähigen Kosten möglich, bei geringem Einkommen bis zu 80 %, also höchstens 22.400 € Zuschuss. Die BEG-Einzelmaßnahmen der BAFA fördern Dämmung, Fenster und Lüftung mit 15 %, mit Sanierungsfahrplan gibt es auf die Kosten über 30.000 € 5 Prozentpunkte mehr. Über § 35c EStG lassen sich 20 % der Kosten über drei Jahre als Steuerermäßigung absetzen. Den KfW/BAFA-Zuschuss und die steuerliche Förderung kannst du nicht für dieselbe Maßnahme kombinieren.

Welche Programme genau zu deinem Vorhaben passen und wie hoch der Zuschuss ausfällt, ermittelst du Schritt für Schritt mit dem KfW-Förder-Finder. Er ordnet dein Projekt den passenden KfW- und BAFA-Programmen zu, schätzt die Förderhöhe und zeigt die Antragswege.

CO₂-Preis 2026+: So steigen deine Heizkosten ohne Sanierung

Seit 2021 zahlen Gebäudeeigentümer und Mieter in Deutschland einen CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe (Gas, Öl, Kohle). 2026 liegt er in einem Korridor von 55 bis 65 € je Tonne, für 2027 sieht ein Gesetzentwurf denselben Korridor vor. Ab 2028 bildet der EU-Emissionshandel für Gebäude (ETS 2) den Preis am Markt:

*Jährliche CO₂-Kosten ohne Mehrwertsteuer für ein EFH mit 20.000 kWh Gasverbrauch laut Abrechnung bzw. 2.000 l Heizöl. Emissionsfaktoren nach BEHG: Erdgas 0,202 kg und Heizöl 0,266 kg CO₂ je kWh (Heizwert). Ab 2028 Spanne der immotap-Szenarien, keine Prognose.

Was ist der ETS-2? Ab 2028 wird der EU-Emissionshandel auf Gebäude und Verkehr ausgeweitet (der Start wurde von 2027 auf 2028 verschoben). Statt politisch festgelegter Preise bestimmen dann Angebot und Nachfrage den CO₂-Preis. Wie hoch er steigt, weiß heute niemand, deshalb rechnen wir mit drei Szenarien.

Fazit: Im mittleren Szenario kommen für ein Einfamilienhaus mit Gasheizung und 20.000 kWh Verbrauch in den zehn Jahren von 2027 bis 2036 rund 4.000 € CO₂-Kosten zusammen, mit Ölheizung rund 6.000 €. Dazu kommen die steigenden Energiepreise selbst.

Pflichten bei Eigentümerwechsel

Beim Kauf, bei einer Schenkung oder bei einer Erbschaft eines Ein- oder Zweifamilienhauses bleibt nach dem GModG nur eine Nachrüstpflicht: Bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen musst du innerhalb vonzwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen (§ 69 GModG). Die früheren Pflichten zum Kesseltausch und zur Dämmung der obersten Geschossdecke gibt es nicht mehr.

Für Käufer: Prüfe vor dem Kauf den Energieausweis genau. Liegt das Gebäude in Klasse F oder schlechter, fallen hohe Heiz- und CO₂-Kosten an, und eine Sanierung wird wahrscheinlich. Plane diese Kosten in dein Budget ein.

Energieausweis: Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Wunsch weiterhin auch auf Papier.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): So setzt Deutschland sie um

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) setzt Deutschland mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz um. Die wichtigsten Punkte für Wohngebäude:

• •Digitaler Energieausweis ab dem 1. Januar 2027
• •Solarpflicht ab 2030 für alle neuen Wohngebäude, für neue Nichtwohngebäude über 250 m² schon ab 2027 (§ 106 GModG). Einzelne Bundesländer schreiben bereits heute mehr vor.
• •Nullemissionsgebäude: Neue öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028, alle Neubauten ab 2030 dürfen am Standort kein CO₂ aus fossilen Brennstoffen mehr ausstoßen
• •Für bestehende Wohngebäude gibt es keine neuen Sanierungspflichten

Was heißt das für dich?Als Eigentümer eines Bestandsgebäudes musst du nicht sanieren. Die Kosten für Heizen und CO₂ steigen aber weiter, und die Förderung für den Heizungstausch sinkt ab 2027 schrittweise. Wer ohnehin sanieren will, profitiert von einem frühen Start.