Glossar
Nießbrauch
Nießbrauch: Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu behalten (§ 1030 BGB). Bei Immobilien heißt das: Die berechtigte Person darf selbst darin wohnen oder vermieten und die Miete behalten, obwohl jemand anderes Eigentümer ist.
Was ist ein Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu behalten (§§ 1030 ff. BGB). Eigentümer ist jemand anderes. Typisch ist die Übertragung eines Hauses an die Kinder, bei der die Eltern sich den Nießbrauch vorbehalten: Sie wohnen weiter darin oder bekommen weiter die Miete.
Nießbrauch und Schenkungsteuer
Behältst du einen Nießbrauch, ist die Schenkung weniger wert. Der Kapitalwert des Rechts wird deshalb abgezogen:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Bei einer 65-jährigen Frau liegt der Vervielfältiger 2026 bei 12,583. Mit 24.000 € Jahresmiete ergibt das rund 302.000 €, die nicht besteuert werden. Wie viel Steuer das in deinem Fall spart, zeigt der Schenkungssteuer-Rechner.
Nießbrauch oder Wohnrecht?
Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, oft nur in einem Teil des Hauses. Der Nießbrauch erlaubt auch das Vermieten. Steuerlich werden beide nach demselben Verfahren bewertet.
Gut zu wissen
Wer einen Nießbrauch hält, kann die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) nicht selbst beantragen. Mit vorbehaltenem Nießbrauch beginnt außerdem die Zehnjahresfrist der Pflichtteilsergänzung in der Regel nicht zu laufen.
Diese Seite dient der Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Der Kapitalwert ist der Jahreswert mal ein Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt (§§ 14 bis 16 BewG). Der Jahreswert ist meist die ortsübliche Jahresmiete, höchstens aber der Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6. Der Kapitalwert wird vom Wert der Schenkung abgezogen.
Ohne besondere Vereinbarung trägt die berechtigte Person die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die laufenden Lasten wie Grundsteuer und Versicherung. Größere Reparaturen bleiben Sache des Eigentümers. Im Vertrag lässt sich das anders regeln.
Nein. Der Nießbrauch steht im Grundbuch und bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Er erlischt mit dem Tod der berechtigten Person oder wenn sie darauf verzichtet.