Schenkungssteuer-Rechner für Immobilien

Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €. Beide Eltern zusammen können einem Kind also 800.000 € steuerfrei schenken. Der Freibetrag gilt für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen und steht danach wieder voll zur Verfügung. Enkel haben 200.000 €, bei verstorbenem Elternteil 400.000 €.

Behältst du beim Überschreiben einen Nießbrauch, wird sein Kapitalwert vom Wert der Schenkung abgezogen. Dafür wird der Jahreswert, meist die ortsübliche Jahresmiete, mit einem Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht multipliziert. Bei einer 65-jährigen Frau liegt der Faktor 2026 bei 12,583. Mit 24.000 € Jahresmiete sind das rund 302.000 €, die nicht besteuert werden. Je jünger die berechtigte Person, desto größer der Abzug.

Mit einem Nießbrauch darfst du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und behältst die Mieteinnahmen. Ein Wohnrecht erlaubt dir nur, selbst darin zu wohnen, oft nur in einem Teil des Hauses. Steuerlich werden beide gleich bewertet, beim Wohnrecht zählt aber nur die Fläche, die du nutzt. Welches Recht passt, hängt davon ab, ob du später vermieten willst und wer die Kosten trägt.

Alle Schenkungen derselben Person an dieselbe beschenkte Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Der Freibetrag gilt also nur einmal für diesen Zeitraum. Liegt eine Schenkung länger als zehn Jahre zurück, zählt sie nicht mehr mit. Wer eine Immobilie in zwei Schritten im Abstand von zehn Jahren überträgt, kann die Freibeträge deshalb zweimal nutzen.

Nein. Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übertragungen an Ehepartner und Verwandte in gerader Linie, also Kinder und Enkel, sind ohnehin befreit. Nur wenn jemand außerhalb dieses Kreises beschenkt wird und dabei Schulden übernimmt oder etwas zahlt, kann auf diesen entgeltlichen Teil Grunderwerbsteuer anfallen.

Das ist offen. Das Bundesverfassungsgericht hat die mündliche Verhandlung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer auf den 12. und 13. Oktober 2026 angesetzt. Es geht um die Zuständigkeit des Bundes für die Grundbesitzbewertung, die Freibeträge und die Steuersätze (1 BvF 1/23) sowie um die Verschonung von Betriebsvermögen (1 BvR 804/22). Wann das Gericht entscheidet, steht noch nicht fest. Bis dahin gilt das aktuelle Recht.

Maßgeblich ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt. Je nach Objekt nutzt es das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit 2023 liegt dieser Wert meist nahe am Verkehrswert. Ist er deutlich zu hoch, kannst du mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.

Nur, wenn du dir das im Vertrag vorbehalten hast oder ein gesetzlicher Grund vorliegt, etwa grober Undank oder spätere Verarmung. Übliche Rückforderungsrechte greifen zum Beispiel, wenn das Kind vor dir stirbt, die Immobilie verkauft oder in die Insolvenz gerät. Wird die Schenkung deshalb zurückgegeben, entfällt die Schenkungsteuer rückwirkend (§ 29 ErbStG).

Ja, sobald die Schenkung 20.000 € übersteigt. Bei einer Schenkung sind Eltern und Großeltern in Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag, Kinder haben umgekehrt 400.000 €. Im Erbfall stehen sie dagegen in Steuerklasse I mit 100.000 €. Der Rechner zeigt dir in diesem Fall beide Werte.